Zarówno na podstawie umowy najmu, jak i umowy leasingu można uzyskać prawo do użytkowania nieruchomości. Jednak podobieństw między tymi dwoma rodzajami umów jest więcej – podobnie jak różnic. Jeżeli zastanawiasz się, co bardziej się opłaca – najem nieruchomości czy leasing nieruchomości – to poniższy poradnik jest dla Ciebie.
Najem i leasing nieruchomości – definicje i podstawowe różnice
Najem został zdefiniowany w Kodeksie cywilnym. Jeżeli przedmiotem umowy jest nieruchomość, to właściciel oddaje ją do użytkowania najemcy, ten z kolei cyklicznie płaci za korzystanie z niej umówioną kwotę. Przedmiotem najmu może być przy tym dowolna nieruchomość – mieszkanie, magazyn, biuro czy hala produkcyjna.
Kodeksowa definicja najmu: „Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania (w tym przypadku nieruchomość), a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz” – art. 659 § 1 Kodeksu cywilnego
Definicja leasingu również znajduje się w Kodeksie cywilnym. Wynika z niej, że umowa leasingu nieruchomości prowadzi leasingobiorcę do uzyskania prawa własności – w przyszłości stanie się on właścicielem np. mieszkania. Analogicznie jak w przypadku umowy najmu, leasingobiorca musi płacić za użytkowanie nieruchomości.
Jednocześnie w przepisach wyróżnia się leasing operacyjny i leasing finansowy. To rozróżnienie jest istotne przede wszystkim ze względów podatkowych – więcej na ten temat przeczytasz poniżej.
Najem nieruchomości – jak działa i kiedy się opłaca?
Umowa najmu jest popularna szczególnie wśród osób fizycznych, ale korzystają z niej również przedsiębiorcy, którzy nie mogą pozwolić sobie na zakup nieruchomości lub z różnych względów nie chcą angażować środków. Wynajem lokali użytkowych czy mieszkalnych może odbywać się na różnych warunkach – kluczowe są ustalenia między zainteresowanymi stronami.
Rodzaje najmu (krótkoterminowy, długoterminowy, instytucjonalny)
Właściciel nieruchomości może podpisywać z najemcami różne umowy. Jeżeli wziąć pod uwagę czas najmu, wyróżnić można najem długoterminowy i najem krótkoterminowy. W przypadku najmu długoterminowego strony najczęściej podpisują umowę na kilka lat.
Najem krótkoterminowy, jak wskazuje nazwa, jest przeciwieństwem najmu długoterminowego – nieruchomość jest udostępniana najemcy na krótki okres, np. dobę. Z najmem krótkoterminowym można spotkać się głównie w miejscowościach turystycznych, czyli tam, gdzie apartamenty są alternatywą dla hoteli.
Wynajem mieszkań może odbywać się też w formule najmu instytucjonalnego. To umowa, która pojawiła się w prawie dopiero kilka lat temu, a skorzystać z niej mogą podmioty prowadzące działalność gospodarczą w zakresie wynajmu lokali. Najem instytucjonalny lepiej chroni właściciela – dostępna jest np. uproszczona procedura eksmisji najemcy.
Prywatni właściciele nieruchomości, którzy nie prowadzą działalności gospodarczej i stąd nie mogą skorzystać z najmu instytucjonalnego, mogą zdecydować się na najem okazjonalny. Taka umowa chroni ich lepiej niż klasyczna umowa najmu.
Prawa i obowiązki najemcy i wynajmującego
Umowa najmu daje każdej ze stron pewne prawa oraz nakłada na nie określone obowiązki. Znajomość zarówno praw, jak i obowiązków przez strony umowy to kwestia kluczowa – w ten sposób można uchronić się przed nieporozumieniami.
Najemca nieruchomości ma:
- obowiązek utrzymywać lokal we właściwym stanie zarówno technicznym, jak i higieniczno-sanitarnym,
- obowiązek płacić czynsz w ustalonej wysokości i ustalonych terminach,
- prawo użytkować udostępniony mu lokal, przy czym musi to robić zgodnie z jego przeznaczeniem.
Właściciel nieruchomości ma:
- obowiązek wydać najemcy nieruchomość w stanie, w jakim była ona oferowana,
- obowiązek zapewnić m.in. sprawne działanie instalacji (np. wodnej, kanalizacyjnej czy grzewczej) w lokalu,
- prawo do pobierania umówionego czynszu.
Leasing nieruchomości – na czym polega i dla kogo jest korzystny?
Umowa leasingu nieruchomości pozwala leasingobiorcy użytkować lokal i dodatkowo zapewnia mu, że w przyszłości zostanie on jego właścicielem. W konsekwencji leasing nieruchomości może być korzystny, gdy z różnych względów kredyt hipoteczny jest niedostępny.
Rodzaje leasingu (operacyjny, finansowy)
Leasing dzieli się na leasing operacyjny i leasing finansowy. Różnica między nimi sprowadza się do tego, czy przedmiot leasingu jest zaliczany do składników majątkowych leasingobiorcy. To z kolei wpływa na zasady ujmowania kosztów leasingowych w księgach rachunkowych. Reguły są następujące:
- Leasing operacyjny zakłada, że nieruchomość – mimo korzystania z niej przez leasingobiorcę – pozostaje środkiem trwałym firmy leasingowej. To powoduje, że amortyzacji dokonuje leasingodawca. Korzystający płaci raty powiększone o VAT, który z kolei może odliczyć.
- Leasing finansowy zakłada wprowadzenie nieruchomości do środków trwałych leasingobiorcy. W konsekwencji to korzystający dokonuje amortyzacji. Podatek VAT jest płatny z góry, a w kosztach uzyskania przychodu uwzględnić można zarówno odpisy amortyzacyjne, jak i odsetkową część raty.
Warunki i procedury leasingu
Z perspektywy firm leasing nieruchomości mieszkalnych czy leasing nieruchomości komercyjnych jest opłacalny – to ciekawa i atrakcyjna alternatywa dla kredytu hipotecznego. Chociaż firmy leasingowe proponujące leasing nieruchomości wykazują się bardziej elastycznym podejściem niż banki, to jednak przedsiębiorca musi wykazać, że będzie w stanie spłacać raty leasingowe.
Kto może skorzystać z leasingu nieruchomości?
Termin „leasing” nieprzypadkowo kojarzy się z firmami – z tego produktu korzystają głównie przedsiębiorcy. Jednak leasing nieruchomości dostępny jest również dla osób fizycznych, czyli konsumentów. W praktyce jednak takich ofert jest niewiele, również zainteresowanie tym produktem finansowym jest niewielkie. To właśnie powoduje, że finansowanie nieruchomości poprzez leasing w praktyce wciąż pozostaje głównie propozycją dla przedsiębiorców.
Porównanie kosztów i opłacalności najmu oraz leasingu
Zarówno najem, jak i leasing nieruchomości wiążą się z pewnymi kosztami. Z perspektywy przedsiębiorców leasing nieruchomości finalnie może okazać się dużo tańszy niż jej wynajem. Ma to związek z możliwością ujmowania części wydatków związanych z leasingiem nieruchomości w kosztach firmowych. Osoby fizyczne muszą dokonać kalkulacji – leasing może okazać się tańszy od kredytu hipotecznego, ale nie jest to regułą.
Zalety i wady obu rozwiązań – co wybrać w zależności od potrzeb?
Najem i leasing nieruchomości mają pewne punkty wspólne, jednak między nimi występuje też sporo różnic. Jeżeli wybierasz między najmem a leasingiem nieruchomości, to w podjęciu decyzji pomocne będą poniższe pytania:
- Przez jaki okres planujesz użytkować nieruchomość? Jeżeli np. tylko przez rok czy dwa lata, lepszym rozwiązaniem będzie najem.
- Czy szukasz alternatywy dla kredytu hipotecznego? Jeżeli tak, to warto sprawdzić opłacalność leasingu nieruchomości.
- Czy ma dla Ciebie znaczenie, że umowa najmu wpływa na zdolność kredytową? Jeżeli tak, to najem nie będzie optymalnym rozwiązaniem.
- Czy masz środki na wpłatę własną – czynsz inicjalny? Taka wpłata jest wymagana w przypadku leasingu nieruchomości. Ale uwaga – przy najmie niezbędna będzie wpłata kaucji (jej wysokość jest jednak z reguły niższa niż czynszu inicjalnego).
- Czy interesuje Cię podpisanie umowy na okres co najmniej 10 lat? Jeżeli tak, to rozważ leasing – to minimalny okres umowy leasingowej.
