Najemca, który przestaje płacić czynsz, to dla właściciela mieszkania zapowiedź dużych kłopotów. Zastanawiasz się, jak odzyskać zaległy czynsz? A może szukasz odpowiedzi na pytanie, jak możesz uporać się z nieuczciwym lokatorem? Ten poradnik to właściwe miejsce – dowiedz się, co zrobić, gdy najemca nie płaci czynszu.
Wprowadzenie – dlaczego najemcy przestają płacić czynsz?
Lokatorzy zalegają z czynszem z różnych powodów. Często źródłem finansowych problemów najemcy mieszkania jest utrata pracy lub choroba. Ale niekiedy zwłoka w płatności to zwykła złośliwość lub wyrachowanie. Sposób postępowania zależy od przyczyny powstania zaległości, którą dość łatwo ustalić – wystarczy podjąć próbę rozmowy z najemcą. Większość właścicieli nieruchomości zaczyna zresztą właśnie od tego kroku.
Jak reagować na pierwsze opóźnienia w płatnościach?
Pierwsze zaległości czynszowe dla właściciela lokalu są sygnałem ostrzegawczym i bodźcem do rozmowy z najemcą mieszkania. Jeżeli przyczyną finansowych kłopotów lokatora jest utrata pracy czy problemy ze zdrowiem, to z reguły strony szybko wypracowują rozwiązanie – przykładowo najemca otrzymuje dodatkowy czas na uregulowanie zaległości, a bieżący czynsz płaci zgodnie z wcześniej ustalonymi warunkami. Ale niekiedy bywa trudniej – lokator nie chce rozmawiać. Co wówczas?
Jeżeli mediacja z najemcą nie przynosi rezultatów lub w ogóle nie ma szans na jej podjęcie, to nie należy zwlekać – do polubownego rozwiązania sporu nie dojdzie. Niemal pewne jest, że zaległości czynszowe będą jedynie rosnąć – najemca nie dąży do porozumienia i najpewniej jest też doskonale zorientowany w swoich prawach.
Jakie kroki prawne podjąć, gdy najemca zalega z czynszem?
Dobra wiadomość jest taka, że właściciele nieruchomości nie są bezsilni – mogą podjąć różne działania, które finalnie pozwolą im odzyskać pieniądze i nieruchomość. Należą do nich: wystosowanie wezwania do zapłaty, mediacja z najemcą i wypowiedzenie umowy najmu. Kolejność działań jest przypadkowa – to właściciel mieszkania decyduje, czy i z jakich dostępnych narzędzi skorzysta.
Monity i wezwania do zapłaty
Gdy najemca nie płaci, unika kontaktu lub lekceważy próby polubownego rozwiązania sprawy, właściciel nieruchomości powinien zacząć działać oficjalnie – wysyłając wezwanie do zapłaty. W sprawach o zapłatę zaległego czynszu to często jeden z pierwszych kroków, jakie podejmują właściciele nieruchomości.
Wezwanie do zapłaty skierowane do lokatora powinno zawierać:
- dane lokatora,
- okres, za jaki najemca zalega z płatnościami,
- kwotę, jaką lokator jest winien wynajmującemu,
- termin, w jakim najemca ma uregulować zaległość,
- numer rachunku bankowego, na który należy dokonać wpłaty,
- informację o dalszych krokach.
Wezwanie do zapłaty powinno zostać przesłane listem poleconym za zwrotnym potwierdzeniem odbioru. W ten sposób właściciel nieruchomości nie tylko będzie dysponował potwierdzeniem nadania, ale również otrzyma potwierdzenie odbioru przesyłki.
Mediacja i próba negocjacji
Wezwanie do zapłaty często sprawia, że możliwa staje się mediacja z najemcą, a niekiedy jest kolejnym krokiem – gdy najemca nie unika kontaktu, ale wciąż nie chce płacić. Mediator może pomóc stronom w znalezieniu akceptowalnego rozwiązania. Co ważne, mediator zachowuje bezstronność – nie staje po stronie ani właściciela mieszkania, ani najemcy. Wszystkie informacje pozyskane przez mediatora są też objęte tajemnicą.
Mediacje z najemcą mogą, ale nie muszą zakończyć się sukcesem. Warto jednak podjąć próbę rozmowy – z perspektywy właściciela mieszkania to rozwiązanie jest zarówno mniej czasochłonne, jak i tańsze niż kierowanie sprawy do sądu.
Możliwość wypowiedzenia umowy najmu
Jeżeli ani próby polubownego rozwiązania sporu o czynsz, ani wezwania do zapłaty nie przyniosły oczekiwanych rezultatów, nie warto dalej zwlekać – pozostaje wypowiedzenie umowy najmu. Warto pamiętać, że umowa najmu z powodu zaległości w czynszu nie może zostać wypowiedziana od razu – konieczne jest jeszcze uprzedzenie lokatora na piśmie o takim zamiarze oraz wyznaczenie mu dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty.
Jeżeli właściciel mieszkania nie przejdzie powyżej opisanej procedury, czyli nie poinformuje najemcy o zamiarze wypowiedzenia stosunku najmu, to nie będzie mógł skutecznie wypowiedzieć umowy najmu.
Eksmisja nieuczciwego najemcy – procedury i przepisy prawne
Wielu właścicieli mieszkań liczy na to, że gdy spór o czynsz przeniesie się na salę sądową, to lokator opuści lokum. I rzeczywiście, często tak się zdarza. Ale nie zawsze. Niekiedy wynajmujący jest zmuszony zainicjować proces sądowy eksmisji. To jedyna legalna droga, aby usunąć z nieruchomości uciążliwego najemcę, który ma zaległości w regulowaniu czynszu.
Jak zgodnie z prawem przeprowadzić eksmisję?
Zastanawiasz się, jak eksmitować najemcę? Droga jest tylko jedna – należy złożyć pozew o eksmisję i opróżnienie lokalu. Niestety, wyroki w takich sprawach nie są wydawane od ręki. W praktyce oznacza to, że lokator może zamieszkiwać w lokalu jeszcze przez długie miesiące, a w skrajnych przypadkach nawet lata. Co więcej, uzyskanie prawomocnego wyroku nie kończy sprawy, gdyż trzeba jeszcze m.in.:
- skierować wniosek do komornika sądowego,
- opłacić koszty eksmisji komorniczej,
- dać lokatorowi ponowną szansę na opuszczenie lokalu – robi to komornik.
Ochrona lokatorów a prawa właściciela
Jednym z powodów, dla których eksmisja jest tak kłopotliwa, jest ochrona, pod którą znajduje się lokator. Lista praw wynajmującego jest długa. Przede wszystkim jest on chroniony przed eksmisją na bruk. W zależności od sytuacji najemcy istnieje też możliwość, że w wyroku sądowym znajdzie się informacja o uprawnieniu lokatora do zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego. Ponieważ gminy z reguły nie dysponują wolnymi lokalami, taka oferta może pojawić się dopiero po kilku miesiącach.
Jak zabezpieczyć się przed problemami z niepłacącymi najemcami?
Czasochłonna eksmisja najemcy to jeden z powodów, dla których właściciele mieszkań poszukują sposobów na jej uniknięcie lub przyspieszenie. Jeżeli chodzi o zabezpieczenie wynajmu, to możliwości jest co najmniej kilka. W ostatnich latach dużą popularnością cieszy się najem okazjonalny – w umowie najmu okazjonalnego najemca wskazuje lokal, w którym będzie mógł zamieszkać, jeżeli doszłoby do eksmisji. Inne możliwości to choćby kaucja i ubezpieczenie najmu.
Kaucja i zabezpieczenia umowne
Zabezpieczeniem wynajmu może być kaucja, czyli określona kwota, którą lokator wpłaci na rachunek bankowy wskazany przez właściciela nieruchomości. Kaucja może zostać wykorzystana nie tylko w sytuacji, gdy lokator nie płaci czynszu, ale również wówczas, gdy wyrządzi szkody w lokalu. Wysokość kaucji jest uzależniona od postanowień stron. A powodów, dla których warto zdecydować się na to rozwiązanie, jest kilka:
- umowa najmu z zabezpieczeniem w postaci kaucji jest powszechna – słyszał o niej każdy najemca,
- informacja o kaucji w ogłoszeniu pozwala pomniejszyć grono potencjalnych najemców o osoby, które nie mają środków na kaucję na wynajem,
- kaucja jest zwracana po rozwiązaniu umowy najmu – wynika to wprost z ustawy o ochronie praw lokatorów.
Ubezpieczenie najmu
Kaucja nie zawsze wystarcza na pokrycie wszystkich szkód spowodowanych przez lokatora. I właśnie dlatego coraz popularniejsze jest ubezpieczenie najemcy (tzw. ubezpieczenie najmu, polisa najmu). Składka takiej polisy nie jest wysoka, a zapewnia szeroki zakres ochrony – może jej podlegać zarówno majątek właściciela lokalu, jak i rzeczy najemcy. Suma ubezpieczenia może wynosić np. 200 000 zł czy 300 000 zł. Gdy jest ona odpowiednio wysoka, może stanowić alternatywę dla kaucji.
Sprawdzanie najemców przed podpisaniem umowy
W Polsce – inaczej niż np. w Wielkiej Brytanii – nie ma praktyki wystawiania lokatorom opinii po zakończeniu umowy najmu. To utrudnia właścicielom mieszkań ocenę, czy najemca na pewno jest uczciwy. Nie oznacza to jednak, że wynajmujący nie ma żadnych narzędzi. Przeciwnie – może:
- potwierdzić miejsce zatrudnienia potencjalnego lokatora,
- dowiedzieć się, co jest źródłem utrzymania osoby zainteresowanej najmem lokalu,
- zapytać, gdzie dotychczas mieszkał najemca.
Jeżeli lokator wcześniej wynajmował mieszkanie, warto poprosić o kontakt do poprzedniego wynajmującego. To sposób, aby się dowiedzieć, czy występował brak płatności czynszu lub czy opuszczenie mieszkania przebiegało bez problemów.
