Odziedziczyłeś lub kupiłeś mieszkanie, na którego wynajmie chcesz zarabiać? Dochody uzyskane z najmu prywatnego mogą być opodatkowane na dwa sposoby: według skali podatkowej lub ryczałtem. Który sposób będzie dla Ciebie korzystniejszy? Podpowiadamy też, co zmieniło się od 1 stycznia 2021 r.
Jakie są formy rozliczenia najmu prywatnego?
Jeżeli jesteś właścicielem mieszkania (lub kilku mieszkań) i nie prowadzisz działalności gospodarczej, masz do wyboru jedną z dwóch opcji rozliczania podatku od najmu prywatnego. Pierwsza to skala podatkowa, a druga ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.
Skala podatkowa (rozliczenie na zasadach ogólnych)
Podatek wynosi 17 lub 32 proc. (wyższą stawkę płaci się tylko od kwoty powyżej 85 528 zł). Opodatkowaniu podlega dochód. Oznacza to, że przychód (czynsz) możesz pomniejszyć o poniesione koszty. Przykładowymi kosztami mogą być:
- wydatki na zakup mebli, sprzętów AGD i pozostałego wyposażenia.
- opłaty eksploatacyjne, np. za zużyty prąd czy gaz – wyjątkiem jest sytuacja, gdy rachunki te opłaca Twój lokator,
- składka ubezpieczeniowa – gdy ubezpieczyłeś mieszkanie.
Wybór tej formy opodatkowania wiąże się z tym, że będziesz musiał skrupulatnie gromadzić wszystkie dokumenty (np. faktury), które będą podstawą do dokonania odliczeń. W przeciwnym razie urząd skarbowy będzie mógł zakwestionować podane przez Ciebie koszty.
Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych
Innym sposobem rozliczania się z najmu z fiskusem jest ryczałt. W jego przypadku również stosuje się dwie stawki podatku – 8,5 i 12,5 proc., a wyższą płaci się od przychodu powyżej 100 000 zł. Dla ryczałtu charakterystyczne jest to, że podatek naliczany jest od przychodu. W rezultacie jest to mniej czasochłonna forma opodatkowania, gdyż:
- obliczenie podatku jest łatwiejsze z uwagi na brak odliczeń,
- nie musisz gromadzić żadnych rachunków dokumentujących poniesione przez Ciebie wydatki – przy tej formie opodatkowania są one zbędne,
- przy ryczałcie nie występuje kwota wolna od podatku.
Wielu właścicieli mieszkań zwraca też uwagę na korzystniejsze stawki ryczałtu. Nie zawsze jednak wybór ryczałtu jest optymalnym rozwiązaniem – wiele zależy od stanu technicznego nieruchomości i sposobu finansowania jej zakupu.
Do kiedy trzeba wpłacić zaliczkę na podatek?
Opodatkowanie najmu zarówno skalą podatkową, jak i ryczałtem oznacza konieczność odprowadzania zaliczek do urzędu skarbowego. W jakich terminach powinieneś wpłacać zaliczki, jeżeli zdecydowałeś się na ryczałt? Zasady są proste – jeżeli pierwszy przychód (czynsz) otrzymałeś od swojego lokatora:
- w styczniu – zaliczkę wpłacasz do 20 lutego,
- w kolejnych miesiącach – zaliczkę wpłacasz do 20 dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym otrzymałeś pieniądze,
- w grudniu – czasu masz więcej; zaliczkę będziesz musiał wpłacić dopiero do końca lutego następnego roku.
Od 1 stycznia 2019 r. nie musisz też informować urzędników o wybranej formie opodatkowania. Ustawodawca zniósł obowiązek składania deklaracji. Pracownicy skarbówki ustalą sposób opodatkowania na podstawie wysokości wpłaconej przez Ciebie zaliczki.
Jeżeli wybierzesz rozliczanie najmu ryczałtem, będziesz musiał także zdecydować o częstotliwości opłacania zaliczek – będziesz mógł to robić co miesiąc lub kwartalnie. W drugim przypadku obowiązują jednak pewne ograniczenia (m.in. w wysokości uzyskanych przychodów).
Co bardziej się opłaca – skala podatkowa czy ryczałt?
Opłacalność poszczególnych form opodatkowania jest kwestią indywidualną. Dla przykładu skala podatkowa może być dobrym wyborem, jeżeli:
- kupiłeś mieszkanie, zaciągając kredyt hipoteczny,
- masz w planach generalny remont lub odświeżenie pomieszczeń,
- lokator w ramach czynszu ponosi również opłaty eksploatacyjne.
I odwrotnie: jeżeli mieszkanie kupiłeś za gotówkę, jest ono w pełni umeblowane, a lokator płaci osobno czynsz i opłaty eksploatacyjne, to ryczałt najpewniej okaże się dla Ciebie korzystniejszy. Niewielkie koszty będą przemawiać właśnie za tą formą opodatkowania.
Wskazówką przy wyborze formy opodatkowania może być wysokość wydatków, jakie już ponosisz (lub poniesiesz w najbliższych miesiącach) w związku z utrzymaniem lokalu. Możesz też przeprowadzić wstępne, szacunkowe kalkulacje i na nich oprzeć swoją decyzję.
Jak rozliczać się z najmu kilku lub kilkunastu mieszkań?
Szczególnie w ostatnich latach kupowanie mieszkań pod wynajem stało się bardzo popularne. Być może oferujesz lokatorom nie jedno, ale kilka czy nawet kilkanaście lokali. Czy w tej sytuacji warunki rozliczania się z najmu ulegają zmianie? To słuszne pytanie, jeżeli wziąć pod uwagę praktykę niektórych urzędów skarbowych, które wynajem więcej niż jednego mieszkania uznają za działalność gospodarczą.
Od 1 stycznia 2021 r. w życie weszły przepisy, zgodnie z którymi przedsiębiorcy również mogą rozliczać najem ryczałtem, a stawki dla nich są analogiczne jak dla osób prywatnych – wynoszą 8,5 i 12,5 proc. Niestety, to rozwiązało sprawę tylko połowicznie, bo urzędy skarbowe w dalszym ciągu mają różne stanowiska i każdą sprawę rozpatrują indywidualnie. Jak możesz obronić się przed stwierdzeniem, że najem nosi cechy prowadzenia działalności gospodarczej?
Sprawdzonym sposobem jest wystąpienie o indywidualną interpretację przepisów do urzędu skarbowego. W ten sposób będziesz mógł przedstawić swoją sytuację, a w odpowiedzi otrzymasz wskazówki, w jaki sposób powinieneś rozliczać się z najmu.
