Jeżeli planujesz kupić nieruchomość, to z pewnością wiesz, że zupełną podstawą jest sprawdzenie prowadzonej dla niej księgi wieczystej. Jednocześnie ograniczenie się tylko do tej czynności to błąd – pojawić może się kwestia ustawowego prawa pierwokupu nieruchomości. Dowiedz się, na czym polega prawo pierwokupu nieruchomości.
H2: Czym jest prawo pierwokupu nieruchomości?
Prawo pierwokupu nieruchomości jest uprawnieniem przysługującym danemu podmiotowi do zakupu np. działki czy domu jednorodzinnego w pierwszej kolejności – przed innymi zainteresowanymi. W praktyce prawo pierwokupu ogranicza obrót nieruchomościami. Jeżeli podmiot, któremu przysługuje prawo pierwokupu, wyrazi chęć zakupu wystawionej na sprzedaż nieruchomości, sprzedający będzie musiał podpisać umowę właśnie z nim.
Źródła prawa pierwokupu nieruchomości są dwa:
- ustawa – ustawowe prawo pierwokupu wynika z przepisów, np. ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego;
- umowa – umowne prawo pierwokupu wynika z porozumienia stron i może zostać ujawnione w księdze wieczystej.
Kto może skorzystać z prawa pierwokupu?
To, kto ma prawo pierwokupu, wynika zarówno z przepisów, jak i umów. Najczęściej prawo pierwokupu nieruchomości mają:
- dzierżawca nieruchomości rolnej – gdy spełnia warunki wskazane w ustawie o kształtowaniu ustroju rolnego;
- osoba fizyczna – jeżeli wcześniej podpisała umowę z właścicielem nieruchomości;
- gmina lub Skarb Państwa – gdy przedmiotem transakcji kupna-sprzedaży jest nieruchomość wpisana do rejestru zabytków.
Prawo pierwokupu gminy, KOWR i współwłaścicieli – najważniejsze przypadki
Prawo pierwokupu gminy wynika z różnych ustaw, w tym ustawy o lasach i ustawy o gospodarce nieruchomościami. Gminie przysługuje prawo pierwokupu w przypadku sprzedaży m.in. następujących nieruchomości:
- lasów, gruntów i innych nieruchomości – gdy znajdują się one w granicach administracyjnych miasta;
- niezabudowanej nieruchomości, która uprzednio została nabyta przez sprzedawcę od Skarbu Państwa albo jednostek samorządu terytorialnego;
- nieruchomości położonej na obszarze przeznaczonym w planie miejscowym na cele publiczne – analogicznie jest w przypadku prawa użytkowania wieczystego;
- nieruchomości wpisanej do rejestru zabytków lub prawa użytkowania wieczystego takiej nieruchomości.
KOWR (Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa) to kolejny podmiot, któremu przysługuje ustawowe prawo pierwokupu gruntów rolnych. Prawo pierwokupu KOWR wynika z ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. Jeżeli dzierżawca gruntów rolnych nie ma prawa pierwokupu lub przysługuje mu takie prawo, ale z niego nie korzysta, to pierwszeństwo w zakupie nieruchomości będzie miał właśnie KOWR działający na rzecz Skarbu Państwa.
Prawo pierwokupu przysługuje również współwłaścicielom nieruchomości, chociaż nie każdemu – istotne są szczegóły. Przykładowo prawo pierwokupu mają współwłaściciele nieruchomości rolnych, którzy prowadzą gospodarstwo rolne na gruncie wspólnym.
Jak wygląda procedura wykonania prawa pierwokupu?
Sprzedaż nieruchomości z prawem pierwokupu przebiega nieco inaczej niż sprzedaż nieruchomości, której księga wieczysta jest „czysta” i żadnemu podmiotowi nie przysługuje prawo jej zakupu w pierwszej kolejności z mocy ustawy. W praktyce procedura wykonania prawa pierwokupu ma następujący przebieg:
- umowa warunkowa sprzedaży nieruchomości – sprzedający nieruchomość i potencjalny nabywca zawierają umowę warunkową;
- poinformowanie podmiotu, któremu przysługuje prawo pierwokupu o planowanej transakcji – ponieważ umowa warunkowa sprzedaży nieruchomości jest zawierana w kancelarii notarialnej, to notariusz wysyła stosowną informację do uprawnionego z tytułu prawa pierwokupu;
- decyzja podmiotu uprawnionego – może on (ale nie musi) skorzystać z prawa pierwokupu, a na podjęcie decyzji ma z reguły miesiąc;
- sprzedaż nieruchomości – w zależności od decyzji podmiotu uprawnionego stroną kupującą będzie właśnie uprawniony lub podmiot, z którym sprzedający zawarł umowę warunkową sprzedaży nieruchomości.
Warto wiedzieć: Umowa warunkowa sprzedaży nieruchomości – podobnie jak umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości – nie przenosi prawa własności.
Czy można sprzedać nieruchomość z pominięciem prawa pierwokupu?
Sprzedaż nieruchomości z pominięciem prawa pierwokupu jest niemożliwa – taki czyn rodzi poważne skutki. Konsekwencje są uzależnione od tego, czy mowa jest o ustawowym prawie pierwokupu, czy umownym prawie pierwokupu. Zasady są następujące:
- pominięcie ustawowego prawa pierwokupu – umowa jest nieważna,
- pominięcie umownego prawa pierwokupu – odpowiedzialność odszkodowawcza, a niekiedy również dodatkowe konsekwencje.
Najczęstsze błędy sprzedających i kupujących
Do sprzedaży nieruchomości z prawem pierwokupu należy się odpowiednio przygotować, aby nie popełnić m.in. następujących kosztownych błędów:
- poinformowanie uprawnionego w błędny sposób – w tej sytuacji istnieje ryzyko, że uprawniony zakwestionuje sprzedaż nieruchomości;
- zawarcie umowy przenoszącej własność zbyt szybko – najczęściej uprawniony może wykonać prawo pierwokupu w ciągu miesiąca, jednak termin ten należy liczyć od dnia otrzymania przez niego zawiadomienia o sprzedaży, a nie jego wysłania;
- nieprawidłowe pełnomocnictwo do sprzedaży nieruchomości – w przypadku umów przenoszących własność nieruchomości konieczne jest pełnomocnictwo w formie aktu notarialnego;
- niezawiadomienie uprawnionego o planowanej sprzedaży nieruchomości – próba sprzedaży nieruchomości z pominięciem prawa pierwokupu może spowodować, że transakcja będzie nieważna.
Kiedy prawo pierwokupu wygasa?
Prawo pierwokupu współwłaściciela, KOWR czy gminy wygasa najczęściej po upływie miesiąca od otrzymania zawiadomienia o planowanej sprzedaży nieruchomości. Najczęściej, gdyż jest to termin dotyczący prawa wynikającego z ustawy – umowa zawarta między stronami może zawierać inne postanowienia. Jeżeli uprawniony nie złoży oświadczenia o skorzystaniu z prawa pierwokupu w wyznaczonym okresie, to sprzedający będzie mógł sfinalizować transakcję z wybranym nabywcą.
FAQ – najczęściej zadawane pytania
- Na czym polega prawo pierwokupu nieruchomości?
Jak wskazuje nazwa, prawo pierwokupu polega na przyznaniu pierwszeństwa wskazanemu w ustawie lub umowie podmiotowi (np. dzierżawcy) w nabyciu nieruchomości (np. działki), która ma zostać sprzedana.
- Kto ma ustawowe prawo pierwokupu?
Ustawowe prawo pierwokupu mają podmioty wskazane w ustawach. Należą do nich m.in. Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa, gminy i dzierżawcy gruntów rolnych.
- Czy gmina zawsze korzysta z prawa pierwokupu?
Gminy nie zawsze korzystają z prawa pierwokupu. Dwie najczęstsze przyczyny to brak środków na zakup nieruchomości i brak planów wykorzystania działki, w przypadku której gminie przysługuje prawo pierwokupu.
- Jak długo trwa procedura prawa pierwokupu?
Ustawowe prawo pierwokupu nieruchomości można wykonać w ciągu miesiąca – tak wynika z art. 598 § 2 Kodeksu cywilnego. Jeżeli prawo pierwokupu wynika z umowy, termin może być inny.
- Czy można ominąć prawo pierwokupu?
Prawo pierwokupu dotyczy umów sprzedaży nieruchomości. Niekiedy sposobem na ominięcie prawa pierwokupu jest zawarcie alternatywnej umowy, np. darowizny. Jednocześnie darowizna nie może być pozorna.
