Zakup mieszkania, domu jednorodzinnego czy działki zawsze powinien być poprzedzony dokładnym sprawdzeniem nieruchomości. Podstawowym dokumentem, z którym należy się zapoznać, jest księga wieczysta. Dowiedz się, gdzie ją znaleźć. Podpowiadamy też, jak czytać księgę wieczystą.
Czym jest księga wieczysta i gdzie ją sprawdzić?
Księga wieczysta to publiczny zbiór informacji o konkretnej nieruchomości. Z treści księgi wieczystej dowiesz się, kto jest właścicielem np. mieszkania i czy zostało ono obciążone choćby hipoteką. Księgi wieczyste są prowadzone przez sądy rejonowe. Obowiązuje zasada, zgodnie z którą księgę wieczystą dla nieruchomości prowadzi sąd rejonowy właściwy ze względu na miejsce położenia tej nieruchomości.
Warto wiedzieć
Księgi wieczyste są jawne i można je przeglądać online. Wymaga to jednak znajomości numeru księgi wieczystej prowadzonej dla danej nieruchomości. Możliwy jest też zakup mieszkania bez księgi wieczystej, jednak wymaga to szczególnej ostrożności – należy dokładnie sprawdzić dokumenty dotyczące takiego lokalu.
Każda księga wieczysta jest zbudowana według wzoru – informacje są umieszczane w jednym z czterech następujących działów:
- dział I – oznaczenie nieruchomości i prawa własności
- dział II – właściciele
- dział III – prawa, roszczenia i ograniczenia
- dział IV – hipoteka
Dział I-O i I-Sp – oznaczenie nieruchomości i prawa własności
Dział I księgi wieczystej dzieli się na: dział I-O – oznaczenie nieruchomości i dział I-Sp – spis praw związanych z własnością.
W dziale I-O księgi wieczystej zamieszcza się informacje identyfikujące nieruchomość, dla której dokument ten został założony. W przypadku mieszkania będą to m.in. miejscowość, ulica, numer budynku, numer lokalu, przeznaczenie lokalu, opis lokalu (liczba izb) i powierzchnia użytkowa lokalu. Jeżeli księga wieczysta jest prowadzona dla działki, to w tym dziale pojawią się m.in. numer działki, obręb ewidencyjny działki, miejscowość, ulica i powierzchnia.
Informacje o prawach związanych z własnością umieszcza się w dziale I-Sp. Przykładami takich praw mogą być:
- służebność gruntowa, która polega na korzystaniu z hydroforu znajdującego się w piwnicy przynależnej do innego lokalu mieszkalnego,
- udział w nieruchomości wspólnej, która stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właściciela lokalu.
Dział II – kto jest właścicielem nieruchomości?
Jak sprawdzić kto jest właścicielem działki lub mieszkania? Jeżeli dla nieruchomości jest prowadzona księga wieczysta, wystarczy zajrzeć do działu II. Tam znajdują się dane właściciela (lub właścicieli) wraz z dokumentami, które są podstawą wpisu. Zakres ujawnianych w dziale II informacji obejmuje:
- wskazanie udziałów w prawie wraz z rodzajem wspólności – może to być np. wspólność ustawowa majątkowa małżeńska;
- imię i nazwisko właściciela, numer PESEL i imiona rodziców – w niektórych księgach wieczystych brakuje numeru PESEL.
Dział III – ograniczenia, roszczenia i prawa osób trzecich
Dział III księgi wieczystej często nie zawiera żadnych informacji. Ale nie zawsze. Niekiedy właścicielowi innej nieruchomości przysługuje ograniczone prawo rzeczowe w postaci np. służebności gruntowej, która polega na prawie przejazdu i przechodu przez działkę. Wówczas stosowna informacja powinna znaleźć się właśnie w dziale III księgi wieczystej. W tej części dokumentu ujawnia się też:
- użytkowanie wieczyste,
- ograniczenia w rozporządzaniu nieruchomością,
- inne prawa i roszczenia – bez hipotek.
Dział IV – hipoteka i zadłużenie nieruchomości
Jak sprawdzić zadłużenie mieszkania? Z pomocą przychodzi dział IV (hipoteka) księgi wieczystej, który zawiera informacje o ustanowionych na nieruchomości hipotekach. Najczęściej są to hipoteki związane z zaciągnięciem kredytu hipotecznego na zakup nieruchomości. Mogą jednak pojawić się też wzmianki o hipotekach przymusowych. Zamieszczane w tym dziale informacje są dość szczegółowe – to:
- rodzaj hipoteki, np. hipoteka umowna,
- kwota hipoteki wraz z informacją o walucie,
- wierzyciel hipoteczny, np. nazwa banku.
Warto wiedzieć: Wpis do księgi wieczystej, a dokładniej działu IV, nie zawsze wymaga zgody właściciela nieruchomości. Tak jest w przypadku hipoteki przymusowej ustanowionej na rzecz np. urzędu skarbowego czy ZUS-u. W takich przypadkach podstawą wpisu może być choćby decyzja administracyjna z klauzulą wykonalności.
Jak interpretować wpisy i na co szczególnie uważać?
Sprawdzenie właściciela nieruchomości, upewnienie się, że dla nieruchomości, którą chcesz kupić, prowadzona jest księga wieczysta czy zapoznanie się z treścią działu IV księgi wieczystej to zdecydowanie zbyt mało, aby transakcja zakupu mieszkania czy działki była bezpieczna. Wszystkie wpisy w księdze wieczystej mają znaczenie, ale nie tylko na nie należy zwrócić uwagę – pojawić mogą się też wzmianki lub ostrzeżenia.
Wzmianki – podobnie jak ostrzeżenia – to sygnał, że treść księgi wieczystej może wkrótce się zmienić. Takie komunikaty w księdze wieczystej pojawiają się w różnych sytuacjach, np. po sprzedaży nieruchomości, wszczęciu przez komornika sądowego egzekucji z tego składnika majątku lub złożeniu przez właściciela wniosku o wykreślenie hipoteki. Jeżeli na nie natrafisz, wyjaśnij je ze sprzedającym.
Najczęstsze błędy przy analizie księgi wieczystej
W teorii lektura księgi wieczystej jest prosta – wystarczy sprawdzić poszczególne działy. W praktyce podczas analizy tego dokumentu można popełnić wiele błędów. Przykładowo możesz:
- nie zweryfikować, czy księga wieczysta rzeczywiście dotyczy nieruchomości, którą zamierzasz kupić;
- nie zauważyć błędów, przez które sprzedaż nieruchomości będzie niemożliwa;
- nie porównać danych właściciela z księgi wieczystej z jego danymi w dowodzie osobistym.
Jak uniknąć takich pułapek? Najprostszym sposobem jest zdanie się na ekspertów. Jeżeli szukasz nieruchomości w Olsztynie lub okolicy, skorzystaj z naszego doświadczenia – pomożemy Ci znaleźć i bezpiecznie kupić wybrane mieszkanie, dom jednorodzinny czy działkę.
FAQ
- Jak sprawdzić księgę wieczystą online?
Aby sprawdzić księgę wieczystą online, wystarczy przejść na portal Elektroniczne Księgi Wieczyste – https://ekw.ms.gov.pl/, wybrać „Przeglądanie księgi wieczystej”, a następnie podać jej numer.
- Co oznaczają działy księgi wieczystej?
Księga wieczysta składa się z 4 działów, które porządkują informacje o nieruchomości i ułatwiają poruszanie się po nich. Wspomniane działy to: oznaczenie nieruchomości i prawa własności (dział I), właściciele (dział II), prawa, roszczenia i ograniczenia (dział III) i hipoteki (dział IV).
- Jak sprawdzić, czy mieszkanie jest zadłużone?
Pod kątem ewentualnego zadłużenia mieszkania należy przejrzeć działy III i IV księgi wieczystej. Dodatkowo właściciel nieruchomości powinien przedstawić dokument potwierdzający, że nie zalega on z płatnościami na rzecz wspólnoty lub spółdzielni mieszkaniowej.
- Czy brak księgi wieczystej to problem?
Chociaż zakup nieruchomości bez księgi wieczystej jest możliwy, to jest dużo bardziej ryzykowny. Stąd też brak księgi wieczystej jest sporym problemem. W tej sytuacji warto skorzystać z pomocy ekspertów.
- Na co zwrócić uwagę w dziale III i IV księgi wieczystej?
Sprawdzenie informacji w działach III i IV księgi wieczystej to za mało – należy zwrócić uwagę również na ostrzeżenia. Mogą one dotyczyć np. wszczęcia egzekucji przez komornika czy nieujawnionych spadkobierców.
