Znalezienie idealnego mieszkania na rynku pierwotnym lub wtórnym to często pierwszy krok na długiej drodze do finalizacji umowy zakupu – zwłaszcza dla osób, które muszą w tym celu zaciągnąć kredyt hipoteczny. Jak nie stracić okazji? Pewnym rozwiązaniem może być umowa rezerwacyjna nieruchomości.
Co to jest umowa rezerwacyjna?
Jak wskazuje nazwa, umowa rezerwacyjna nieruchomości to umowa, dzięki której potencjalny nabywca rezerwuje wybrane mieszkanie czy dom jednorodzinny na pewien okres (np. 30 dni). Oznacza to, że w tym czasie sprzedający nie będzie prezentował nieruchomości innym osobom zainteresowanym jej zakupem. Dzięki umowie rezerwacyjnej potencjalny nabywca zyskuje czas na podjęcie ostatecznej decyzji lub zgromadzenie niezbędnych środków.
Odpowiadając na pytanie, co to jest umowa rezerwacyjna, można też sięgnąć do ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym. Z zamieszczonej tam definicji wynika, że umowa rezerwacyjna jest zawierana między deweloperem a potencjalnym nabywcą, a jej przedmiotem jest zobowiązanie do czasowego wyłączenia z oferty sprzedaży nieruchomości wybranej przez rezerwującego.
Nie każda firma deweloperska (podobnie jak nie każda osoba prywatna) musi oferować potencjalnym nabywcom możliwość podpisania umowy rezerwacyjnej.
Jaką formę powinna mieć umowa rezerwacyjna?
Umowa rezerwacyjna, podobnie jak wszystkie inne umowy podpisywane z firmą deweloperską czy prywatnym zbywcą nieruchomości, powinna zostać sporządzona w formie pisemnej. Dlaczego? Powodów jest kilka:
- Rezerwacja nieruchomości często wiąże się z tym, że rezerwujący wpłaca sprzedającemu pewną kwotę. Jeżeli dojdzie do sprzedaży nieruchomości, suma ta może zostać zwrócona lub zaliczona na poczet ceny.
- Umowa rezerwacyjna może być potrzebna do załatwienia formalności w banku – mowa tu o uzyskaniu kredytu hipotecznego na zakup zarezerwowanej nieruchomości.
Co powinna zawierać umowa przedwstępna kupna mieszkania?
Od umowy rezerwacyjnej nieruchomości należy odróżnić umowę przedwstępną, która została uregulowana w Kodeksie cywilnym. Czym jest umowa przedwstępna? To umowa, w której jedna lub obie strony zobowiązują się w przyszłości zawrzeć umowę przyrzeczoną. Umowa przyrzeczona – podobnie jak umowa przedwstępna – powinna mieć formę pisemną, może ona też (a w przypadku sprzedaży nieruchomości musi) mieć formę aktu notarialnego. Przepisy precyzują też treść umowy przedwstępnej.
Umowa przedwstępna to nie umowa deweloperska. Umowa przedwstępna jest zawierana, gdy nieruchomość już istnieje, a umowa deweloperska, gdy jest ona w budowie.
Co powinna zawierać umowa przedwstępna? Z definicji umowy przedwstępnej wynika, że musi ona określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Jeżeli dotyczy ona sprzedaży nieruchomości, w jej treści powinny znaleźć się:
- Informacja o nieruchomości. Należy wskazać, jakie mieszkanie czy dom jednorodzinny będzie w przyszłości obiektem umowy przyrzeczonej.
- Cena, za jaką nieruchomość zostanie w przyszłości nabyta przez kupującego – jaką kwotę zapłaci on sprzedającemu.
- Dodatkowe informacje o zadatku, prawie do odstąpienia od umowy przedwstępnej czy karze umownej – jeżeli strony porozumiały się co do tych kwestii.
Co daje umowa przedwstępna kupna mieszkania na kredyt?
Umowa przedwstępna kupna mieszkania może być zawarta w różnych formach – ustnej i pisemnej, chociaż dla celów dowodowych rekomendowana jest to drugie rozwiązanie. Ale istnieje też możliwość podpisania umowy przedwstępnej w kancelarii notarialnej. Co daje umowa przedwstępna w formie aktu notarialnego?
Jak wynika z Kodeksu cywilnego, w sytuacji, gdy umowa przedwstępna ma formę aktu notarialnego, strona uprawniona może dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej. Inaczej mówiąc, otrzymuje narzędzia, aby na drodze sądowej zmobilizować drugą stronę do zawarcia umowy kupna-sprzedaży mieszkania czy domu jednorodzinnego.
Przeczytaj również: Umowa quoad usum – co to takiego?
Umowę przedwstępną może poprzedzać umowa rezerwacyjna. Podpisując umowę przedwstępną, strony wyrażają zamiar sfinalizowania transakcji w przyszłości.
Jaki jest koszt umowy przedwstępnej zakupu mieszkania?
Jeżeli sprzedający i kupujący uważają, że korzystnym dla nich rozwiązaniem będzie podpisanie umowy przedwstępnej, to pojawia się pytanie o koszty. Jaki jest koszt umowy przedwstępnej? To zależy od tego, czy będzie miała ona formę aktu notarialnego. Jeżeli nie, to obejdzie się bez opłat. W przeciwnym razie zapłacić trzeba notariuszowi za jego pracę. Wysokość taksy notarialnej zależy od wartości przedmiotu umowy.
Przykład: Jeżeli wartość przedmiotu umowy zawiera się w przedziale od 60 000 do 1 000 000 zł, to wysokość taksy wynosi 1010 zł + 0,4 proc. od nadwyżki powyżej 60 000 zł.
Sprawdź też: Dokumenty do sprzedaży mieszkania.
Umowa przedwstępna a wpis do księgi wieczystej.
Jeżeli umowa przedwstępna została sporządzona w formie aktu notarialnego, to możliwy jest wpis do księgi wieczystej. Taka umowa chroni każdą ze stron – gdyby druga strona uchylała się od zawarcia umowy, istnieje możliwość dochodzenia roszczenia (podpisania umowy przenoszącej własność).
Umowa przedwstępna a księga wieczysta – co warto wiedzieć:
- Roszczenie jest ujawniane w dziale III księgi wieczystej.
- Wniosek do sądu może złożyć notariusz.
- Wpisanie umowy przedwstępnej do księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości wiąże się z dodatkowymi kosztami.
Czy możliwe jest rozwiązanie umowy przedwstępnej zakupu mieszkania?
Nie zawsze sprawy związane z zakupem czy sprzedażą nieruchomości idą po myśli – zdarza się, że jedna ze stron zmienia życiowe plany. A to rodzi inne pytanie – czy możliwe jest rozwiązanie umowy przedwstępnej? Jak się okazuje, odpowiedź wcale nie jest taka oczywista.
Po pierwsze, strony takiej umowy mogą zdecydować się na umieszczenie w niej zapisu, zgodnie z którym będzie im przysługiwało prawo do odstąpienia od umowy przedwstępnej. Po drugie, taka decyzja może mieć finansowe konsekwencje, gdy strony umówiły się na wpłatę zadatku.
