Oglądanie mieszkania czy domu może wiązać się z emocjami, zwłaszcza gdy poważnie rozważasz jego zakup. A ponieważ emocje nie są najlepszym doradcą, to tym istotniejsze jest właściwe przygotowanie się do pierwszej wizyty w swoim potencjalnie przyszłym mieszkaniu. Dowiedz się, na co zwrócić uwagę przy zakupie mieszkania i jak przeprowadzić jego oględziny.
Dlaczego pierwsze oględziny mają tak duże znaczenie?
Pierwsze oględziny domu czy mieszkania są istotne, gdyż pozwalają potwierdzić informacje z ogłoszenia i sprawdzić stan techniczny budynku. Jeżeli nieruchomość znajduje się w innej dzielnicy lub miejscowości, masz też możliwość sprawdzenia lokalizacji pod względem np. skomunikowania. Do tego dochodzi jeszcze wstępne zapoznanie się z najbliższą okolicą. Rzetelnie i z rozmysłem przeprowadzone oględziny mieszkania mogą być też wstępem do negocjowania ceny ze sprzedającym.
Jak przygotować się do wizyty? Dokumenty i informacje
Przygotowania do oglądania mieszkania obejmują dwie kwestie. Pierwsza to zapoznanie się z treścią księgi wieczystej. Księga wieczysta to najważniejszy dokument prowadzony dla nieruchomości – wskazuje właściciela mieszkania czy domu, metraż nieruchomości i ewentualne obciążenia, np. hipoteki. Druga kwestia to przygotowanie niezbędnych narzędzi: miarki, latarki i ewentualnie notatnika.
Zastanawiasz się, jak sprawdzić mieszkanie przed zakupem, bo brakuje Ci wiedzy technicznej? Rozważ wizytę w mieszkaniu w towarzystwie eksperta. Ze specjalistą możliwy jest też odbiór mieszkania z rynku wtórnego. Inżynier z doświadczeniem szybko zidentyfikuje usterki, a uzyskane od niego informacje mogą okazać się cenne podczas negocjowania ceny.
Najważniejsze pytania do sprzedającego
Pierwsza wizyta w mieszkaniu to dobry moment, aby dokładnie obejrzeć każde pomieszczenie i jednocześnie porozmawiać z właścicielem. Przykładowe pytania do sprzedającego mieszkanie, jakie możesz zadać, brzmią następująco:
- Jaki jest powód sprzedaży nieruchomości?
- Czy mieszkanie jest zadłużone we wspólnocie lub spółdzielni mieszkaniowej?
- Jakie są koszty utrzymania lokalu – ile właściciel płaci tytułem czynszu, ile kosztuje ogrzanie lokalu w sezonie zimowym?
- Kiedy ostatnio w mieszkaniu były wykonywane prace remontowe i jaki był ich zakres?
- Kiedy doszło w lokalu do usterki i jak szybko została usunięta?
- Jakie wyposażenie mieszkania jest wliczone w jego cenę?
- Czy sąsiedztwo jest uciążliwe i czy w tygodniu lub weekendy odbywają się głośne imprezy?
- Czy budynek zamieszkują rodziny z dziećmi?
- Czy budynek będzie poddany termomodernizacji i jaki będzie jej zakres?
- Jaką kwotę w ramach funduszu remontowego zgromadziła wspólnota lub spółdzielnia mieszkaniowa?
- Jakie są planowane inwestycje przy nieruchomości?
Na co zwrócić uwagę podczas oględzin – stan techniczny mieszkania i domu
Pierwsze oględziny mieszkania czy domu nie powinny być pobieżne. Przeciwnie, należy dokładnie sprawdzić stan poszczególnych instalacji – przykładowo ocenić ciśnienie wody i stan gniazd elektrycznych. Jeżeli chodzi o ściany, istotne są przede wszystkim fragmenty za meblami – należy sprawdzić, czy nie są występują na nich ślady wilgoci. Do tego dochodzi ocena stanu podłóg, stolarki okiennej i drzwiowej oraz wentylacji.
Weryfikując stan techniczny domu, dodatkowo zwróć uwagę na: dach (a precyzując stan pokrycia dachowego), elewację (pod kątem występowania ubytków i mchu) oraz źródło ogrzewania. Ważne są też fundamenty – szczególnie w starych domach często spotykane są pęknięcia i zawilgocenia. Jeżeli na działce stoją dodatkowe obiekty, np. wiata samochodowa czy altana, to one również powinny zostać poddane oględzinom.
Jak ocenić okolicę i otoczenie nieruchomości?
W zapoznaniu się z okolicą nieruchomości pomocna jest mapa Google. Za jej pomocą szybko sprawdzisz, gdzie znajduje się najbliższe punkty handlowo-usługowe i edukacyjne: przedszkole, szkoła, sklep spożywczy, salon fryzjerski, park czy strzeżony parking samochodowy. Jednocześnie pamiętaj, aby przed zakupem mieszkania zwrócić uwagę na:
- Hałas. Odwiedź okolicę w różnych godzinach. Niekiedy pozornie spokojne i ciche osiedle może okazać się nieprzyjemne ze względu na natężony ruch uliczny lub hałaśliwe sąsiedztwo.
- Sprawny dojazd. Jeżeli podróżujesz głównie samochodem, sprawdź, jak wygląda droga z miejsca potencjalnego zamieszkania do pracy w godzinach porannych i popołudniowych.
- Plan zagospodarowania okolicy. Może się okazać, że plan ten dopuszcza powstanie w okolicy uciążliwego zakładu przemysłowego czy wysypiska śmieci. Taka informacja może skutecznie zmienić Twoje plany.
Na jakie sygnały ostrzegawcze zwrócić uwagę?
Bezpieczny zakup nieruchomości wymaga umiejętności rozpoznawania sygnałów ostrzegawczych. Przykład? Jeżeli widać, że ostatnio w mieszkaniu została pomalowana tylko jedna ściana, to może to wskazywać na chęć ukrycia pleśni czy innych mankamentów. W takim przypadku naturalnie powinny zostać zadane dodatkowe pytania. Również pośpiechu sprzedającego i naciskania przez niego na szybkie podpisanie umowy nie należy lekceważyć.
Niekiedy problemem nie jest stan techniczny mieszkania, ale jego stan prawny. Zadłużenie w spółdzielni lub wspólnocie, niekompletne dokumenty do sprzedaży mieszkania czy nieaktualne dane w księdze wieczystej – jeżeli pojawiają się takie problemy, warto rozważyć skorzystanie z pomocy specjalisty, np. prawnika.
Checklista kupującego – co zanotować po obejrzeniu nieruchomości?
Podczas oglądania mieszkania warto mieć przy sobie notatnik, aby na bieżąco notować spostrzeżenia i informacje od sprzedającego – zauważone usterki, kwoty za media, czynsz i ogrzewanie w sezonie zimowym, stan funduszu remontowego czy listę mebli i sprzętów, które pozostaną w mieszkaniu. Późniejsza lektura sporządzonych notatek może prowadzić do kolejnych pytań i umówienia się na drugie oględziny mieszkania.
Zakup mieszkania – checklista:
- Stan prawny mieszkania – co sprawdzić:
- treść księgi wieczystej,
- dokument, z którego będzie wynikać podstawa nabycia mieszkania lub domu przez aktualnego właściciela,
- dokumenty dotyczące zadłużenia nieruchomości,
- plan zagospodarowania terenu wokół budynku.
- Lokalizacja mieszkania – co sprawdzić:
- w jakiej odległości znajdują się najbliższe placówki edukacyjne,
- ile minut zajmuje dojście do najbliższego sklepu spożywczego,
- jakie punkty usługowe działają w okolicy,
- czy w pobliżu są tereny zielone, np. park lub las,
- czy do mieszkania można dojechać komunikacją miejską.
- Stan techniczny mieszkania i budynku – co sprawdzić:
- wszystkie instalacje,
- ściany, podłogi, okna i drzwi,
- grubość izolacji termicznej.
- Koszty utrzymania mieszkania – co sprawdzić:
- wysokość czynszu,
- koszty mediów,
- wysokość kosztów ogrzewania.
- Co jeszcze sprawdzić:
- poziom hałasu – to szczególnie ważny punkt, gdy mieszkanie znajduje się w pobliżu ruchliwej ulicy,
- sąsiedztwo – kto zamieszkuje w budynku; czy są to osoby starsze, czy rodziny z dziećmi,
- dostęp do udogodnień – przykładowo: tarasu, ogródka, miejsca parkingowego i komórki lokatorskiej,
- położenie mieszkania względem stron świata.
FAQ – najczęściej zadawane pytania
Ile trwa oglądanie mieszkania?
Dokładne sprawdzenie mieszkania zajmuje przeciętnie 30-60 minut. Tyle wystarcza, aby obejrzeć wszystkie pomieszczenia w lokalu.
Czy warto oglądać nieruchomość więcej niż raz?
Zdecydowanie tak. Oglądanie mieszkania 2-3 razy przed zakupem pozwala ograniczyć ryzyko odkrycia usterek po jego zakupie.
Jakie dokumenty warto zobaczyć podczas oględzin?
Podczas oglądania mieszkania warto poprosić właściciela o okazanie rachunków ze wspólnoty lub spółdzielni mieszkaniowej. Przejrzeć warto też umowy i faktury za remont.
Na co zwrócić uwagę podczas oglądania domu?
Oględziny domu wymagają – poza sprawdzeniem pomieszczeń – przyjrzenia się budynkowi również z zewnątrz. Sprawdzić warto m.in. stan dachu, rynien i elewacji.
Czy warto zabrać specjalistę na oględziny?
Tak, zwłaszcza jeżeli nie czujesz się na siłach, aby samodzielnie ocenić stan techniczny mieszkania. W tej sytuacji pomoc eksperta będzie nieoceniona.
