Nieruchomość możesz nabyć od przedsiębiorcy lub osoby prywatnej. To, kto jest stroną transakcji, ma znaczenie – zakup nieruchomości od przedsiębiorcy prezentuje się nieco inaczej choćby w zakresie podatków niż zakup nieruchomości od osoby prywatnej. Poznaj szczegóły, aby podjąć świadomą decyzję o zakupie mieszkania.
Kim jest sprzedający i dlaczego ma to znaczenie?
Jako sprzedawca nieruchomości może wystąpić przedsiębiorca (deweloper lub firma prowadzona przez flippera) albo osoba prywatna, która nie prowadzi działalności gospodarczej. To rozróżnienie ma fundamentalne znaczenie dla skutków podatkowych transakcji i rękojmi. Wpływa również na liczbę dokumentów, jakie będą konieczne podczas procesu zakupu nieruchomości.
Podatki przy zakupie – VAT czy PCC?
Co do zasady zakup mieszkania w Polsce jest opodatkowany – do zapłaty jest podatek VAT lub PCC, chyba że kupujący spełnia warunki do skorzystania ze zwolnienia. To, który podatek będzie do zapłaty, jest uzależnione właśnie od tego, kto występuje po stronie sprzedającego nieruchomość. Możliwe scenariusze są trzy:
- Osoba prywatna. W tej sytuacji nabywca płaci podatek od czynności cywilnoprawnych. PCC od zakupu mieszkania wynosi 2% jego wartości rynkowej. Zwolnienie z podatku przysługuje osobie, która kupuje pierwsze mieszkanie.
- Firma, która sprzedaje mieszkanie z rynku wtórnego. Zakup mieszkania od flippera jest rozliczany na zasadach identycznych jak zakup lokalu od osoby prywatnej – kupujący płaci PCC w wysokości 2% lub korzysta ze zwolnienia.
- Deweloper. Występuje VAT od zakupu nieruchomości. Wysokość podatku VAT wynosi 8% dla lokali o powierzchni poniżej 150 mkw. i 22% dla lokali o powierzchni powyżej 150 mkw. Jednocześnie od 1 stycznia 2024 r. przy zakupie szóstego i kolejnego mieszkania występuje podatek PCC w wysokości 6% – obok VAT-u.
Masz prawo skorzystać ze zwolnienia z PCC, jeżeli posiadasz działkę z budynkiem gospodarczym. Zwolnienie przysługuje również w przypadku posiadania udziałów w nieruchomościach otrzymanych w drodze dziedziczenia, jednak pod warunkiem, że udział w żadnej z nich nie jest większy niż 50 proc.
Pozostałe koszty zakupu – co poza ceną i podatkiem?
Koszty zakupu nieruchomości nie ograniczają się do podatku VAT czy PCC. Bez względu na to, czy planujesz zakup mieszkania od osoby prywatnej, czy też przedsiębiorcy, musisz liczyć się z wydatkami okołotransakcyjnymi. Jednak tu również występują pewne różnice. Przykładowo:
- Taksa notarialna. Co do zasady koszty zawarcia umowy przenoszącej własność ponosi nabywca nieruchomości. Jeżeli mieszkanie jest nabywane od dewelopera, to umowę właściwą poprzedza umowa deweloperska. Koszty notarialne związane z jej sporządzeniem każda ze stron ponosi po połowie. Podobnie jest z wypisem aktu notarialnego.
- Prowizja pośrednika. Wynagrodzenie pośrednika, który oferuje nieruchomości z rynku pierwotnego, pokrywa deweloper. Inaczej może być w przypadku zakupu mieszkania z rynku wtórnego – niekiedy prowizja obciąża konto nabywcy.
- Opłaty sądowe. Zakup nieruchomości wiąże się z wpisem do księgi wieczystej. W przypadku rynku wtórnego niezbędna jest jedynie aktualizacja danych, podczas gdy dla mieszkania z rynku pierwotnego księga musi w pierwszej kolejności zostać założona.
Chcesz kupić mieszkanie z rynku pierwotnego? Z deweloperem podpiszesz umowę deweloperską. Dowiedz się więcej: umowa deweloperska – na co zwrócić uwagę?
Rękojmia i odpowiedzialność sprzedającego
Różnice między zakupem nieruchomości od dewelopera i osoby prywatnej są zauważalne również wówczas, gdy mowa o rękojmi. Zarówno przedsiębiorca, jak i prywatny sprzedawca odpowiada z tytułu rękojmi przez 5 lat. Gdy strony transakcji są osobami prywatnymi, mogą bez ograniczeń stosować ograniczenia czy wyłączenia rękojmi. Jeżeli sprzedającym jest deweloper, to konsumenta chroni prawo, a ograniczenie czy wyłączenie odpowiedzialności z tytułu rękojmi jest dopuszczalne tylko w niektórych przypadkach.
Rękojmia przy zakupie mieszkania to nie wszystko – deweloperzy często oferują gwarancję. To dobrowolne zobowiązanie przedsiębiorcy, że usunie on usterki zgłoszone przez nabywcę. Okres gwarancji zależy od dewelopera i często są to 2 lata.
Dokumenty wymagane przy obu rodzajach transakcji
Zakup nieruchomości od przedsiębiorcy i osoby prywatnej wymaga zgromadzenia innych dokumentów. Niezbędne dokumenty przy zakupie nieruchomości z rynku pierwotnego to przede wszystkim:
- Prospekt informacyjny. Dokument ten obowiązkowo przygotowuje deweloper. Zamieszczone są w nim informacje m.in. o sytuacji finansowej dewelopera, rachunku powierniczym, cenie lokalu i terminie przeniesienia prawa własności.
- Umowa deweloperska. Jeżeli inwestycja nie jest jeszcze ukończona, umowa deweloperska jest obowiązkowa.
- Pozwolenie na budowę. Numer pozwolenia na budowę powinien zostać wskazany w prospekcie informacyjnym. Z treścią pozwolenia należy się zapoznać, co można zrobić online – poprzez wyszukiwarkę RWDZ GUNB.
Jakie dokumenty potrzebne do sprzedaży mieszkania? Jeżeli mieszkanie pochodzi z rynku wtórnego, to podstawą jest księga wieczysta – trzeba się upewnić, że nieruchomość nie jest zadłużona. Sprzedający powinien przedstawić zaświadczenie o braku zaległości w spółdzielni i wspólnocie. Potrzebne będzie też zaświadczenie o braku osób zameldowanych w lokalu.
Finansowanie zakupu – na co patrzy bank w każdym scenariuszu
Planujesz kupić mieszkanie na kredyt? Również w tym przypadku zauważalne są różnice między zakupem nieruchomości od dewelopera i osoby prywatnej.
Jeżeli bank ma udzielić kredytu na zakup lokalu mieszkalnego z rynku pierwotnego, będzie zainteresowany m.in. umową deweloperską i harmonogramem prac budowlanych. Środki będą wypłacane transzami, po zakończeniu kolejnych etapów budowy – a nie jednorazowo. Kupujący nieruchomość musi liczyć się też z podwyższonym oprocentowaniem do momentu ustanowienia hipoteki.
Zakup nieruchomości z rynku wtórnego na kredyt przedstawia się inaczej. W uproszczeniu: nabywca najpierw podpisuje w kancelarii notarialnej umowę przenoszącą własność (i staje się właścicielem nieruchomości), a następnie dostarcza do banku wszystkie wymagane dokumenty i podpisuje umowę kredytową. Środki zostają przekazane na rachunek bankowy nabywcy w ciągu 3-4 dni roboczych.
Najczęstsze błędy kupujących
Zakup nieruchomości tylko pozornie wydaje się transakcją jak każda inna. W praktyce nabywca musi wykazać się wiedzą już na początkowym etapie, aby zawęzić poszukiwania mieszkania. Oto trzy najczęściej popełniane przez kupujących błędy:
- Zakładanie, że wystąpi VAT przy zakupie nieruchomości od firmy. Tymczasem podatek VAT płaci się tylko wówczas, gdy sprzedającym jest deweloper.
- Brak weryfikacji księgi wieczystej. Jeżeli lokal mieszkalny pochodzi z rynku wtórnego, to podstawą jest zapoznanie się z jej treścią – to najważniejszy dokument prowadzony dla nieruchomości. Dowiedz się więcej: księga wieczysta bez tajemnic.
- Koncentrowanie się na cenie nieruchomości z pominięciem kosztów okołotransakcyjnych. Tymczasem te wydatki mogą stanowić sporą część budżetu przeznaczonego na zakup nieruchomości.
Chcesz uniknąć błędów podczas zakupu nieruchomości? Skorzystaj z naszej pomocy – skontaktuj się z nami, jeżeli poszukujesz mieszkania w Olsztynie lub okolicach.
Kiedy bardziej opłaca się zakup od przedsiębiorcy, a kiedy od osoby prywatnej?
Zakup nieruchomości od dewelopera jest bardziej ryzykowny, szczególnie na wczesnym etapie realizacji inwestycji. Jednocześnie nabywca może liczyć na 5-letnią rękojmię i dodatkowo gwarancję. Zakup mieszkania od osoby prywatnej może z kolei się opłacać, gdy priorytetem jest jak najniższa cena i możliwość szybkiego rozpoczęcia użytkowania lokalu. Jednocześnie na rynku wtórnym można spotkać się z nieruchomościami o bardzo złożonym stanie prawnym.
FAQ – najczęściej zadawane pytania
Czy kupując mieszkanie od dewelopera, płaci się PCC?
Co do zasady nabywca od zakupu nieruchomości od dewelopera płaci podatek VAT. Podatek PCC występuje tylko przy zakupie szóstego i kolejnego mieszkania.
Czy firma może sprzedać używane mieszkanie?
Firma może sprzedać nieruchomość używaną, czyli z rynku wtórnego. Jest to szczególnie popularne wśród firm zajmujących się house flippingiem – nabywają one lokale wymagające kapitalnego remontu lub z nieuregulowanym stanem prawnym, a po przeprowadzeniu niezbędnych prac remontowych, odsprzedają je.
Kiedy zakup nieruchomości jest objęty VAT?
Podatkiem VAT jest objęty zakup nieruchomości z rynku pierwotnego (od dewelopera). W tym przypadku podatek PCC – obok VAT – występuje dopiero od szóstego i kolejnego mieszkania.
Czy rękojmia obowiązuje przy zakupie od osoby prywatnej?
Rękojmia obowiązuje przy zakupie nieruchomości od osoby prywatnej. Jednak w tym przypadku strony mogą ją ograniczyć lub wyłączyć.
Jakie dokumenty należy sprawdzić przed zakupem?
Podstawowym dokumentem jest księga wieczysta mieszkania albo gruntu, na którym powstaje nieruchomość. Do tego należy zajrzeć do prospektu informacyjnego przygotowanego przez dewelopera. W przypadku nieruchomości z rynku wtórnego istotne są dokumenty wskazujące na brak zadłużenia lokalu we wspólnocie lub spółdzielni mieszkaniowej.
