Chociaż szukasz mieszkania na rynku pierwotnym, to koncentrujesz się wyłącznie na inwestycjach będących na ukończeniu? Terminem, z którym możesz się spotkać, jest cesja umowy deweloperskiej. Jeżeli zastanawiasz się, na czym polega cesja i czy to bezpieczne rozwiązanie, zapoznaj się z poniższym poradnikiem.
Czym jest cesja umowy deweloperskiej i kiedy się ją stosuje?
Cesja to instytucja uregulowana w art. 509 Kodeksu cywilnego, która polega na przeniesieniu praw i obowiązków z jednej strony umowy (cedenta) na nową (cesjonariusza). Podobnie jak w latach poprzednich, obecnie cesja umowy deweloperskiej jest możliwa, jednak w oparciu o zasady wprowadzone w 2023 r. Jeżeli cesja umowy deweloperskiej to dla Ciebie nowość, nie musisz zagłębiać się w nowe regulacje – nie będą one miały w Twoim przypadku zastosowania.
Zastanawiasz się, dlaczego istnieje cesja umowy deweloperskiej? Wyobraź sobie taką sytuację: podpisujesz umowę deweloperską w momencie, gdy inwestycja jest w początkowej fazie. Oznacza to, że odbiór mieszkania od dewelopera odbędzie się za ok. 2 lata. W tym czasie w Twoim życiu może się sporo zmienić – możesz np. przeprowadzić się do innego miasta ze względów rodzinnych czy zawodowych. Cesja umowy deweloperskiej to jeden ze sposobów, aby uwolnić się od zawartej umowy.
Warto wiedzieć: Nabywcy nieruchomości z rynku pierwotnego podpisują różne umowy. Jedną z nich jest umowa rezerwacyjna nieruchomości. W jej przypadku również możliwa jest cesja – ale tylko niekiedy.
Zgoda dewelopera i banku – wymogi formalne przy cesji
Umowa deweloperska to umowa wzajemna. W praktyce oznacza to, że każda ze stron (deweloper, klient) ma pewne prawa i obowiązki – w uproszczeniu, deweloper musi wybudować mieszkanie, a klient za nie zapłacić. W konsekwencji zawarcie cesji umowy deweloperskiej jest uzależnione od zgody dewelopera. Zgoda dewelopera na cesję może zostać wyrażona na dwa sposoby – w umowie deweloperskiej albo w osobnym dokumencie, który zostanie przygotowany w związku z planem cesji.
Uzyskanie zgody dewelopera to nie zawsze formalność. Nawet przed wprowadzeniem wspomnianych już zmian w przepisach dotyczących cesji deweloperzy nie byli zainteresowani klientami spekulacyjnymi. Jednocześnie gdyby deweloper nie wyraził zgody na cesję, umowa deweloperska z dotychczasowym nabywcą może zostać rozwiązana, a wówczas mieszkanie wróci na rynek.
Koszty cesji: opłaty, podatek, wynagrodzenie pośrednika
Chociaż cesja umowy deweloperskiej może być postrzegana jako atrakcyjne rozwiązanie, to nie można zapomnieć, że ta czynność wiąże się z kosztami. Na koszty cesji mieszkania składają się przede wszystkim trzy opłaty:
- taksa notarialna – opłata jest uzależniona od wartości nieruchomości i wynosi 1010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60 000 zł, gdy wartość nieruchomości zamyka się w przedziale od 60 000 zł do 1 000 000 zł;
- odstępne – po ograniczeniu możliwości flippowania na rynku pierwotnym taka kwota wcale nie musi się pojawić (wiele zależy od powodu, dla którego cesja umowy deweloperskiej jest proponowana);
- wynagrodzenie pośrednika – nie musi jednak ono wystąpić po stronie cesjonariusza, do jego zapłacenia może być zobowiązany cedent, na rzecz którego pośrednik poszukiwał nabywcy.
Na co uważać w umowie cesji? Kary, terminy, rękojmia
Cesja umowy deweloperskiej powinna zostać sporządzona przez prawnika. W tym przypadku nie warto opierać się na wzorach dostępnych w internecie. Powód jest prosty – mowa o niekorzystnych dla cesjonariusza zapisach. Prawnikowi warto też zlecić analizę samej umowy deweloperskiej. W jej treści również może znaleźć się wiele pułapek – zapisów, które będą pozostawiać pole do interpretacji. Czego mogą one dotyczyć?
Korzystna umowa deweloperska nie zawiera zapisów nieostrych – jest precyzyjna. Musi ona poruszać szereg kwestii, np. standard wykończenia lokalu, terminy rozpoczęcia i zakończenia budowy wraz z informacją o tym, kiedy odbędą się odbiory mieszkań oraz wysokość kar umownych. Jeżeli chodzi o kary, to umowa powinna zawierać informacje o karach, które będzie musiał zapłacić zarówno nabywca, jak i deweloper.
Cesja a kredyt hipoteczny – jak wygląda finansowanie?
Zakup mieszkania z rynku pierwotnego może zostać sfinansowany na kilka sposobów, w tym środkami pochodzącymi z kredytu hipotecznego. Czy cesja umowy deweloperskiej jest możliwa, gdy zakup nieruchomości będzie pochodził właśnie z kredytu? Jeżeli cesjonariusz ma zdolność kredytową, a cesja umowy deweloperskiej dopuszcza nabycie nieruchomości na kredyt, to owszem.
Cesja a kredyt hipoteczny to zagadnienie, o którym trzeba pomyśleć jeszcze przed podpisaniem umowy cesji. Skonsultować warto się z doradcą kredytowym – dobry doradca kredytowy ma informacje o polityce przyjętej przez poszczególne banki i będzie w stanie wskazać te z nich, w których warto złożyć wniosek.
Checklista dokumentów do bezpiecznej cesji
Nabywcy nieruchomości słusznie wykazują się dużą ostrożnością. Zakup z cesji wiąże się z ryzykiem, które można jednak zminimalizować. W jaki sposób? Przede wszystkim warto skorzystać z merytorycznego wsparcia ze strony pośrednika nieruchomości i prawnika specjalizującego się w prawie nieruchomości. Skrupulatnej analizie poddana powinna zostać treść następujących dokumentów:
- umowa deweloperska – powinna ona m.in. precyzować, jak deweloper rozumie stan deweloperski nieruchomości;
- zgoda dewelopera – jeżeli umowa deweloperska nie zawiera stosownej klauzuli, należy uzyskać zgodę na cesję;
- umowa cesji – wzór takiej umowy może przedstawić cedent, ale wówczas druga strona umowy powinna skrupulatnie sprawdzić jej treść.
Szukasz nieruchomości z rynku pierwotnego w Olsztynie lub okolicach? Jeżeli cesja umowy deweloperskiej nie wydaje Ci się atrakcyjnym rozwiązaniem, zapoznaj się z naszymi ofertami mieszkań i domów jednorodzinnych. Jeżeli masz pytania, służymy pomocą – skontaktuj się z nami.
