Sposobów na to, aby stać się właścicielem nieruchomości, jest kilka – działkę czy mieszkanie można kupić, odziedziczyć lub zasiedzieć. Najwięcej wątpliwości budzi zasiedzenie nieruchomości. Jeżeli zastanawiasz się, jakie warunki trzeba spełnić, aby zasiedzieć nieruchomość i jak wygląda proces stwierdzenia zasiedzenia, zapoznaj się z poniższym artykułem.
Czym jest zasiedzenie nieruchomości i na czym polega?
Zasiedzenie nieruchomości to jeden ze sposobów nabycia nieruchomości. W przypadku zasiedzenia kluczową kwestię odgrywa czas, gdyż do zasiedzenia nieruchomości dochodzi po upływie okresu wskazanego w przepisach – a nie po wpłacie ustalonej kwoty, jak ma to miejsce w przypadku zakupu nieruchomości. Jednocześnie konieczne jest stwierdzenie zasiedzenia, aby możliwa była modyfikacja treści księgi wieczystej.
Powodem, dla którego prawo przewiduje instytucję zasiedzenia, jest dążenie do uregulowania prawnej nieruchomości. Dzięki zasiedzeniu można wyeliminować niezgodności między stanem faktycznym a stanem prawnym.
Jakie są przesłanki zasiedzenia nieruchomości?
Chociaż zasiedzenie nieruchomości następuje z mocy prawa, to aby do niego doszło, trzeba spełnić warunki wskazane w przepisach. Posiadacz nieruchomości niebędący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze (zasiedzenie) – tak brzmi art. 172 § 1 Kodeksu cywilnego. Wynika z tego, że są trzy przesłanki zasiedzenia:
- Upływ określonego czasu
- Posiadanie samoistne
- Ciągłość posiadania
Zasiedzenie w dobrej i złej wierze – różnice i konsekwencje
„Dobra wiara” i „zła wiara” to dwa terminy, które mają związek z zasiedzeniem nieruchomości – nieruchomość można zasiedzieć w dobrej wierze i w złej wierze. O dobrej wierze mówi się, gdy posiadacz nieruchomości jest przekonany, że przysługuje mu prawo własności, chociaż w rzeczywistości tak nie jest. O takim błędnym przekonaniu nie można jednak mówić w przypadku złej wiary – wówczas posiadacz ma świadomość, że nie jest właścicielem nieruchomości.
To, czy zasiedzenie odbywa się w dobrej, czy też złej woli, jest kluczowe, gdy mowa o czasie, jaki musi upłynąć, aby posiadacz nieruchomości nabył jej własność. Więcej na ten temat przeczytać w dalszej części artykułu.
Nieprzerwane posiadanie samoistne – co to oznacza w praktyce?
Wśród przesłanek zasiedzenia pojawia się też posiadanie samoistne. Jednak to pojęcie, inaczej niż dobra i zła wiara, został zdefiniowany w przepisach. Kodeks cywilny wskazuje, że posiadaczem samoistnym rzeczy jest osoba, która nią faktycznie włada jak właściciel. Jak to wygląda w praktyce? Posiadacz samoistny będzie np. regularnie konserwował ogrodzenie i kosił trawę czy przeprowadzał remonty w użytkowanym mieszkaniu.
Nieprzerwane posiadanie samoistne trzeba udowodnić i można to zrobić na wiele sposobów – okazując dokumenty (np. dowód zapłaty podatku od nieruchomości) i fotografie czy powołując świadków. Katalog środków dowodowych nie jest zamknięty.
Jak przebiega postępowanie o zasiedzenie?
Zasiedzenie nieruchomości stwierdza sąd. Stąd też konieczne jest złożenie wniosku o stwierdzenie zasiedzenia. Ale to nie wszystko – należy do niego dołączyć dowody, z których będzie wynikać zarówno posiadanie samoistne, jak i upływ czasu wskazanego w przepisach. Dla wielu osób to spory problem – pojawia się choćby wątpliwość, jakie dokumenty przygotować.
Gdzie i jak złożyć wniosek o stwierdzenie zasiedzenia?
Wniosek o stwierdzenie zasiedzenia należy skierować do sądu rejonowego, który jest właściwy ze względu na położenie nieruchomości. Wniosek musi zostać też opłacony – opłata wynosi 2000 zł. Dobra wiadomość jest taka, że w formalnościach może pomóc prawnik, który specjalizuje się w prawie nieruchomości. Przygotuje on wniosek o stwierdzenie zasiedzenia i następnie będzie reprezentować interes klienta przed sądem.
Przykład: Jeżeli nieruchomość jest położona w gminie Cewice (województwo pomorskie), to właściwym do rozpoznania spraw będzie Sąd Rejonowy w Lęborku. Sąd ten obejmuje swoim obszarem właściwości nie tylko miasto Lębork, ale również m.in. gminę Cewice.
Jakie dokumenty należy dołączyć do wniosku?
Wnioskodawca do wniosku o stwierdzenie zasiedzenia musi dołączyć m.in. wyrys z mapy ewidencyjnej nieruchomości wraz z wypisem z rejestru gruntów. Przedstawić trzeba też dowody, z których będzie wynikać, że posiadacz nieruchomości nabył jej własność. Takimi dowodami mogą być choćby:
- Stare fotografie. Mowa o zdjęciach, które dokumentują postęp prac budowlanych na działce czy jej wykorzystywanie przez członków rodziny wnioskodawcy.
- Umowy zawarte z najemcami. Posiadacz samoistny mógł np. wynająć teren. Taki dokument również może potwierdzać zasiedzenie nieruchomości.
- Zeznania podatkowe. Dowodem w sprawie o zasiedzenie mogą być też potwierdzenia zapłaty podatku od nieruchomości.
Jak długo trzeba posiadać nieruchomość, by móc ją zasiedzieć?
Aby zainicjować postępowanie o zasiedzenie, w pierwszej kolejności należy sprawdzić, czy upłynął już wymagany i sprecyzowany w przepisach okres. Czas, przez jaki trzeba nieprzerwanie posiadać nieruchomość, zależy od tego, czy mowa o dobrej, czy też złej woli. W przypadku dobrej woli okres ten wynosi 20 lat, a w przypadku złej wiary 30 lat. Bieg zasiedzenia może też zostać przerwany.
Przykład: Janusz ogrodził część działki, która przylegała do jego posesji. Zrobił to, mimo że wiedział, że teren ma właściciela. Aby doszło do zasiedzenia, będzie musiało upłynąć 30 lat – w tym przypadku mowa o działaniu w złej wierze.
Przykład: Anna 35 lat temu kupiła nieruchomość. Okazało się, że poprzedni właściciel ogrodził również część ziemi, która nie należała do niego – wyszło to na jaw dopiero podczas prac geodezyjnych. W przypadku Anny mowa o zasiedzeniu w dobrej wierze.
Co rozstrzyga sąd w sprawie o zasiedzenie?
Sprawa o zasiedzenie kończy się wydaniem przez sąd merytorycznego postanowienia. Ponieważ zasiedzenie nieruchomości następuje z mocy prawa, to wydając orzeczenie stwierdzające nabycie przez zasiedzenie, sąd jedynie potwierdza, że do niego doszło. Takie potwierdzenie ma jednak konsekwencje – wnioskodawca staje się właścicielem nieruchomości.
Zasiedzenie nieruchomości wiąże się z koniecznością wykonania dodatkowych czynności – mowa przede wszystkim o:
- Uporządkowaniu zapisów w księdze wieczystej (KW) nieruchomości. Zasiedzenie własności nieruchomości wymaga zmiany danych właściciela w KW. W tym celu należy złożyć wniosek do wydziału wieczystoksięgowego sądu rejonowego.
- Zapłacie podatku od zasiedzenia. Zasiedzenie nieruchomości w dobrej wierze, podobnie jak zasiedzenie nieruchomości w złej wierze skutkuje koniecznością zapłaty 7 proc. podatku od wartości nieruchomości.
Czy każdą nieruchomość można zasiedzieć?
Nie każdą nieruchomość można zasiedzieć. Sąd rejonowy nie stwierdzi zasiedzenia np. pokoju w mieszkaniu czy strychu. Powód jest prosty – to część składowa rzeczy, która nie może być odrębnym przedmiotem własności. Wynika to wprost z przepisów: Część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych. Częścią składową rzeczy jest wszystko, co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego.
Zasiedzieć nie można również wielu innych nieruchomości. Należą do nich m.in. drogi publiczne i nieruchomości oddane do użytku publicznego (np. parki).
Kiedy warto rozważyć zasiedzenie jako formę nabycia własności?
Zasiedzenie to jeden ze sposobów, aby stać się właścicielem nieruchomości. Czy warto jednak rozważać tę formę nabycia własności? Niekiedy podjęcie działań w tym kierunku jest wskazane, a to ze względu na skutki bezczynności. Dotyczy to zwłaszcza osób, które są posiadaczami samoistnymi nieruchomości w złej wierze. W ich przypadku brak działań w odpowiednim czasie może oznaczać spore wydatki – składają się na nie:
- Opłata za bezumowne korzystanie z nieruchomości. Należy się ona właścicielowi nieruchomości.
- Zwrot wartości pożytków czerpanych z nieruchomości. Przykładem pożytku są plony zebrane z pola.
Aby uniknąć finansowych konsekwencji korzystania z cudzej nieruchomości, warto złożyć do sądu wniosek o stwierdzenie zasiedzenia nieruchomości. W razie problemów ze zgromadzeniem dowodów czy pytań wyjściem jest konsultacja z prawnikiem – najlepiej takim, który dobrze zna zagadnienie zasiedzenia.
