Poszukujesz mieszkania w celach inwestycyjnych? Masz co najmniej dwie możliwości – możesz wybrać nieruchomość o najbardziej pożądanym metrażu lub zdecydować się na większy lokal, w którym będziesz wynajmować pokoje. Chociaż wynajem mieszkania na pokoje zapewnia wyższe zyski, to wiąże się też z pewnymi wyzwaniami – poznaj szczegóły.
Wynajem na pokoje – czym się różni od klasycznego najmu?
Wynajem na pokoje to zupełnie inny model biznesowy niż wynajem całej powierzchni mieszkania. Jak wskazuje nazwa, w tym przypadku oferta wynajmu obejmuje poszczególne pokoje, a nie cały lokal mieszkalny – liczba najemców odpowiada zatem liczbie pokoi. Różnica jest też zauważalna, gdy mowa o docelowej grupie najemców – nie są to pary czy rodziny z dziećmi, ale studenci, single i pracownicy.
Jeżeli szukasz mieszkania pod wynajem na pokoje, to zwróć uwagę na:
- Wielkość mieszkania. Lokal, w którym będą wynajmowane pokoje, nie może mieć 40 czy 50 mkw. – to zbyt mała powierzchnia.
- Możliwość podziału mieszkania. Nie każdy lokal można podzielić na pokoje z osobnym dostępem do łazienki i kuchni.
- Lokalizację. W przypadku studentów kluczowa będzie odległość od uczelni – im będzie ona mniejsza, tym lepiej.
Czy wynajem na pokoje się opłaca? Kalkulacja zysków i kosztów
Wynajem mieszkania na pokoje uchodzi za bardzo opłacalny model biznesowy – rentowność wynajmu jest wysoka. Suma czynszów płaconych przez wszystkich najemców jest wyższa niż kwota, którą można uzyskać z wynajmu mieszkania jednej osobie czy rodzinie. Jednocześnie koszt wynajmu pokoju jest niższy w porównaniu do najmu kawalerki, co przekłada się na wyższe zainteresowanie.
Ile można zarobić na wynajmie pokoi? Trudno wskazać dokładną kwotę, a powodem jest duża liczba zmiennych, od których zależy opłacalność wynajmu pokoi. Na stopę zwrotu wpływ ma m.in. liczba pokoi w mieszkaniu, oferowany standard i lokalizacja nieruchomości. Szacując potencjalny przychód, trzeba uwzględnić też podatek od wynajmu mieszkania i koszty utrzymania nieruchomości.
Przykład: Wynajem pokoju w Olsztynie to koszt 700-1100 zł miesięcznie, podczas gdy kawalerki 1400-2000 zł miesięcznie – w zależności od lokalizacji nieruchomości. Przy założeniu, że mieszkanie posiada 3 pokoje, miesięczny przychód właściciela może wynosić między 2100 zł a 3300 zł. W skali roku różnica ta daje wysoką kwotę.
Formalności i wymogi prawne przy wynajmie na pokoje
Z wynajmu pokoi w mieszkaniu należy się rozliczyć z fiskusem. Jak rozliczać wynajem pokoi? W przypadku najmu prywatnego jest tylko jedna forma opodatkowania uzyskanych w ten sposób przychodów – ryczałt od przychodów ewidencjonowanych. Podatek od wynajmu mieszkania na pokoje zależy od wysokości przychodu i wynosi:
- 8,5 proc. przychodu do kwoty 100 000 zł.
- 12,5 proc. przychodu od nadwyżki ponad kwotę 100 000 zł.
Domyślnie podatek od wynajmu pokoi płaci się w cyklu miesięcznym na indywidualny mikrorachunek podatkowy – do 20. dnia miesiąca za miesiąc poprzedni. Istnieje też możliwość zapłaty podatku kwartalnie, jednak to wymaga spełnienia dodatkowych warunków. Przychody należy też rozliczyć w zeznaniu rocznym – właściwy jest formularz PIT-28.
Warto wiedzieć: Jeżeli nieruchomość wynajmowana na pokoje jest częścią majątku wspólnego małżonków, to limit przychodu 100 000 zł ma zastosowanie do każdego z nich. W praktyce łącznie korzystają oni z limitu w wysokości 200 000 zł.
Jak przygotować mieszkanie do wynajmu na pokoje?
Nie każde mieszkanie nadaje się pod wynajem na pokoje. Kluczowa jest oczywiście powierzchnia nieruchomości, ale nie tylko – równie istotne jest to, czy możliwy będzie funkcjonalny podział mieszkania na pokoje. Poszczególne pomieszczenia powinny mieć okna i być rozkładowe – nie mogą być pokojami przejściowymi. Jeżeli w mieszkaniu będą co najmniej 3 pokoje, to najlepiej, aby towarzyszyły im co najmniej 2 łazienki.
Warto wiedzieć: Na mieszkania pod wynajem na pokoje dobrze nadają się lokale w kamienicach. Często mają one ponadstandardowy metraż i oferują duże możliwości aranżacyjne – możliwe jest np. wydzielenie pokoi ze wspólnym przedpokojem, ale oddzielnym dostępem do łazienki i kuchni.
Przygotowując mieszkanie do wynajmu na pokoje, uwagę warto zwrócić też na jego estetykę i wyposażenie. Przyjmuje się, że wyposażenie mieszkania pod wynajem nie musi pochodzić z górnej półki cenowej, ale powinno być trwałe – aby nie było konieczności jego wymiany co 2-3 lata. Konieczny jest też wybór mebli i sprzętów z myślą o docelowej grupie najemców.
Umowy z najemcami – o czym nie zapomnieć?
Umowa wynajmu pokoju powinna zostać sporządzona na piśmie – ustna umowa najmu nie jest najlepszym pomysłem. Gdy najemcami są studenci, dobrym wyborem będzie umowa na czas określony (np. na 10 miesięcy – okres od początku września do końca czerwca). Postanowienia umowy muszą uwzględniać prawa i obowiązki wynajmującego – najlepiej, aby treść tego dokumentu została przygotowana przez prawnika.
Poza umową wynajmu pokoju pamiętać trzeba też o protokole zdawczo-odbiorczym. Ten dokument powinien być załącznikiem do umowy. Pozwoli to uniknąć ewentualnych sporów między właścicielem a lokatorem dotyczących stanu technicznego pokoju i jego wyposażenia. Zawarte w nim informacje ułatwią też rozliczenie mediów.
Najczęstsze problemy i pułapki wynajmu na pokoje
Od strony finansowej wynajem mieszkania na pokoje może się opłacać. Ale wynajem mieszkań w Olsztynie na pokoje to także pewne wyzwania. Właściciel mieszkania musi liczyć się z koniecznością większego zaangażowania – najemcy mogą często się zmieniać. Jeżeli model biznesowy zakłada wynajem pokoi studentom, to pozostaje też kwestia okresu wakacyjnego. Na okres od lipca od sierpnia trudno znaleźć najemców, jeżeli miejscowość nie ma charakteru turystycznego.
Na co uważać przy wynajmie na pokoje? Jeżeli najemcy współdzielą pomieszczenia (np. kuchnię, łazienkę i przedpokój), to pojawić może się problem z utrzymaniem ich w czystości. Można go jednak rozwiązać, ustalając reguły (harmonogram sprzątania), których najemcy będą musieli przestrzegać. Wykluczyć nie można też ewentualnych sporów między najemcami, o których właściciel będzie informowany.
