Właściciel nieruchomości, którą chcesz kupić, mieszka na stałe za granicą i nie ma możliwości przyjazdu do Polski? To nie powód, aby rezygnować z transakcji – rozwiązaniem jest pełnomocnictwo i skorzystanie z merytorycznego wsparcia. Sprawdź, jak bezpiecznie kupić nieruchomość w Polsce od właściciela, którego ośrodek interesów życiowych jest w innym kraju.
Czy można kupić nieruchomość od osoby mieszkającej za granicą?
Zakup nieruchomości od osoby mieszkającej za granicą jest możliwy bez obecności tej osoby w Polsce – wystarczy, że udzieli ona pełnomocnictwa prawnikowi lub np. krewnemu. Pełnomocnictwo jest niezbędne, bo transakcja nie może zostać sfinalizowana na odległość. W wyznaczonym dniu w kancelarii notarialnej muszą stawić się kupujący i sprzedający albo reprezentujący ich pełnomocnicy.
Aby zakup nieruchomości od osoby przebywającej za granicą był bezpieczny, należy:
- dokładnie sprawdzić dokumenty – w tym pełnomocnictwo udzielone przez sprzedającego,
- zweryfikować stan prawny nieruchomości – należy m.in. upewnić się, że osoba sprzedająca nieruchomość rzeczywiście jest jej właścicielem,
- zadbać o bezpieczne rozliczenie transakcji – środki powinny trafić na rachunek bankowy sprzedającego, a nie jego pełnomocnika.
Chcesz wstępnie sprawdzić księgę wieczystą działki, mieszkania lub domu jednorodzinnego? Przejdź do artykułu: Księga wieczysta bez tajemnic – jak czytać każdy dział?
Pełnomocnictwo notarialne – kiedy jest potrzebne?
Pełnomocnictwo jest niezbędne do sprzedaży nieruchomości, gdy właściciel działki, mieszkania czy domu jednorodzinnego nie może osobiście stawić się w kancelarii notarialnej, aby podpisać umowę przenoszącą własność. Aby pełnomocnictwo do sprzedaży nieruchomości zostało uznane za ważne, musi mieć formę aktu notarialnego i zostać sporządzone zgodnie z polskim prawem.
Pełnomocnictwo do sprzedaży nieruchomości podczas pobytu za granicą może zostać udzielone np. prawnikowi lub zaufanej osobie – zarówno spokrewnionej, jak i niespokrewnionej. Często pełnomocnikiem właściciela wystawionej na sprzedaż nieruchomości zostaje najbliższy członek rodziny – małżonek, rodzic, brat czy siostra.
Jak zweryfikować dokumenty i tożsamość sprzedającego?
Weryfikacja dokumentów (w tym zwłaszcza pełnomocnictwa) i tożsamości sprzedającego to zadanie dla notariusza. Dysponuje on narzędziami i procedurami, za pomocą których może zweryfikować autentyczność przedstawionych mu dokumentów. Jednocześnie warto sprawdzić tożsamość sprzedającego nieruchomość już na wczesnym etapie transakcji – tuż po złożeniu deklaracji zakupu. Jak to zrobić?
Samodzielna weryfikacja tożsamości sprowadza się do porównania danych widniejących w dokumencie tożsamości z danymi znajdującymi się w księdze wieczystej. Może być to jednak utrudnione, jeżeli sprzedający przebywa przez cały czas poza granicami kraju, a szczegóły sprzedaży są uzgadniane na odległość – np. telefonicznie lub mailowo.
Apostille, tłumaczenia przysięgłe i zagraniczne dokumenty
Zakup nieruchomości od osoby przebywającej na stałe za granicą jest bardziej skomplikowany niż zawarcie transakcji ze sprzedającym mieszkającym w Polsce, a to ze względu na dokumenty potrzebne do sprzedaży mieszkania. Poza standardowymi dokumentami, w tym pełnomocnictwem notarialnym dla pełnomocnika właściciela nieruchomości, wymagane mogą być:
- apostille – to urzędowe poświadczenie autentyczności podpisów i pieczęci na pełnomocnictwie;
- tłumaczenie przysięgłe dokumentów – jeżeli właściciel nieruchomości położonej w Polsce urodził się za granicą, a właścicielem nieruchomości został w drodze dziedziczenia lub miała miejsce darowizna nieruchomości;
- przedstawienie dodatkowych dokumentów z zagranicznych urzędów – aby uporządkować księgę wieczystą.
Jak bezpiecznie rozliczyć transakcję?
Zakup mieszkania od osoby przebywającej za granicą, która jest w Polsce reprezentowana przez pełnomocnika, może rodzić pytania również o rozliczenie transakcji. Na czyj rachunek bankowy kupujący powinien przelać środki – mocodawcy czy jego pełnomocnika? Najbezpieczniej będzie, jeżeli pieniądze trafią bezpośrednio na rachunek bankowy właściciela nieruchomości.
Alternatywnym rozwiązaniem jest skorzystanie z depozytu notarialnego. W praktyce polega to na zasileniu przez kupującego konta depozytowego kancelarii notarialnej uzgodnioną kwotą. Po podpisaniu umowy przenoszącej własność następuje wypłata środków – notariusz wydaje dyspozycję przelewu z konta depozytowego na rachunek bankowy sprzedającego.
Najczęstsze ryzyka przy zakupie nieruchomości od osoby za granicą
Zakup nieruchomości od osoby mieszkającej za granicą wiąże się z różnymi ryzykami, których jednak można uniknąć. Do najczęściej spotykanych w takiej sytuacji problemów należą:
- brak weryfikacji dokumentów – pobieżne sprawdzenie dokumentów to za mało, aby zakup mieszkania czy działki można było uznać za bezpieczny;
- ujawnienie wad technicznych nieruchomości po jej zakupie – skoncentrowanie się na kwestiach formalnych może doprowadzić do zlekceważenia kwestii stanu technicznego budynku;
- zadłużenie nieruchomości – nie zawsze zadłużenie mieszkania czy domu jednorodzinnego zostaje ujawnione w księdze wieczystej, a właściciel może zalegać z płatnością np. podatku od nieruchomości.
Kiedy warto skorzystać z pomocy pośrednika lub notariusza?
Zakup mieszkania czy działki to poważna decyzja. Bezpieczeństwo transakcji w dużej mierze zależy od skrupulatności kupującego – tego, czy zapoznał się on z dokumentami, w tym stanem prawnym i technicznym nieruchomości. Chcesz się upewnić, że osoba, która podaje się za właściciela nieruchomości lub jego pełnomocnika, rzeczywiście nim jest? Rozważ skorzystanie z pomocy specjalistów – pośrednika, prawnika i notariusza.
Planujesz sprzedać nieruchomość położoną w Olsztynie lub okolicach? Jeżeli nie przebywasz w Polsce, musisz wiedzieć, że potencjalni nabywcy mogą być sceptyczni. Rozwiązanie? Współpraca ze specjalistami New House – zaprezentujemy Twoją nieruchomość, rozwiejemy wątpliwości zainteresowanych i pomożemy Ci bezpiecznie domknąć transakcję sprzedaży. Jeżeli chcesz poznać szczegóły, skontaktuj się z nami.
FAQ – najczęściej zadawane pytania
- Czy właściciel musi być obecny przy sprzedaży?
Nie, właściciel nieruchomości nie musi być obecny na żadnym etapie jej sprzedaży. Właściciela mogą reprezentować np. pracownik biura nieruchomości, prawnik i zaufany pełnomocnik, który podpisze umowę przenoszącą własność.
- Czy zagraniczne pełnomocnictwo jest ważne w Polsce?
Tak, zagraniczne pełnomocnictwo jest ważne w Polsce. Trzeba jednak pamiętać, że musi ono mieć odpowiednią formę i wymaganą prawem treść. W celu ustalenia treści pełnomocnictwa należy skontaktować się z kancelarią notarialną.
- Co to jest apostille?
Apostille jest niezbędne, gdy dokument sporządzony za granicą ma zostać użyty w Polsce – to urzędowe poświadczenie. Potwierdza podpisy, pieczęć i charakter, w jakim działa osoba, która podpisała dokument (np. pełnomocnictwo).
- Jak sprawdzić zagraniczne pełnomocnictwo?
Sprawdzenie pełnomocnictwa udzielonego za granicą najlepiej pozostawić specjaliście – notariuszowi lub prawnikowi. Dotyczy to zwłaszcza sytuacji, gdy sprzedający zamieszkuje w kraju, który nie należy do Unii Europejskiej.
- Czy zakup od osoby mieszkającej za granicą jest bezpieczny?
Aby zakup nieruchomości od osoby za granicą był bezpieczny, konieczne jest dokładne sprawdzenie dokumentów. Pomóc mogą w tym eksperci – pracownik biura nieruchomości, prawnik i notariusz.
