Wywłaszczenie nieruchomości to zagadnienie, które budzi sporo emocji. Chociaż dotychczasowy właściciel nieruchomości ma prawo do odszkodowania, to nie zawsze zgadza się z jego wysokością. Ile wynosi odszkodowanie za wywłaszczenie nieruchomości? I kiedy zostanie ono wypłacone? Poznaj odpowiedzi.
Czym jest wywłaszczenie nieruchomości?
Odpowiedź na to pytanie znajduje się w Ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Wywłaszczenie nieruchomości sprowadza się do pozbawienia albo ograniczenia prawa własności, prawa użytkowania wieczystego lub innego prawa rzeczowego na nieruchomości. Oznacza to, że wywłaszczenie może dotknąć nie tylko właściciela nieruchomości – przepis wskazuje również m.in. na użytkowników wieczystych.
Wywłaszczenie nieruchomości polega na pozbawieniu albo ograniczeniu, w drodze decyzji, prawa własności, prawa użytkowania wieczystego lub innego prawa rzeczowego na nieruchomości – art. 112 ustawy o gospodarce nieruchomościami.
Kiedy może dojść do wywłaszczenia?
Wywłaszczenie jest dokonywane, aby zrealizować cele publiczne, które nie mogą być osiągnięte w inny sposób. Najczęściej wywłaszczenia są spowodowane budową infrastruktury drogowej, ale można ich też dokonać ze względu na planowane wzniesienie np. szpitala czy szkoły. W ostatnich latach głośno jest o procesie wywłaszczeniowym mającym związek z budową Centralnego Portu Komunikacyjnego (CPK).
Rodzaj nieruchomości nie ma znaczenia. Wywłaszczenie może dotykać m.in. działek zabudowanych nieruchomościami mieszkalnymi (domami jednorodzinnymi, budynkami wielorodzinnymi) i działek rolnych.
Podstawa prawna — przepisy dotyczące wywłaszczenia
Procedura wywłaszczenia została uregulowana we wspomnianej już Ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. To właśnie w niej można znaleźć odpowiedzi m.in. na następujące pytania:
- Na czyją rzecz może zostać wywłaszczona nieruchomość?
- Co w sytuacji, gdy dla nieruchomości, która ma być wywłaszczona, nie jest prowadzona księga wieczysta?
- Jakie informacje muszą zostać zawarte we wniosku o wywłaszczenie?
- Co musi zawierać decyzja o wywłaszczeniu?
- Kiedy ma zastosowanie niezwłoczne zajęcie nieruchomości?
Kto wypłaca odszkodowanie za wywłaszczenie?
Wywłaszczenie nieruchomości następuje za odszkodowaniem na rzecz osoby wywłaszczonej, np. właściciela nieruchomości lub użytkownika wieczystego. Stąd też pojawia się pytanie, kto wypłaca odszkodowanie za wywłaszczenie. Do wypłaty zobowiązany jest inwestor – podmiot, który realizuje inwestycję celu publicznego. Może to być starosta, który jest uprawniony do wydania decyzji o wywłaszczeniu nieruchomości.
Odszkodowanie ustala starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, w decyzji o wywłaszczeniu, z zastrzeżeniem ust. 5 – art. 129 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami.
Jak ustalana jest wysokość odszkodowania?
Odpowiedź na to pytanie znajduje się w art. 130 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Z przywołanego przepisu wynika, że podczas ustalania wysokości odszkodowania uwzględnia się trzy kwestie – są to:
- Stan nieruchomości
- Przeznaczenie nieruchomości
- Wartość nieruchomości
Z kolei z art. 134 tej samej ustawy wynika, że podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi (z pewnymi wyjątkami) wartość rynkowa nieruchomości. Ponieważ urzędnicy nie mają specjalistycznej wiedzy, na podstawie której mogliby ustalić wartość rynkową nieruchomości, to do wyceny zawsze zostaje zaangażowany specjalista – rzeczoznawca majątkowy, który efekty swojej pracy prezentuje w formie operatu szacunkowego. Inaczej mówiąc, wysokość odszkodowania za wywłaszczenie zawsze jest ustalana indywidualnie – przepisy o wywłaszczeniu nie przewidują tu żadnych widełek.
Chociaż odszkodowanie w formie pieniężnej to standard, to przepisy dopuszczają też inne rozwiązanie – mowa o nieruchomości zamiennej. Taka nieruchomość może zostać przyznana w ramach odszkodowania za zgodą osoby wywłaszczonej.
Terminy i procedura wypłaty odszkodowania
Przepisy o wywłaszczeniu precyzują termin wypłaty odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość – środki na rachunek bankowy byłego właściciela nieruchomości powinny wpłynąć w ciągu 14 dni. Termin ten liczy się od dnia, w którym decyzja o wywłaszczeniu podlega wykonaniu. To ogólna zasada, od której zostały przewidziane dwa wyjątki – są one następujące:
- Jeżeli wydana została odrębna decyzja o odszkodowaniu, to zapłata następuje w terminie 14 dni. Termin ten liczy się od dnia, w którym decyzja o odszkodowaniu stała się ostateczna.
- Jeżeli wydana została decyzja o niezwłocznym zajęciu nieruchomości, to na wniosek osoby wywłaszczanej wypłaca się zaliczkę. Taka zaliczka wynosi 70 proc. ustalonego odszkodowania i jest wypłacana w terminie 50 dni, licząc od dnia złożenia wniosku o wypłatę zaliczki.
Czy można odwołać się od decyzji o odszkodowaniu?
Powyższe terminy wypłaty odszkodowania nie zostaną dochowane, jeżeli osoba wywłaszczona uzna, że wartość nieruchomości wskazana w operacie szacunkowym została zaniżona i odwoła się od wysokości odszkodowania. W tej sytuacji jednak nie wystarczą subiektywne odczucia – trzeba będzie wykazać nieprawidłowości, np. nieuwzględnienie indywidualnych rozwiązań zastosowanych w nieruchomości.
Ponieważ odwołanie od decyzji wywłaszczeniowej wcale nie jest sprawą oczywistą i łatwo popełnić błędy, warto rozważyć skorzystanie z pomocy specjalisty – prawnika, który ma doświadczenie w reprezentacji osób wywłaszczonych. Na rynku jest sporo kancelarii specjalizujących się w sprawach dotyczących wywłaszczeń, a większość z nich nie działa jedynie lokalnie – przyjmują one do prowadzenia sprawy z całej Polski.
Podatek od odszkodowania za wywłaszczenie — co warto wiedzieć?
Odszkodowanie, jakie otrzymuje osoba wywłaszczona, ma jej pozwolić na nabycie podobnej nieruchomości, ale w innej lokalizacji. Otrzymanie środków budzi jednak wątpliwości na gruncie prawa podatkowego – pojawia się pytanie m.in. o podatek dochodowy. Dobra wiadomość jest taka, że podatek dochodowy od odszkodowania najczęściej nie występuje. Najczęściej, gdyż od tej ogólnej zasady również został przewidziany wyjątek.
Z koniecznością zapłaty podatku dochodowego od odszkodowania musi liczyć się osoba, która spełnia łącznie dwa warunki:
- Zakupiła nieruchomość maksymalnie 2 lata przed wywłaszczeniem
- Za nieruchomość zapłaciła mniej niż 50 proc. kwoty odszkodowania
Najczęstsze problemy i spory związane z odszkodowaniem za wywłaszczenie
Osoby, które mają zostać wywłaszczone, często nie mają specjalistycznej wiedzy z zakresu wywłaszczeń, a to z kolei powoduje, że nie jest trudno o błędy. Ich konsekwencją może być m.in. zbyt niskie odszkodowanie. Spory o odszkodowanie za wywłaszczenia często dotyczą właśnie tego aspektu. Jeżeli już wkrótce będziesz osobą wywłaszczaną, to musisz wiedzieć, że problemy rodzi:
- Bierność. Postępowanie wywłaszczeniowe jest prowadzone w ustalony sposób. Twoja bezczynność nie spowoduje, że działania zostaną wstrzymane – przeciwnie, w ten sposób możesz jedynie pogorszyć swoją sytuację.
- Niekorzystanie z merytorycznego wsparcia. Jeżeli masz stracić nieruchomość, warto się upewnić, że odszkodowanie nie zostało zaniżone. W tym przypadku nie zdawaj się na swoją intuicję, ale zwróć się do ekspertów.
- Brak wiedzy. Czy wiesz, że gdy otrzymasz pieniądze (odszkodowanie), na odwołanie się będzie już za późno? Aby nie dać się zaskoczyć, trzeba poznać procedurę. W tym również pomoże specjalista.
Wysokość odszkodowania a rodzaj nieruchomości — przykłady i praktyka
W przypadku wywłaszczeń nieruchomości trudno o konkretne przykłady odszkodowań. Powód jest prosty – indywidualne podejście, jakie ma zastosowanie w takich sprawach. Dwie działki niezabudowane takiej samej wielkości mogą mieć skrajnie różną wartość rynkową – wystarczy, że będą położone w dwóch różnych województwach lub miastach czy nawet dzielnicach.
Aby uzyskać przykłady odszkodowań za wywłaszczenie, można skontaktować się z kancelarią specjalizującą się we wywłaszczeniach. Praktykujący w nich prawnicy – na bazie własnych doświadczeń – mogą wskazać przykłady odszkodowań za wywłaszczenie. Jednak wciąż trzeba pamiętać, że będą to tylko informacje orientacyjne.
