Rozglądasz się za mieszkaniem w kamienicy lub domem w ścisłym centrum miasta? Zwróć uwagę na to, czy nieruchomość nie jest zabytkiem. Chociaż właściciele zabytków mogą liczyć na wsparcie państwa, to jednocześnie muszą być świadomi różnych ograniczeń – przykładem są ograniczenia konserwatorskie. Sprawdź, co musisz wiedzieć o zakupie budynku ujętym w rejestrze zabytków.
Jak sprawdzić, czy lokal podlega ochronie konserwatorskiej?
Zacząć trzeba od tego, że nie każdy dom jednorodzinny czy kamienica wybudowana na początku XX wieku – czy wcześniej – jest zabytkiem. Stąd też w pierwszej kolejności należy ustalić, czy dana nieruchomość podlega ochronie konserwatorskiej. Zastanawiasz się, jak to zrobić? Jest to możliwe na kilka sposobów – informacje o zabytkach można znaleźć m.in. w następujących bazach:
- miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – obiekty zabytkowe są ujmowane w takich planach;
- księga wieczysta nieruchomości – jeżeli nieruchomość została wpisana do rejestru zabytków, to fakt ten powinien zostać ujawniony poprzez wpis do księgi wieczystej, co wynika wprost z ustawy o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami;
- rejestr zabytków – takie ewidencje są dostępne na stronach internetowych wojewódzkich urzędów ochrony zabytków.
Jakie prace wymagają zgody konserwatora?
Jeżeli nieruchomość została wpisana do rejestru zabytków, to jej właściciel musi liczyć się z różnymi ograniczeniami – przeprowadzenie wielu prac będzie wymagać uzyskania zgody konserwatora zabytków. Zgodnie z ustawą o ochronie zabytków i opieką nad zabytkami pozwolenie wojewódzkiego konserwatora zabytków jest niezbędne, gdy inwestor ma w planach:
- prace konserwatorskie lub restauratorskie przy zabytku,
- roboty budowlane w otoczeniu zabytku,
- dokonanie podziału zabytku,
- umieszczenie na zabytku np. tablicy reklamowej.
Rozważasz zakup zabytkowego domu jednorodzinnego lub lokalu w zabytkowej kamienicy? Musisz mieć świadomość, że remont w zabytku nie sprowadzi się jedynie do wyboru ekipy remontowej i uzgodnienia z nią zakresu prac – bez zgody konserwatora zabytków niemożliwe będzie zarówno przeprowadzenie bieżącego remontu, jak i wykonanie obszerniejszych prac remontowych, np. wymiany rynien czy parapetów zewnętrznych.
Projekt, nadzór, materiały – standardy przy zabytkach
Już wiesz, że rozpoczęcie robót budowlanych przy nieruchomości, która jest zabytkiem, wiąże się z uzyskaniem niezbędnego pozwolenia. Być może zastanawiasz się, czy jest to problematyczne. Złożenie wniosku o wydanie pozwolenia nie jest kwestią jednego dokumentu – do wniosku należy dołączyć:
- projekt architektoniczno-budowlany,
- program robót budowlanych,
- potwierdzenie posiadania przez wnioskodawcę tytułu prawnego do korzystania z zabytku,
- potwierdzenie wniesienia opłaty skarbowej.
Lista niezbędnych dokumentów wskazuje, że do przeprowadzenia prac przy zabytku należy się dobrze przygotować. Poza formalnościami pozostaje jeszcze kwestia wyboru odpowiedniej technologii i materiałów. Liczyć trzeba się też z nadzorem służb konserwatorskich.
Finansowanie: dotacje, ulgi, ubezpieczenia
Chociaż konieczność wystąpienia o pozwolenie na przeprowadzenie remontu można rozpatrywać w kategorii uciążliwości, to jest też dobra wiadomość – właściciele nieruchomości mogą uzyskać dotacje celowe z budżetu państwa. Dotacje na remont zabytku mogą zapewnić niezbędne środki finansowe na wykonanie różnych prac konserwatorskich, restauratorskich lub robot budowlanych – można je wydać choćby na:
- odnowienie lub odtworzenie okien czy pokrycia dachowego,
- modernizację instalacji elektrycznej w zabytkach drewnianych,
- wykonanie izolacji przeciwwilgociowej,
- zakup i montaż instalacji przeciwpożarowej i odgromowej.
Dla właścicieli zabytków przewidziana została też ulga na zabytki. W jej ramach można od podstawy opodatkowania odliczyć pewien procent kwoty przeznaczonej m.in. na prace konserwatorskie. Ulga na zabytki jest dostępna dla każdego właściciela zabytku, który poniósł wydatki i osiąga dochody opodatkowane na zasadach ogólnych, podatkiem liniowym lub zryczałtowanym podatkiem od przychodów ewidencjonowanych.
Mieszkanie w kamienicy to często najbardziej wartościowy składnik majątku – nie tylko ze względów sentymentalnych. Jeżeli chodzi o ubezpieczenie lokalu w zabytkowej kamienicy czy całego budynku, to mogą pojawić się pewne trudności – nie każdy ubezpieczyciel może się zgodzić na objęcie takiej nieruchomości ochroną ubezpieczeniową. Również wysokość składki może być wyższa w porównaniu do standardowej nieruchomości.
Sprzedaż lokalu zabytkowego – wpływ na wartość i popyt
Być może dostrzegasz w zabytkach potencjał – planujesz zakup nieruchomości, jej wyremontowanie i następnie sprzedaż z zyskiem. Chociaż sprzedaż mieszkania w zabytku czy zabytkowej kamienicy jest możliwa, to jednak wiąże się z koniecznością dopełnienia dodatkowych formalności. Powodem są zapisy znajdujące się w ustawie o gospodarce nieruchomościami. O czym mowa?
W przypadku sprzedaży nieruchomości wpisanej do rejestru zabytków gminie przysługuje prawo pierwokupu, chociaż nie w każdej sytuacji. W praktyce oznacza to, że standardowa procedura sprzedaży i dokumenty potrzebne do sprzedaży mieszkania to za mało – konieczne będzie poinformowanie gminy o zamiarze sprzedaży nieruchomości. Zrobi to notariusz, który będzie sporządzać akt notarialny warunkowej umowy sprzedaży.
Najczęstsze błędy przy remontach w zabytkach
Lista błędów, które mogą zostać popełnione przy remontach zabytków, jest długa – mogą one pojawić się zarówno na etapie przygotowania projektu, jak i prowadzenia prac. Zdarza się też, że uchybienia zostają zauważone dopiero po pewnym czasie – przykładowo inwestor po okresie jesienno-zimowym zauważa uszkodzenia wilgotnościowe w budynku. Jednak podstawowym błędem jest traktowanie zabytków jak budynków współczesnych.
Niezrozumienie ograniczeń, jakie mają obiekty wybudowane w XIX w. (lub wcześniej) czy brak wiedzy o zasadach konserwatorskich sprawia, że ryzyko ich uszkodzenia jest duże. Stąd tak istotny jest dobór specjalistów – od architektów, przez inżynierów budownictwa aż do ekip mających doświadczenie w pracy z obiektami, do budowy których użyto wyłącznie naturalnych materiałów. To jeszcze jedna rzecz, o której musisz pamiętać, jeżeli planujesz kupić zabytkową kamienicę lub znajdujący się w niej lokal.
