Zakup mieszkania – zwłaszcza pierwszego – wiąże się ze stresem. Ten stres potęgować może fakt, że branża nieruchomości również pozostaje w kręgu zainteresowania oszustów. Jak sprawdzić sprzedającego? Jak uniknąć zakupu lokalu mieszkalnego, który został już wcześniej sprzedany? Dowiedz się, jak rozpoznać oszustwo przy zakupie nieruchomości.
Najczęstsze typy oszustw na rynku nieruchomości
Oszustom nie można odmówić kreatywności – wykorzystują oni coraz to bardziej wymyślne techniki i strategie, aby wyłudzić pieniądze. Chociaż w przypadku obrotu nieruchomościami oszustwa są trudniejsze ze względu na wymóg sporządzenia aktu notarialnego, to wciąż się zdarzają. Najczęstsze typy oszustw na rynku nieruchomości to:
- Podwójna sprzedaż nieruchomości. Jest możliwa, gdy dla nieruchomości nie została założona księga wieczysta.
- Podszywanie się pod właściciela nieruchomości. Chociaż wymaga to sfałszowania dokumentów, to w ostatnich latach takich oszustw jest coraz więcej.
- Wprowadzanie w błąd co do stanu prawnego nieruchomości. Sprzedający może wykorzystać niewiedzę nabywcy i bagatelizować np. służebność osobistą.
- Ukrywanie wad nieruchomości. To choćby poważne wady konstrukcyjne, których wynikiem jest zagrzybienie mieszkania.
- Fałszywe ogłoszenia o sprzedaży nieruchomości. Ich celem jest wyłudzenie zaliczki czy opłaty rezerwacyjnej.
Fałszywe ogłoszenia i podwójna sprzedaż – jak je wykryć?
Fałszywe ogłoszenia o sprzedaży nieruchomości dość łatwo rozpoznać – w ich przypadku oferta często jest bardzo korzystna jak na oferowany standard, metraż i lokalizację mieszkania. Nie jest to przypadek. To właśnie wyjątkowo atrakcyjna cena ma przyciągnąć do oszusta osoby poszukujące okazji. Sygnałów wskazujących na fałszywe ogłoszenie o sprzedaży nieruchomości jest jednak więcej – wymienić można też:
- Rozbieżności między opisem a tym, co przedstawiają zdjęcia. Przykładowo ogłoszenie może dotyczyć sprzedaży mieszkania w nowym budownictwie, ale zdjęcia wyraźnie wskazują na budynek wielorodzinny z lat 60 czy 70. ubiegłego wieku.
- Bardzo lakoniczny opis mieszkania. Może być on połączony z rozmytymi zdjęciami, które nie dostarczają dodatkowych informacji.
- Wyraźna niechęć sprzedającego do dostarczenia dodatkowych fotografii, przedstawienia dokumentów czy umówienia wizyty w lokalu. Takie zachowanie może wskazywać, że nie ma on dostępu do nieruchomości, którą oferuje.
Dużo poważniejsze w skutkach dla nabywcy może być oszustwo polegające na podwójnej sprzedaży nieruchomości. To sytuacja, gdy ta sama nieruchomość zostaje sprzedana w tym samym czasie co najmniej dwóm różnym osobom. Ten rodzaj oszustwa trudniej wykryć, ale również można się przed nim uchronić – konieczna jest jednak szczególna uważność, dokładne sprawdzenie dokumentów i zweryfikowanie zawartych w nich informacji.
Warto wiedzieć: Jeżeli dla nieruchomości nie jest prowadzona księga wieczysta, to warto poprosić sprzedawcę o jej założenie. Stanowczy sprzeciw powinien być sygnałem ostrzegawczym – sprzedający może nie być osobą, za którą się podaje.
Jak sprawdzić wiarygodność sprzedającego i nieruchomości?
To pytanie sprowadza się do innego: jak sprawdzić, kto jest właścicielem działki lub mieszkania? Jest to dość proste, gdy dla nieruchomości prowadzona jest księga wieczysta – w tym dokumencie znajdują się informacje zarówno o aktualnym, jak i poprzednich właścicielach nieruchomości.
Aby zweryfikować wiarygodność sprzedającego, wystarczy porównać dane z dowodu tożsamości z danymi znajdującymi się w księdze wieczystej. Równie ważne jest zapoznanie się z treścią innych dokumentów, które potwierdzają prawo sprzedającego do nieruchomości – przykładowo umowy kupna-sprzedaży, testamentu czy postanowienia sądu o nabyciu spadku. Jak zweryfikować akt własności? Pomoże w tym notariusz, który może sprawdzić m.in. autentyczność dokumentów przekazanych przez sprzedającego.
Warto wiedzieć: Jak rozpoznać oszusta? Z reguły oszuści są dobrze przygotowani, gdy mowa o dokumentach. Mogą oni jednak mieć opory przed podpisywaniem umów, które będą podstawą wpisów w księdze wieczystej nieruchomości. Przykładem może być umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości sporządzona w formie notarialnej.
Bezpieczna transakcja – na co zwrócić uwagę podczas zakupu?
Bezpieczny zakup mieszkania wymaga podawania w wątpliwość każdego słowa sprzedającego – zamiast przyjmować je za pewnik, należy sprawdzić, czy ma odzwierciedlenie w rzeczywistości. Jednocześnie sprawdzeniu podlegać powinien nie tylko sam lokal, który ma być przedmiotem transakcji – zainteresować należy się też budynkiem. Jeżeli jest on zarządzany przez wspólnotę, istotna będzie choćby jej sytuacja finansowa, w tym ilość środków zgromadzonych w ramach funduszu remontowego.
W weryfikacji sprzedającego i oferowanej przez niego nieruchomości, a w konsekwencji stworzeniu warunków do bezpiecznego zakupu mieszkania, mogą pomóc specjaliści – doświadczony agent nieruchomości, prawnik specjalizujący się w prawie nieruchomości, notariusz i rzeczoznawca budowlany. Udział tego pierwszego w procesie zakupu lokalu ogranicza ryzyko powodzenia oszustwa.
Przykład: Jeżeli chcesz kupić mieszkanie w Olsztynie lub okolicach, rozważ skorzystanie z naszej pomocy. Jako doświadczeni pośrednicy doskonale znamy lokalny rynek i wiemy, na co uważać przy zakupie nieruchomości – naszych klientów przeprowadzamy przez cały proces zakupu wymarzonego mieszkania.
Jakie dokumenty należy koniecznie sprawdzić przed podpisaniem umowy?
Lista dokumentów, których autentyczność należy sprawdzić przed sfinalizowaniem transakcji, będzie się różnić w zależności od stanu prawnego nieruchomości. Kontrola dokumentów nieruchomości powinna obejmować choćby następujące pozycje:
- Księga wieczysta. To kluczowy dokument. Należy go sprawdzić co najmniej kilka razy, a to z uwagi na możliwość pojawienia się ostrzeżeń.
- Zaświadczenia ze spółdzielni mieszkaniowej. Mowa m.in. o dokumencie potwierdzającym spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu.
- Dokumenty związane z kredytem hipotecznym. Jest to istotne, gdy nieruchomość jest obciążona hipoteką na rzecz banku.
Gdzie szukać pomocy w przypadku podejrzenia oszustwa?
Nawet skrupulatne sprawdzenie nieruchomości przed jej zakupem może nie uchronić przed problemami. Wówczas pozostaje zgłoszenie oszustwa – należy skontaktować się z prokuraturą lub Policją. O sytuacji należy też powiadomić notariusza. Jeżeli wyłudzenie pieniędzy przy kupnie mieszkania wynika z jego niedbalstwa, poszkodowany będzie mógł podjąć próbę odzyskania środków z ubezpieczenia notariusza.
