Standardem jest, że deweloperzy rozpoczynają sprzedaż mieszkań, gdy powstający budynek jest jeszcze „dziurą w ziemi”. Dla klienta zakup nieruchomości na tak wczesnym etapie inwestycji wiąże się jednak z dużym ryzykiem. Mieszkaniowy rachunek powierniczy i Deweloperski Fundusz Gwarancyjny powstały w jednym celu – zwiększenia bezpieczeństwa nabywców lokali mieszkalnych na rynku pierwotnym. Dowiedz się więcej o tych rozwiązaniach.
Otwarty vs. zamknięty rachunek powierniczy – różnice
Dla dewelopera różnica między otwartym a zamkniętym rachunkiem powierniczym dotyczy momentu, w którym otrzyma on zgromadzone na rachunku pieniądze wpłacone przez nabywców mieszkań. W przypadku otwartego rachunku powierniczego środki są wypłacane po każdym zakończonym etapie budowy, podczas gdy dostęp do pieniędzy z zamkniętego rachunku powierniczego deweloper uzyskuje dopiero po ukończeniu inwestycji i przeniesieniu prawa własności na nabywcę mieszkania.
Otwarty i zamknięty rachunek powierniczy można rozpatrywać też z perspektywy nabywców lokali mieszkalnych. Dla nich różnica sprowadza się do jednego słowa – bezpieczeństwo. Który rachunek jest pod tym względem lepszy? Oto porównanie:
- zamknięty rachunek powierniczy – klient firmy deweloperskiej może odzyskać 100 proc. wpłaconych środków, chyba że upadłość ogłosi bank;
- otwarty rachunek powierniczy – zapewnia bezproblemowy dostęp jedynie do tych środków, które nie zostały jeszcze przekazane deweloperowi.
Aby przyciągnąć do siebie klientów, część firm deweloperskich zakłada otwarte rachunki powiernicze, ale z dodatkową gwarancją – bankową lub ubezpieczeniową. Dla nabywcy mieszkania taka gwarancja oznacza, że w razie bankructwa dewelopera otrzyma on całą wpłaconą na rachunek powierniczy kwotę.
Deweloperzy rzadko decydują się na zamknięty rachunek powierniczy. Powód jest prozaiczny – brak dostępu do środków wpłacanych przez klientów oznacza, że deweloper musi korzystać z innych źródeł finansowania (najczęściej kredytu). To ma bezpośrednie przełożenie na ceny oferowanych lokali, a zatem również na zainteresowanie nimi wśród nabywców.
Deweloperski Fundusz Gwarancyjny – co pokrywa, limity, składki
Mimo wprowadzenia powierniczych rachunków i poprawy sytuacji nabywców mieszkań na rynku pierwotnym, bezpieczeństwo zakupu od dewelopera wciąż pozostawiało wiele do życzenia. Właśnie dlatego kilka lat temu przystąpiono do prac nad kolejnymi rozwiązaniami, które miały wzmocnić pozycję kupujących. W 2021 r. powołany został Deweloperski Fundusz Gwarancyjny (DFG), którego zadaniem jest zwrócenie nabywcy środków wpłaconych przez niego na zakup mieszkania lub domu, m.in. gdy upadnie deweloper lub bank.
Jak w praktyce działa Deweloperski Fundusz Gwarancyjny:
- nabywca nieruchomości na rynku pierwotnym wpłaca środki na rachunek powierniczy założony przez bank na rzecz dewelopera;
- deweloper od każdej wpłaty, której dokonał klient, odprowadza składkę na Fundusz;
- gdy dochodzi do upadłości dewelopera, nabywca mieszkania otrzymuje zwrot środków wpłaconych tytułem zawartej umowy.
Składki na DFG nie są dobrowolne. Deweloperzy są zobowiązani do wpłat na DFG na podstawie ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. W praktyce zatem jest to dodatkowe – a nie alternatywne dla rachunku powierniczego – zabezpieczenie mające na celu ochronę interesów nabywców nieruchomości.
Wysokość składki na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny jest uzależniona od rodzaju mieszkaniowego rachunku powierniczego. W przypadku otwartego rachunku składka wynosi 0,45 proc., a w przypadku zamkniętego rachunku 0,1 proc. Jeżeli zatem nabywca mieszkania wpłaci 700 000 zł, deweloper na Fundusz przekaże 3150 zł lub 700 zł.
Jak wygląda przepływ pieniędzy i odbiory etapów?
Jeżeli deweloper otworzy otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy, będzie mieć dostęp do pieniędzy wpłacanych przez nabywców, chociaż w stopniu ograniczonym – środki będą wypłacane zgodnie z harmonogramem. W uproszczeniu przebiega to następująco:
- deweloper kończy dany etap budowy i zwraca się z żądaniem wypłaty transzy do banku, który prowadzi dla niego rachunek powierniczy;
- bank dokonuje inspekcji budowy, sprawdza też dokumentację i kontroluje, czy deweloper nie zalega z płatnością m.in. składek na DFG, a następnie wypłaca środki;
- firma deweloperska kontynuuje prace, a po zakończeniu budowy i spełnieniu dodatkowych warunków wypłacana jest ostatnia transza środków.
Aby zapewnić bezpieczeństwo osobom, które zdecydowały się na stan deweloperski (zakup mieszkania z rynku pierwotnego), w przypadku ostatniej transzy środków nie wystarczy jedynie zakończenie budowy. Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego przewiduje konieczność dostarczenia do banku wypisu aktu notarialnego umowy przenoszącej na nabywcę prawa wynikające z umowy deweloperskiej.
Na co zwrócić uwagę w umowie deweloperskiej?
Umowa deweloperska to kluczowa umowa, którą nabywca mieszkania lub domu jednorodzinnego podpisuje z deweloperem. Często, chociaż nie jest to standardem, jest ona poprzedzona innymi umowami – przykładem może być umowa rezerwacyjna nieruchomości. Na jakie zapisy zwrócić szczególną uwagę? Treść umowy deweloperskiej powinna być przedmiotem wnikliwej analizy. Przykładowe postanowienia, którym należy się wnikliwie przyjrzeć, to:
- termin zakończenia inwestycji deweloperskiej,
- termin przeniesienia na nabywcę praw do mieszkania,
- wysokość kar,
- warunki odstąpienia od umowy,
- kiedy przewidziany jest odbiór mieszkania od dewelopera,
- rodzaj mieszkaniowego rachunku powierniczego,
- harmonogram płatności.
Treść umowy deweloperskiej w wielu punktach może wzbudzać wątpliwości. Szczególnie wiele pytań mogą mieć osoby, które nabywają mieszkanie lub dom jednorodzinny po raz pierwszy. Stąd też rekomendowane jest skorzystanie z pomocy prawnika od nieruchomości – przeanalizuje on umowę i wskaże niekorzystne zapisy.
DFG wypłaca środki również w sytuacji, gdy deweloper nie przeniósł na nabywcę nieruchomości prawa własności w terminie wskazanym w umowie deweloperskiej. Wymaga to jednak wyznaczenia deweloperowi przez klienta dodatkowych 120 dni, a następnie – gdyby deweloper wciąż nie wywiązał się ze zobowiązania – odstąpienia od umowy.
Co w razie upadłości dewelopera?
Osoby, które podpisały umowę deweloperską w 2025 czy 2026 r. nie muszą się obawiać – ich środki są odpowiednio chronione. Gdyby deweloper ogłosił upadłość, to odzyskają wpłacone pieniądze – ewentualną różnicę pomiędzy kwotą zdeponowaną na rachunku a wypłaconą wyrówna DFG.
Chociaż utworzenie Funduszu wzmocniło ochronę nabywców nieruchomości z rynku pierwotnego, to sam proces odzyskania środków jest obwarowany formalnościami – trzeba wykazać się cierpliwością. W pierwszej kolejności rozliczyć musi się bank – o ile na rachunku powierniczym prowadzonym dla dewelopera będą znajdować się pieniądze. Następnie bank musi poinformować Fundusz, jakie sumy wypłacił którym klientom dewelopera. Dopiero wówczas DFG może rozpocząć wypłatę pozostałych kwot. Finalnie jednak do klienta, który zapłacił za nieruchomość, ale jej nie otrzymał, powinno powrócić 100 proc. wpłaconej kwoty.
