Kupując lub sprzedając nieruchomość, zamierzasz skorzystać z pomocy pośrednika? Już na pierwszym spotkaniu pojawi się temat umowy pośrednictwa. W jakiej formie powinna ona zostać zawarta? Jakie pułapki może zawierać umowa z pośrednikiem nieruchomości?
Czym jest umowa pośrednictwa?
Umowa pośrednictwa to umowa zawierana między pośrednikiem nieruchomości a klientem zainteresowanym zakupem, sprzedażą lub wynajmem nieruchomości. Zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami, umowa pośrednictwa określa zakres czynności pośrednika w obrocie nieruchomościami. Jednocześnie umowa pośrednictwa nieruchomości jest umową starannego działania, a nie rezultatu. Oznacza to, że pośrednik odpowiada za podejmowane działania, a nie ich efekt.
W sytuacji sprzedaży nieruchomości pośrednik może zaproponować podpisanie umowy otwartej lub umowy na wyłączność. Czym się one różnią? Kluczową różnicą jest kwestia pewności wynagrodzenia, jaką ma pośrednik w momencie nawiązania współpracy. To z kolei przekłada się na podejmowane przez niego działania:
- Umowa otwarta. Możesz ją podpisać nawet z kilkoma biurami pośrednictwa. Ponieważ w tym modelu współpracy wynagrodzenie otrzyma wyłącznie ten pośrednik, któremu uda się sprzedać nieruchomość, to żaden nie będzie specjalnie zaangażowany. W rezultacie znalezienie kupca może zająć wiele miesięcy.
- Umowa na wyłączność. Podpisujesz tylko jedną umowę z wybranym pośrednikiem. Ponieważ pośrednik jest pewien swojego wynagrodzenia, to podejmuje szereg czynności (w tym tworzy i dba o zasięg ogłoszeń), aby dotrzeć do potencjalnych nabywców i jak najszybciej doprowadzić do sprzedaży nieruchomości.
Umowa pośrednictwa jest umową dwustronnie zobowiązującą. Ponieważ szkic umowy pośrednictwa w obrocie nieruchomościami najczęściej przedstawia pracownik biura nieruchomości, podstawą jest zapoznanie się z proponowanymi zapisami odnośnie praw i obowiązków. Jeżeli tego nie zrobisz, narazisz się na utratę zarówno czasu, jak i pieniędzy.
Kiedy umowa pośrednictwa jest nieważna?
Przez wielu klientów biur nieruchomości umowa pośrednictwa sprzedaży nieruchomości (w tym forma jej zawarcia) jest traktowana po macoszemu. To duży błąd – w konsekwencji umowa może okazać się niewiążąca.
Umowa pośrednictwa jest nieważna, gdy nie została zachowana przewidziana dla tej umowy forma. Z ustawy o gospodarce nieruchomościami wynika, że dopuszczalne są jedynie dwie formy zawarcia umowy pośrednictwa:
- Forma pisemna. W praktyce oznacza to wydrukowanie umowy i następnie podpisanie jej przez strony własnoręcznym podpisem.
- Forma elektroniczna. Umowa pośrednictwa może być podpisana przez strony kwalifikowanym podpisem elektronicznym.
Jeżeli umowa pośrednictwa zostanie zawarta w formie ustnej lub przez e-mail, to będzie ona nieważna ze względu na niedochowanie wymaganej formy.
Przykład: Chcesz sprzedać działkę na Mazurach, ale ponieważ mieszkasz za granicą, szczegóły współpracy ustalasz z pośrednikiem mailowo. Następnie pośrednik przesyła Ci draft umowy, który drukujesz, podpisujesz, skanujesz i odsyłasz drogą elektroniczną. Taka umowa pośrednictwa jest nieważna.
Chcesz podpisać umowę pośrednictwa, ale nie możesz tego zrobić osobiście w siedzibie biura nieruchomości? Aby umowa o pośrednictwo była ważna, możesz wymienić się z pośrednikiem egzemplarzami umowy za pośrednictwem np. poczty.
O nieważności umowy zawartej w formie innej niż pisemna lub elektroniczna wypowiadał się też Sąd Okręgowy w Warszawie. W wyroku z dnia 6 września 2019 r. (sygn. akt XXIII Ga 278/19) można przeczytać, że „niedochowanie ustawowej formy skutkuje nieważnością czynności prawnej”.
Klient, który umowę pośrednictwa zawierał przed 1 stycznia 2014 r. (data deregulacji zawodu pośrednika w obrocie nieruchomościami), musiał dodatkowo sprawdzić, czy pośrednik posiadał licencję. Umowa pośrednictwa zawarta z osobą bez licencji była uznawana za nieważną, co potwierdził też Sąd Najwyższy.
Umowa pośrednictwa sprzedaży nieruchomości – na co uważać?
Chcesz sprzedać nieruchomość, korzystając ze wsparcia pośrednika nieruchomości? Dochowanie odpowiedniej formy umowy pośrednictwa to nie wszystko – umowa pośrednictwa sprzedaży nieruchomości powinna być też prawidłowo skonstruowana. Musisz zwrócić uwagę na:
- Wynagrodzenie pośrednika już po sprzedaży nieruchomości. Umowa o pośrednictwo w obrocie nieruchomościami może przewidywać, że będziesz musiał zapłacić za pracę pośrednika, którą wykonywał on po sprzedaży mieszkania. Taka sytuacja będzie miała miejsce, gdy samodzielnie znajdziesz kupca, ale o przeprowadzonej transakcji nie poinformujesz pośrednika.
- Publikowane ogłoszenia mieszkań. Jeżeli pośrednik przygotował zdjęcia i opis oferty, to nie możesz tych materiałów powielać bez jego zgody na portalach ogłoszeniowych – narazisz się na konsekwencje (m.in. finansowe i karne). Chcesz korzystać z materiałów pośrednika? Zadbaj o to, aby umowa pośrednictwa w obrocie nieruchomościami przewidywała taką możliwość.
Znaczenie ma też rodzaj umowy. Pośrednictwo w sprzedaży nieruchomości w modelu otwartym oznacza, że np. dwa biura nieruchomości będą mogły żądać od Ciebie zapłaty prowizji. Jak to możliwe? Wystarczy, że małżeństwo zainteresowane zakupem Twojej nieruchomości będzie oglądać ją osobno, korzystając z usług dwóch różnych pośredników, z którymi Ty podpisałeś umowę.
Umowa pośrednictwa kupna nieruchomości – na co uważać?
Czujnością trzeba wykazać się też przy zakupie nieruchomości. Umowa pośrednictwa kupna nieruchomości również może okazać się nieważna lub jej zapisy mogą być dla Ciebie niekorzystne.
Umowa pośrednictwa w kupnie nieruchomości powinna:
- Precyzować okres, na jaki umowa o pośrednictwo w kupnie nieruchomości zostanie zawarta. Może to być np. rok.
- Określać obowiązki pośrednika. Umowa z biurem nieruchomości, jaką zawiera kupujący, może przewidywać, że zadania pośrednika będą wykraczać poza skojarzenie stron – może on też sprawdzić stan prawny nieruchomości lub zapewnić pomoc przy ubieganiu się o kredyt.
- Zawierać informację o wynagrodzeniu pośrednika. Często jest ono prowizyjne i stanowi równowartość np. 2-3 proc. wartości nieruchomości.
Każdy pośrednik w obrocie nieruchomościami ma obowiązek posiadać ubezpieczenie OC. Interesuje Cię umowa pośrednictwa nieruchomości? Niezależnie od tego, czy sprzedajesz, czy też kupujesz mieszkanie, dom lub działkę z pomocą pośrednika, powinieneś upewnić się, że ma on obowiązkowe OC. W przeciwnym razie odszkodowania będziesz mógł dochodzić wyłącznie od pośrednika, a nie jego ubezpieczyciela.
