Masz mieszkanie, którego nie użytkujesz? Być może rozważasz użyczenie lokalu bliskiej osobie – krewnemu lub znajomemu. Jak się okazuje, umowa użyczenia mieszkania rodzi skutki podatkowe. Dowiedz się, kiedy organy skarbowe stoją na stanowisku, że w związku z zawartą umową pojawił się przychód podlegający opodatkowaniu PIT.
Czym jest użyczenie i czym różni się od najmu?
Użyczenie lokalu mieszkalnego polega na udostępnieniu mieszkania przez właściciela (użyczającego) wskazanej osobie (biorącemu) na czas określony lub nieokreślony. Takie udostępnienie jest bezpłatne – biorący mieszkanie do używania ponosi jedynie zwykłe koszty jego utrzymania, czyli np. opłaty za media wchodzące w skład czynszu czy wydatki na drobne naprawy. Umowa użyczenia mieszkania należy do umów cywilnoprawnych – jej definicja została zamieszczona w art. 710 Kodeksu cywilnego.
Użyczenie a najem – jaka jest różnica? Kluczowa jest wspomniana nieodpłatność. To właśnie ona odróżnia umowę użyczenia od umowy najmu. Zarówno ustna umowa najmu, jak i pisemna umowa najmu zakłada, że właściciel mieszkania otrzyma wynagrodzenie za jego udostępnienie. Umowa użyczenia takiego wynagrodzenia nie przewiduje.
Obowiązki stron i koszty utrzymania
Zarówno prawa, jak i obowiązki stron umawiających się na użyczenie mieszkania powinny zostać sprecyzowane w podpisanej przez nie umowie – zainteresowane strony mają dużą swobodę w kształtowaniu jej warunków. Jednocześnie można wskazać podstawowe i wynikające z umowy oraz Kodeksu cywilnego obowiązki użyczającego i biorącego.
Obowiązki użyczającego:
- wydanie lokalu biorącemu – po przekazaniu kluczy biorącemu użyczający powinien mu też umożliwić korzystanie z mieszkania;
- usunięcie poważnych awarii, do których doszło w mieszkaniu – za takie awarie nie odpowiada biorący;
- pokrycie wydatków, które nie są zaliczane do comiesięcznych kosztów utrzymania mieszkania – przykładem może być koszt wymiany okien.
Obowiązki biorącego:
- korzystanie z mieszkania zgodnie z jego przeznaczeniem – biorący nie ma prawa udostępnić użyczonego mu lokalu innej osobie bez zgody właściciela;
- dbanie o użyczony lokal – dotyczy to również jego stanu technicznego (biorący powinien na bieżąco usuwać drobne usterki);
- ponoszenie comiesięcznych kosztów – mediów rozliczanych na podstawie liczników i czynszu do spółdzielni, jeżeli strony się tak umówiły.
Podatki przy użyczeniu nieruchomości
Zasadą jest, że zawarcie umowy użyczenia mieszkania nie generuje przychodu po stronie użyczającego. Jednak strony mogą się umówić w taki sposób, że biorący – poza mediami – będzie opłacać również czynsz. Organy skarbowe stoją na stanowisku, że w takiej sytuacji właściciel nieruchomości uzyskuje przychód – gdyby nie było umowy użyczenia, to musiałby zapłacić czynsz, gdyż jest to opłata niezależna od tego, czy mieszkanie jest użytkowane, czy też pozostaje puste. W konsekwencji powinien się z tego przychodu rozliczyć.
Kwestie podatkowe pojawiają się również w sytuacji, gdy lokal będzie wykorzystywany do celów prowadzenia działalności gospodarczej. W tym przypadku może pojawić się konieczność zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych lub prawnych, a niekiedy również podatku od towarów i usług.
Użyczenie a meldunek
Biorący lokal na podstawie umowy użyczenia mieszkania powinien się w nim zameldować z prostej przyczyny – mimo wielu zapowiedzi obowiązek meldunkowy wciąż istnieje. Aktualnie w mieszkaniu można się zameldować na dwa sposoby:
- przez internet, za pośrednictwem strony internetowej gov.pl (bez udziału urzędnika) – wymaga to jednak posiadania m.in. profilu zaufanego;
- w urzędzie – wówczas do wypełnionego formularza zgłoszenia pobytu stałego należy dołączyć zawartą umowę użyczenia mieszkania.
Rozwiązanie umowy i zwrot lokalu
Umowa użyczenia mieszkania może zostać zawarta na czas zarówno określony, jak i nieokreślony. Jeżeli strony zdecydują się na to drugie rozwiązanie, umowa może zostać wypowiedziana m.in. w sytuacji, gdy biorący korzysta z nieruchomości niezgodne z jej przeznaczeniem. Przykład? Niekorzystanie z mieszkania w celach zaspokojenia swoich potrzeb mieszkaniowych, ale przystosowanie jego wnętrza do prowadzenia działalności gospodarczej, np. salonu fryzjerskiego.
Mimo że do zawarcia umowy użyczenia dochodzi najczęściej między osobami pozostającymi w dobrych stosunkach, zawsze warto precyzyjnie opisać stan techniczny lokalu w umowie i wykonać dokumentację fotograficzną. W przyszłości może to pomóc uprawdopodobnić zarzut właściciela, jeżeli mieszkanie zostanie zdewastowane.
Najczęstsze spory
W przypadku użyczenia lokalu źródłem sporu może być chęć jego odzyskania przez właściciela. Jeżeli osoba korzystająca z uprzejmości gospodarza nie chce się wyprowadzić po upływie terminu, na jaki umowa użyczenia nieruchomości została zawarta, pozostaje rozważyć eksmisję. Chociaż procedura ta jest czasochłonna, gdyż wiąże się ze złożeniem pozwu o eksmisję we właściwym sądzie, to jednocześnie właściciel nie musi się obawiać, że nie odzyskania mieszkania. Dlaczego?
