Masz mieszkanie w miejscowości, która latem zapełnia się turystami – w Sopocie, Jastrzębiej Górze, Kołobrzegu czy Olsztynie? Bardzo możliwe, że rozważasz wynajem wakacyjny. Poznaj warunki, jakie musisz spełnić, aby zarabiać legalnie. Z poniższego artykułu dowiesz się również, jakie zmiany w zakresie wakacyjnego najmu już wkrótce wejdą w życie.
Najem krótkoterminowy – czy wakacyjny najem jest legalny?
Najem krótkoterminowy (wynajem wakacyjny, wynajem na doby) to forma udostępniania nieruchomości o funkcji mieszkalnej na doby – analogicznie jak wynajmowane są pokoje hotelowe. Najemcami z reguły są turyści, rzadziej wysoko wykwalifikowani pracownicy i cyfrowi nomadzi. Ze względów podatkowych najem krótkoterminowy należy odróżnić od zakwaterowania w hotelu – najemca nie korzysta z szeregu usług dodatkowych (np. sprzątania, wypożyczalni rowerów czy basenu), które są standardem w hotelach.
Wynajem wakacyjny jest legalny, o ile właściciel nieruchomości rozlicza się z urzędem skarbowym z uzyskanych w ten sposób dochodów. Aktualnie, po uchwale NSA z dnia 24 maja 2021 r., najem krótkoterminowy można rozliczać w ramach:
- Działalności gospodarczej
- Najmu prywatnego – bez prowadzenia działalności gospodarczej
Zarówno w pierwszym, jak i drugim przypadku właściciel nieruchomości musi dopełnić formalności. Więcej na ten temat przeczytasz poniżej.
Nowe przepisy dotyczące wynajmu na doby – co się zmieniło?
W 2025 r. nie weszły w życie żadne przepisy, które miałyby znaczący wpływ na najem krótkoterminowy. Duża zmiana miała za to miejsce w roku ubiegłym. Od 1 lipca 2024 r. Krajowa Administracja Skarbowa dysponuje narzędziami, za pośrednictwem których może sprawdzić, czy właściciel nieruchomości ogłaszający się na platformach typu Airbnb i Booking.com rozlicza się z fiskusem (odprowadza podatki). To konsekwencja wdrożenia do polskiego porządku prawnego dyrektywy DAC7.
Sezonowy wynajem mieszkania może się mocno zmienić w 2026 r., a to ze względu na zapowiedź ustawy ograniczającej najem krótkoterminowy – nad jej projektem pracuje Ministerstwo Sportu i Turystyki. W planach jest:
- Stworzenie rejestru nieruchomości przeznaczonych na wynajem krótkoterminowy – aby ograniczyć szarą strefę, przez którą tracą uczciwi właściciele i skarb państwa
- Wydawanie zgód na prowadzenie działalności wynajmu na doby – właściciel nieruchomości może zostać zobligowany do uzyskania zgody np. wspólnoty mieszkaniowej, pewne kompetencje otrzymają też samorządy
- Zniechęcenie właścicieli mieszkań do sezonowego wynajmu mieszkania – mowa jest o podwyższeniu stawki płaconego przez nich aktualnie podatku
Jak zgłosić wynajem turystyczny do urzędu?
W 2025 r. zgłoszenie najmu prywatnego do urzędu skarbowego – a to jeden ze sposobów rozliczania wynajmu wakacyjnego – nie jest wymagane. Jeżeli właściciel nieruchomości otworzył działalność gospodarczą, urząd skarbowy otrzyma stosowną informację. Zarówno w pierwszym, jak i drugim przypadku konieczne jest regularne płacenie podatków – stawki znajdziesz poniżej.
Najmu prywatnego nie należy mylić z najmem okazjonalnym. Chociaż formalności przy wynajmie turystycznym nie występują, to w przypadku umowy najmu okazjonalnego jest inaczej. Taka umowa wymaga od najemcy wizyty w kancelarii notarialnej, dokonać trzeba też zgłoszenia do urzędu skarbowego.
Meldunek przy wynajmie krótkoterminowym najczęściej nie jest konieczny – w miejscu pobytu czasowego należy zameldować się wówczas, gdy pobyt trwa dłużej niż 90 dni. Gdy chodzi o sezonowy wynajem mieszkania, zdarza się to niezwykle rzadko – turyści najczęściej wynajmują nieruchomości na okres poniżej miesiąca.
Obowiązki podatkowe przy najmie wakacyjnym
Wiele wątpliwości budzi opodatkowanie najmu krótkoterminowego – zasady zależą od tego, czy wynajem na doby jest rozliczany w ramach działalności gospodarczej, czy też jako najem prywatny. W pierwszym przypadku dostępne są dwie formy opodatkowania:
- Zasady ogólne według skali podatkowej – stawka podatkowa to 12 proc. od dochodu do kwoty 120 000 zł i 32 proc. od nadwyżki powyżej 120 000 zł
- Ryczałt – stawki są również dwie: 8,5 proc. do 100 000 zł przychodu i 12,5 proc. od nadwyżki powyżej 100 000 zł przychodu
Skala podatkowa – inaczej niż ryczałt – pozwala na odliczanie kosztów (np. mediów) ponoszonych w związku z prowadzoną działalnością. Dodatkowo osoby wynajmujące krótkoterminowo nieruchomości jako przedsiębiorcy muszą pamiętać o składce zdrowotnej w wysokości 9 proc. od dochodu.
Podatek od wynajmu na doby, który jest rozliczany w ramach najmu prywatnego, to ryczałt – stawki są analogiczne do opisanych powyżej.
Odpowiedzialność właściciela i zagrożenia prawne
Przepisy najmu turystycznego wcale nie są oczywiste. Wiele pytań dotyczy nie tylko kwestii podatków (w tym VAT-u), ale również tego, czy rzeczywiście możliwe jest rozliczenie w ramach najmu prywatnego. Mogłoby się wydawać, że sprawę definitywnie rozwiązują wydawane interpretacje podatkowe – część z nich jest dla podatników korzystna. Trzeba jednak pamiętać, że odpowiedzi fiskusa zawsze bazują na przedstawionych okolicznościach.
Jak uniknąć zagrożeń na gruncie prawa podatkowego? Rozwiązaniem jest zwrócenie się o wsparcie do jednej z kancelarii, które specjalizują się w prawie nieruchomości – nie tylko zatrudniają one prawników, ale również współpracują z doradcami podatkowymi.
Z pomocy doradcy podatkowego powinni skorzystać również właściciele nieruchomości, którzy planują przez 2-3 miesiące w roku prowadzić wynajem wakacyjny, a przez pozostałą część roku wynajem długoterminowy. Z kolei z prawnikiem warto skonsultować się, gdy zawarta została ustna umowa najmu.
Kiedy najem wakacyjny jest opłacalny?
Najem wakacyjny opłaca się przede wszystkim właścicielom nieruchomości położonych w miejscowościach atrakcyjnych dla turystów. Przed umieszczeniem ogłoszenia na portalach typu Airbnb, warto pokusić się o oszacowanie potencjalnych kosztów i zysków. To, czy i ile zarobi właściciel mieszkania lub domu, zależy od co najmniej kilku czynników – wymienić wystarczy:
- Stan bazy noclegowej w danej miejscowości. Im większa konkurencja, tym może być trudniej o satysfakcjonujące obłożenie.
- Koszty reklamy. Ma to bezpośredni związek z powyższym punktem – wysoka konkurencja oznacza wyższe wydatki na marketing lub konieczność obniżenia cen.
- Sposób rozliczania się z fiskusem. Wyższe koszty wystąpią, gdy właściciel nieruchomości prowadzi działalność gospodarczą.
Chociaż prawdą jest, że wynajem wakacyjny jest atrakcyjny finansowo, to aby zyski były satysfakcjonujące, trzeba przygotować przemyślany biznesplan. Dopiero wówczas można liczyć, że wynajem na doby zapewni wyższy dochód niż wynajem długoterminowy.
