Zakup mieszkania na etapie jego budowy jest obarczony ryzykiem. Dobra wiadomość jest taka, że ryzyko to można ograniczyć. Dowiedz się, na co zwrócić uwagę przed podpisaniem umowy deweloperskiej i jak sprawdzić samego dewelopera.
Czym jest zakup mieszkania „na etapie dziury w ziemi”?
Zakup mieszkania „na etapie dziury w ziemi” sprowadza się do podpisania umowy deweloperskiej we wczesnym stadium procesu budowy – gdy budynek, w którym będzie mieścić się wybrany przez nabywcę lokal, dopiero powstaje. W praktyce oznacza to, że wybierając mieszkanie, klient opiera się jedynie na materiałach dostarczonych przez dewelopera, w tym na wizualizacjach przyszłej inwestycji.
Największe ryzyka – opóźnienia, upadłość dewelopera, zmiany projektu
Nie zawsze inwestycja deweloperska przebiega zgodnie z wyznaczonym harmonogramem. To ogromne przedsięwzięcie, w przypadku którego nie można wykluczyć trudności. Do największych ryzyk, z jakimi trzeba się liczyć w przypadku zakupu nieruchomości z rynku pierwotnego, należą:
- opóźnienie budowy mieszkania – w tej sytuacji nabywcy należy się odszkodowanie, nawet jeżeli w umowie z deweloperem taka możliwość nie została przewidziana;
- upadłość dewelopera – taki scenariusz również jest prawdopodobny, przy czym współcześnie klienci firm deweloperskich są chronieni w dużo wyższym stopniu niż jeszcze kilka lat temu, a to ze względu na nowelizacje ustawy deweloperskiej;
- zmiany w projekcie – deweloper może zmodyfikować projekt, jednak gdy zmiany te są istotne, to kupujący może odstąpić od umowy.
Warto wiedzieć: Problematyczne może okazać się również sformułowanie „stan deweloperski” – każdy deweloper może je rozumieć nieco inaczej. Aby uniknąć rozczarowania, warto dopilnować, aby termin ten został sprecyzowany w umowie.
Jak sprawdzić dewelopera przed podpisaniem umowy?
Jedną z kluczowych kwestii przed rozpoczęciem współpracy z deweloperem jest jego dokładne sprawdzenie. Jak sprawdzić dewelopera? Ta czynność sprowadza się do zweryfikowania jego kondycji finansowej i reputacji oraz zapoznania się z jego portfolio.
Finanse dewelopera można sprawdzić przy pomocy Krajowego Rejestru Sądowego – wystarczy przejść na stronę internetową prs.ms.gov.pl (zakładka KRS), podać numer KRS dewelopera i pobrać znajdujące się tam dokumenty finansowe. O reputacji dewelopera dobrze będzie świadczyć jego przynależność do Polskiego Związku Firm Deweloperskich. Z kolei informacji o dotychczas wybudowanych przez dewelopera budynkach należy szukać w prospekcie informacyjnym.
Inwestycja deweloperska a bezpieczeństwo – co jeszcze sprawdzić przed podpisaniem umowy:
- rachunek powierniczy dewelopera – informacja o tym rachunku (i jego rodzaju) powinna znajdować się w prospekcie informacyjnym;
- stan prawny gruntu – wystarczy uzyskać od dewelopera numer księgi wieczystej działki, a następnie przejść na stronę internetową ekw.ms.gov.pl;
- miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – ten krok pozwala uchronić się przed zakupem mieszkania na osiedlu, w pobliżu którego powstanie np. PSZOK.
Umowa deweloperska – kluczowe zapisy i zabezpieczenia
Umowa deweloperska nie przenosi własności – to specyficzna umowa przedwstępna, która zobowiązuje dewelopera do wybudowania mieszkania i następnie przeniesienia własności na jego nabywcę. Znajdujących się w niej zapisów nie można jednak lekceważyć – zdarza się, że są one bardzo niekorzystne dla potencjalnego nabywcy. Jak tego uniknąć?
Chociaż prawna ochrona nabywcy lokalu mieszkalnego od dewelopera jest coraz silniejsza, to wciąż we wzorach umów deweloperskich pojawiają się pułapki – niekorzystne dla klienta zapisy, w tym klauzule abuzywne, które trudno wychwycić bez specjalistycznej wiedzy. Stąd też rekomendowane jest zlecenie sprawdzenia umowy deweloperskiej prawnikowi.
Warto wiedzieć: Podpisanie umowy deweloperskiej może poprzedzać umowa rezerwacyjna nieruchomości. Bez względu na liczbę umów zawieranych przed umową przenoszącą własność, treść każdej z nich powinna zostać sprawdzona przez prawnika.
Rachunek powierniczy i Deweloperski Fundusz Gwarancyjny
Aby ograniczyć ryzyko, że nabywcy mieszkań, które nie zostały jeszcze wybudowane, stracą środki, na deweloperów został nałożony obowiązek otwarcia rachunków powierniczych. Występują one w dwóch wariantach:
- otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy,
- zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy.
Zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy zapewnia ochronę kupującym w wyższym stopniu niż otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy. Wpłacone na ten rachunek środki deweloper otrzymuje dopiero po zakończeniu całej inwestycji. Oznacza to, że w razie upadłości dewelopera klienci otrzymają zwrot wpłaconych środków.
Również DFG – Deweloperski Fundusz Gwarancyjny powstał w celu ochrony osób kupujących nieruchomość na rynku pierwotnym, np. na wypadek upadłości dewelopera. Fundusz jest zasilany składkami płaconymi przez deweloperów, a wysokość składki zależy od rodzaju rachunku powierniczego, na jaki zdecydował się deweloper – mniej płacą firmy, które wybrały zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy.
Czy zakup na wczesnym etapie się opłaca?
Zakup mieszkania „na etapie dziury w ziemi” jest ryzykowny, ale wiąże się również z konkretnymi korzyściami. To właśnie one często przemawiają za wyborem oferty właśnie od dewelopera budującego nowe osiedle. Po stronie zalet wskazać można:
- duży wybór mieszkań – pula obejmuje wszystkie lub większość lokali mieszkalnych, które powstaną w ramach osiedla;
- możliwość wprowadzenia zmian w układzie pomieszczeń – jeżeli budowa dopiero ruszyła, istnieje możliwość ustalenia z deweloperem rozmieszczenia ścianek działowych w mieszkaniu;
- możliwość dodania udogodnień – przykładowo klimatyzacji czy systemu inteligentnego domu obejmującego choćby sterowanie roletami, inteligentne zamki, czujniki dymu czy inteligentne głowice termostatyczne;
- atrakcyjne warunki cenowe – mieszkania sprzedawane przez dewelopera najczęściej są kilka, a nawet kilkanaście procent tańsze w porównaniu z lokalem już wybudowanym.
Najczęstsze błędy kupujących
Podczas zakupu mieszkania od dewelopera na wczesnym etapie budowy osiedla można popełnić wiele błędów – od braku sprawdzenia firmy deweloperskiej, przez zaniedbanie weryfikacji miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego aż po podpisanie umowy deweloperskiej przed sprawdzeniem jej przez prawnika. Poważnym błędem jest też podejmowanie decyzji pod wpływem emocji – nie są one najlepszym doradcą.
Warto wiedzieć: Błędy można popełnić nie tylko na etapie zakupu nieruchomości, ale również podczas jej odbioru. Najlepiej, aby odbiór mieszkania od dewelopera odbył się pod okiem specjalisty – inżyniera budownictwa, który będzie wiedział, na co zwrócić uwagę.
Checklista zakup mieszkania „na etapie dziury w ziemi”
FAQ – najczęściej zadawane pytania
Czy warto kupić mieszkanie na etapie dziury w ziemi?
Zakup mieszkania na wczesnym etapie budowy (tzw. dziury w ziemi) może być opłacalny, jednak potencjalny nabywca musi być świadomy ryzyka i wiedzieć, jak się zabezpieczyć na wypadek różnych scenariuszy.
Jak sprawdzić dewelopera przed zakupem mieszkania?
Dewelopera przed zakupem mieszkania warto sprawdzić w KRS i BIG (kondycja finansowa), a także w Polskim Związku Firm Deweloperskich (reputacja). Dodatkowo warto zapoznać się z opiniami osób, które skorzystały w przeszłości z oferty wybranej firmy deweloperskiej.
Co się stanie, jeżeli deweloper upadnie?
Aktualnie nabywców mieszkań na wczesnym etapie ich budowy chroni obowiązek korzystania przez deweloperów z rachunków powierniczych. Powstał również Deweloperski Fundusz Gwarancyjny, który może zwrócić środki w takiej sytuacji.
Czy można odstąpić od umowy deweloperskiej?
Od umowy deweloperskiej można odstąpić, chociaż nie zawsze. Klient dewelopera ma taką możliwość m.in. gdy między informacjami zawartymi w umowie deweloperskiej i prospekcie informacyjnym występują rozbieżności.
Jakie są największe ryzyka zakupu mieszkania w budowie?
Pojawić mogą się opóźnienia w realizacji inwestycji lub deweloper może ogłosić upadłość. W pierwszej sytuacji klienci mogą dochodzić odszkodowania, z kolei w razie upadłości dewelopera ich środki są odpowiednio chronione.
