Chcesz przekazać dziecku, wnukowi lub innemu członkowi rodziny nieruchomość? Jednym ze sposobów jest darowizna nieruchomości. Jeżeli ma ona miejsce między członkami rodziny, to obdarowany może być zwolniony z zapłaty podatku. Ale nie zawsze. Dowiedz się, jakich formalności musisz dopełnić i kiedy konieczne będzie uregulowanie podatku.
Czym jest darowizna nieruchomości i kto może z niej skorzystać?
Darowizna nieruchomości to czynność cywilnoprawna polegająca na nieodpłatnym przekazaniu nieruchomości (m.in. mieszkania czy działki) przez dotychczasowego właściciela wskazanej osobie – obdarowanemu. Obdarowanym może być dowolna osoba, ale najczęściej darowizna nieruchomości ma miejsce między osobami spokrewnionymi, np. rodzicem i dzieckiem. Skutkami darowizny są jednocześnie:
- uszczuplenie majątku darczyńcy – darczyńca przekazuje w darowiźnie nieruchomość, która często jest najcenniejszym elementem jego majątku;
- powiększenie majątku obdarowanego – obdarowany przyjmuje darowiznę, w tym przypadku wskazane w umowie mieszkanie, dom czy działkę.
Warto wiedzieć
Darowizna nieruchomości – inaczej niż sprzedaż – jest nieodpłatna. Oznacza to, że darczyńca nie otrzymuje pieniędzy, mimo że wyzbywa się elementu swojego majątku. Może on jednak ustanowić służebność mieszkania. Więcej o tym przeczytasz w dalszej części artykułu.
Podatek od darowizny – kiedy wynosi 0%?
Wysokość podatku od darowizny jest uzależniona od tego, czy i w jakim stopniu spokrewnieni są darczyńca i obdarowany. Podatku nie trzeba płacić, jeżeli strony umowy darowizny nieruchomości zaliczają się do tzw. zerowej grupy podatkowej. Zgodnie z art. 4a ustawy o podatku od spadków i darowizn z podatku są zwolnieni:
- małżonkowie,
- zstępni (dzieci, wnuki),
- wstępni (rodzice, dziadkowie),
- pasierb,
- rodzeństwo,
- ojczym i macocha.
Aby uniknąć podatku od darowizny, należy również zgłosić ją do urzędu skarbowego – w terminie 6 miesięcy. W przypadku darowizny nieruchomości zrobi to jednak notariusz.
W teorii sprawa jest prosta: jeżeli rodzic planuje przekazać dziecku w darowiźnie np. działkę, to nie zapłaci ono podatku. Praktyka bywa jednak bardziej skomplikowana. Córka czy syn, którego rodzic planuje obdarować, może być w związku małżeńskim. Gdyby darczyńca przekazał nieruchomość do majątku wspólnego małżonków, to wystąpi podatek od połowy darowizny, a powód jest prosty – synowa i zięć nie są zaliczani do zerowej grupy podatkowej.
Grupy podatkowe i terminy zgłoszenia do urzędu
Podatek od darowizny 0% dotyczy tylko osób zaliczanych do zerowej grupy podatkowej. Jeżeli obdarowany nieruchomością zostanie np. zięć (I grupa podatkowa) lub siostrzeniec (II grupa podatkowa) czy znajomy (III grupa podatkowa), to wystąpi podatek do zapłaty. Aby go wyliczyć, trzeba znać: wartość rynkową nieruchomości, stawkę podatku i kwotę wolną od podatku.
| Grupa podatkowa | Podatek i kwota wolna od podatku |
| I grupa podatkowa | Podatek: 946,60 zł i 7% od nadwyżki ponad 23 665 zł
Kwota wolna od podatku: 36 120 zł |
| II grupa podatkowa | Podatek: 1893,30 zł i 12% od nadwyżki ponad 23 665 zł
Kwota wolna od podatku: 27 090 zł |
| III grupa podatkowa | Podatek: 3313,20 zł i 20% od nadwyżki ponad 23 665 zł
Kwota wolna od podatku: 5733 zł |
| *Z uwagi na wartości rynkowe nieruchomości w tabeli pominięto podatek do kwoty 11 833 zł i w przedziale kwotowym od 11 833 zł do 23 665 zł. | |
Przykład: Załóżmy, że planujesz przekazać przyjacielowi w darowiźnie działkę budowlaną pod Olsztynem. Wartość rynkowa tej nieruchomości to 120 000 zł. Twój przyjaciel zapłaci 21 434 zł tytułem podatku. Kwota została wyliczona następująco:
- wartość nieruchomości pomniejszona o kwotę wolną od podatku: 114 267 zł (120 000 zł – 5733 zł),
- nadwyżka ponad 23 665 zł: 90 602 zł (114 267 zł – 23 665 zł),
- podatek przed zaokrągleniem: 21 433,60 zł (3313,20 zł + 90 602 zł * 20%).
Warto wiedzieć
W przypadku darowizny mieszkania osoba obdarowana nie musi zgłaszać tego faktu do urzędu skarbowego – zrobi to za nią notariusz. Zadba on też o wpis do księgi wieczystej – złoży do sądu wniosek, na podstawie którego zostanie zaktualizowana księga wieczysta.
Czy darowiznę trzeba sporządzić u notariusza?
Ważność niektórych umów – w tym umowy darowizny nieruchomości – jest uzależniona od zachowania formy aktu notarialnego. Oznacza to, że udział notariusza w czynności darowizny jest niezbędny. Podpisanie umowy darowizny nie musi jednak odbyć się w kancelarii notarialnej – może mieć miejsce np. w domu darczyńcy. To rozwiązanie praktykowane m.in. wówczas, gdy stan zdrowia darczyńcy uniemożliwia mu odbycie podróży.
Jeżeli umowa darowizny nie zostanie sporządzona w formie aktu notarialnego, to będzie nieważna. Na podstawie takiej umowy nie zostanie zaktualizowana treść księgi wieczystej – obdarowany nie zostanie wskazany w niej jako właściciel nieruchomości.
Darowizna a zachowek – co warto wiedzieć?
W sprawach o dziedziczenie pojawiają się m.in. następujące kwestie: dział spadku, zniesienie współwłasności nieruchomości i zachowek. Rozważasz darowiznę nieruchomości, aby obdarowany uniknął konieczności płacenia zachowku innym Twoim spadkobiercom po Twojej śmierci? Darowizna mieszkania czy domu nie jest rozwiązaniem, które uchroni przed takim roszczeniem – osoby uprawnione do zachowku będą mogły go dochodzić. To jednak zasada ogólna, od której zostały przewidziane wyjątki. Przykład?
Gdyby mieszkanie zostało przekazane w darowiźnie np. fundacji, to kluczowa będzie data tej czynności. Darowizna starsza niż 10 lat nie będzie wliczana do zachowku.
Darowizna z ustanowieniem służebności mieszkania
Jeżeli planujesz podpisać umowę darowizny lokalu mieszkalnego, możesz ustanowić służebność mieszkania. Co to oznacza w praktyce? Obdarowany zostanie właścicielem nieruchomości, która jednocześnie zostanie obciążona służebnością na rzecz Twoją (jako darczyńcy). Wówczas – jako osoba wymieniona w akcie notarialnym – masz prawo mieszkać w nieruchomości i użytkować pomieszczenia wspólne.
Służebność mieszkania przy darowiźnie jest sposobem na zabezpieczenie interesów darczyńcy, który przekazuje składnik swojego majątku – często już jako senior. Dzięki darowiźnie ze służebnością mieszkania darczyńca:
- może dożywotnio przebywać w nieruchomości – nawet gdyby doszło do jej sprzedaży;
- nie musi obawiać się eksmisji – służebność osobista mieszkania zapewnia możliwość użytkowania nieruchomości;
- nie musi płacić właścicielowi mieszkania za możliwość użytkowania lokalu – gdy służebność jest bezpłatna.
Najczęstsze błędy przy przekazywaniu nieruchomości w rodzinie
Darowizna domu dzieciom może wydawać się czymś naturalnym, jednak niekiedy jest przyczyną problemów. Do często popełnianych błędów przy przekazywaniu nieruchomości w rodzinie należą:
- brak zachowania wymaganej formy (aktu notarialnego) – darowizna w formie pisemnej bez udziału notariusza jest nieważna;
- zakładanie, że nie ma konieczności zapłaty podatku, gdy darczyńca przekazuje nieruchomość do majątku wspólnego swojego dziecka i jego małżonka – podatek nie wystąpi wówczas, gdy nieruchomość zasili majątek osobisty dziecka;
- nieprzemyślane dokonanie darowizny nieruchomości – taki krok bywa przyczyną pogorszenia się relacji między spokrewnionymi osobami.
Jeżeli darowizna nieruchomości zostanie wykonana prawidłowo, to obdarowany uzyska tzw. akt własności domu – jego dane zostaną ujawnione w księdze wieczystej.
