Masz dużą działkę, którą chcesz podzielić na kilka mniejszych, aby następnie je sprzedać? Jest to możliwe. Jednak fizyczne wydzielenie działek to za mało – konieczne jest przejście procedury opisanej w przepisach. Dowiedz się, jak krok po kroku przeprowadzić podział działki.
Czym jest podział działki i kiedy jest konieczny?
Termin „podział działki” oznacza wydzielenie z nieruchomości co najmniej dwóch mniejszych części (parceli), dla których następnie zostaną założone odrębne księgi wieczyste. Mimo że jest to dość skomplikowany proces, to cieszy się dużym zainteresowaniem wśród właścicieli nieruchomości – zwłaszcza tych, którzy planują sprzedać część posiadanej ziemi i uzyskać za nią możliwie najwyższą cenę.
Podział nieruchomości gruntowej przeprowadza się w różnych sytuacjach – wymienić wystarczy:
- sprzedaż działki po podziale – łatwiej sprzedać kilka mniejszych działek niż jedną bardzo dużą, taka transakcja jest też korzystniejsza pod względem finansowym;
- rozwód – działka może wchodzić w skład majątku wspólnego, a małżonkowie mogą zdecydować o jej podziale;
- spadek – działka może być też częścią spadku, a spadkobiercy niekoniecznie muszą chcieć ją sprzedać.
Szukasz atrakcyjnej działki? Dowiedz się, czym jest działka rekreacyjna i czym wyróżnia się działka siedliskowa. Znając różnice między tymi rodzajami działek, szybko ustalisz, jakiej parceli poszukujesz i zawęzisz poszukiwania.
Rodzaje podziału działki i ich zastosowanie
Wydzielanie działki to obszerne zagadnienie. Aby je uporządkować, wyróżnia się różne rodzaje podziału działki. Podział geodezyjny, podział administracyjny, podział rolny czy podział budowlany – to przykładowe terminy, z jakimi spotkasz się podczas zagłębienia się w tematykę podziału działki.
Podział geodezyjny a podział administracyjny
W podziale działki udział bierze geodeta, którego zadaniem jest wyznaczenie granic parceli. Podział geodezyjny to fizyczne wyodrębnienie co najmniej dwóch działek ewidencyjnych z nieruchomości poddanej podziałowi – właściciel działek nie ulega zmianie. Takiego podziału dokonuje się m.in. w postępowaniu administracyjnym, a więc formalnej procedurze, która kończy się wydaniem decyzji przez właściwy urząd.
Podział rolny i budowlany
W zależności od typu działki, która zostanie objęta procedurą podziału, wyróżnić można podział rolny (działka rolna) i podział budowlany (działka budowlana). W przypadku działek rolnych pojawiają się dodatkowe wymogi – dotyczą one minimalnej powierzchni, jaką musi mieć działka, aby możliwy był jej podział. Uwzględnić należy też miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – trzeba sprawdzić przeznaczenie gruntu.
Planujesz nabyć działkę po podziale? Sprawdź, ile wynosi podatek od kupna działki.
Krok po kroku – jak wygląda proces podziału działki?
Procedura podziału działki jest wieloetapowa. W pierwszej kolejności właściciel działki powinien zorientować się, czy podział jest w ogóle możliwy – w tym celu należy się zapoznać z planem zagospodarowania przestrzennego. Jeżeli nie ma przeszkód, to następnym krokiem jest złożenie wniosku w urzędzie. Po uzyskaniu decyzji administracyjnej pozostaje fizyczny podział działki oraz dokonanie wpisu m.in. do ksiąg wieczystych.
Wniosek o podział działki – jakie dokumenty są potrzebne?
Do wniosku o podział nieruchomości należy dołączyć sporo dodatkowych dokumentów. Należą do nich:
- dokument stwierdzający tytuł prawny do nieruchomości – alternatywą jest oświadczenie, które będzie przedstawiać stan wpisów w księdze wieczystej,
- wypis z katastru nieruchomości,
- mapa ewidencyjna,
- decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu – gdy dokument został wcześniej wydany wnioskodawcy,
- wstępny projekt podziału,
- potwierdzenie dokonania opłaty administracyjnej.
Niekiedy konieczne mogą być dodatkowe dokumenty. Dokumentacja podziału działki jest uzależniona m.in. od położenia gruntu – działka może być objęta ochroną konserwatora zabytków. Stąd też warto skonsultować się z geodetą.
Uzyskanie decyzji administracyjnej
Po złożeniu kompletu dokumentów w urzędzie wniosek jest procedowany. Następnie wydawana jest opinia w drodze postanowienia. Jeżeli treść postanowienia nie jest zadowalająca dla wnioskodawcy, może on złożyć zażalenie. Na złożenie zażalenia jest 7 dni – termin ten liczy się od dnia doręczenia postanowienia. Do rozpatrywania zażaleń w sprawach o podział działki właściwe jest Samorządowe Kolegium Odwoławcze.
Prace geodezyjne i podział w terenie
Proces podziału działki wymaga udziału geodety. To on ustala granice działki, przygotowuje protokół z przyjęcia granic nieruchomości czy protokół z wyznaczenia i utrwalenia na gruncie nowych punktów granicznych. Co ważne, geodeta może przygotować wstępny projekt podziału, ale nie musi tego robić – taki projekt może też zostać przygotowany przez właściciela nieruchomości (wnioskodawcę podziału działki).
Zatwierdzenie podziału i wpis do księgi wieczystej
Po wykonaniu uprzednich czynności czas na zatwierdzenie podziału działki. Wiąże się to z koniecznością dostarczenia dokumentacji (np. kopii protokołu przyjęcia granic nieruchomości) do ośrodka dokumentacji geodezyjnej i kartograficznej. Informacje o wszystkich dokumentach, jakie należy dostarczyć, możesz uzyskać od geodety lub urzędnika, z którym się skontaktujesz.
Ile kosztuje podział działki? Analiza kosztów
Podział działki wiąże się z kosztami. Wielu właścicieli nieruchomości jest jednak skłonna je ponieść, gdyż zyski ze sprzedaży parceli po podziale znacznie przewyższają wydatki związane z procedurą administracyjną. Jaki jest koszt podziału działki? Opłaty za podział działki można podzielić na trzy rodzaje – koszty związane z pracą geodety, opłaty administracyjne i notarialne oraz pozostałe opłaty, jakie trzeba ponieść.
Koszty geodety i dokumentacji
Za pracę geodety trzeba zapłacić od 2000 do 7000 zł. W tej cenie specjalista opracuje dokumentację, wyznaczy nowe granice działki oraz odpowie na wszelkie pytania. Koszt może być jednak wyższy, gdy właściciel działki oczekuje kompleksowego wsparcia.
Opłaty administracyjne i notarialne
Decyzja administracyjna jest wydawana po złożeniu kompletu dokumentów i opłaceniu wniosku. Również założenie księgi wieczystej jest odpłatne. Do tego dochodzi jeszcze koszt pracy notariusza (opłaty notarialne). Stąd też do wydatków związanych z pracą geodety trzeba doliczyć:
- 10-500 zł – za wydanie decyzji administracyjnej,
- do 2000 zł + 0,5-2 proc. wartości działki – tytułem opłat notarialnych,
- do 200 zł – za założenie księgi wieczystej.
Dodatkowe koszty
Opłaty za podział działki nie zawsze ograniczają się do wyżej wymienionych kwot – niekiedy pojawiają się również dodatkowe koszty. Działka, na której ma zostać wybudowany dom, powinna być uzbrojona. W konsekwencji inwestor może ponieść również dodatkowe wydatki związane właśnie z uzbrojeniem działki, a zatem doprowadzeniem do niej m.in. przyłącza wody, kanalizacji i prądu.
Czy zawsze można podzielić działkę? Ograniczenia i przepisy prawne
Aby rozważać podział działki, w pierwszej kolejności należy sprawdzić warunki podziału działki – może się okazać, że planu właściciela nie będzie można zrealizować. Powody mogą być różne, np. brak dostępu do drogi publicznej lub przeznaczenie gruntu. Ponieważ kwestia ta jest złożona, najlepiej skontaktować się ze specjalistą, który będzie w stanie ocenić, czy wyodrębnienie z działki np. dwóch parceli będzie możliwe.
Minimalna powierzchnia działki po podziale
Wymiary działki budowlanej są istotne dla tego, czy w ogóle można myśleć o jej podziale. Minimalna powierzchnia działki po podziale nie została sprecyzowana w przepisach ogólnokrajowych – informacji należy szukać w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Z reguły jednak minimalna powierzchnia działki w centrum miasta to 300 mkw., a na obrzeżach 1000 mkw.
Plan zagospodarowania przestrzennego a możliwości podziału
W procesie podziału działki duże znaczenie ma miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Może się jednak zdarzyć, że obszar, na którym znajduje się grunt, nie jest objęty takim planem. Wówczas należy wystąpić o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Jest też możliwe, że postępowanie w sprawie o podział działki zostanie zawieszone do czasu uchwalenia planu miejscowego.
