Właściciele nieruchomości położonych w pobliżu lotniska czy drogi szybkiego ruchu muszą liczyć się z wieloma niedogodnościami. Męczący hałas to nie wszystko – pozostaje jeszcze kwestia dodatkowych wydatków na izolację akustyczną domu i spadku wartości nieruchomości. Te uciążliwości są podstawą do ubiegania się o odszkodowanie za hałas.
Czym jest szkoda w nieruchomości i kiedy można ubiegać się o odszkodowanie?
Szkodę w nieruchomości można zdefiniować jako uszczerbek w majątku, do którego doszło z powodu działania żywiołów (powodzi, huraganu, uderzenia pioruna) lub działalności człowieka polegającej choćby na rozpoczęciu uciążliwej inwestycji na sąsiedniej działce. Wspomniane uciążliwości mogą mieć zróżnicowany charakter – jako przykłady można wskazać:
- hałas – może go generować działalność m.in. lotniska, sali weselnej, boiska sportowego czy zakładu produkcyjnego;
- zacienienie – powstający w pobliżu budynek może ograniczyć działce dostęp do naturalnego światła dziennego;
- zadymienie – źródłem kurzu czy pyłu może być realizowana w sąsiedztwie inwestycja mieszkaniowa lub komercyjna.
Immisje – hałas, zadymienie czy składowanie niebezpiecznych materiałów na sąsiedniej działce– powodują, że dotknięta nimi nieruchomość traci na wartości. Z kolei utrata wartości i zakłócenie korzystania z nieruchomości są podstawą do dochodzenia odszkodowania.
W przyszłości chcesz uniknąć dochodzenia odszkodowania za hałas czy uciążliwą inwestycję, która będzie sąsiadować z Twoją działką? Przed zakupem gruntu sprawdź, jak wybrać idealną lokalizację dla swojego nowego domu.
Hałas z drogi, lotniska, torów czy budowy – jakie są podstawy prawne roszczeń?
Podstawą prawną roszczenia odszkodowawczego za hałas z drogi, lotniska czy budowy może być art. 129 ust. 2 ustawy Prawo ochrony środowiska. Zgodnie z nim właściciel, któremu ograniczono możliwość korzystania z nieruchomości, może żądać odszkodowania za poniesioną szkodę. Wspomniana szkoda obejmuje również spadek wartości nieruchomości.
Jednocześnie warto pamiętać, że każda sprawa wymaga indywidualnego podejścia. Niekiedy spadek wartości nieruchomości jest spowodowany nie tylko hałasem, ale również innymi działaniami. Przykładem może być nadmierne zacienienie działki spowodowane wybudowaniem budynku na sąsiednim gruncie. Wówczas podstawą prawną do żądania odszkodowania będzie art. 144 Kodeksu cywilnego.
Spadek wartości nieruchomości – jak go udowodnić?
Zmniejszenie wartości nieruchomości spowodowane działalnością lotniska, otwarciem drogi ekspresowej czy zmianami w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (MPZP) udowadnia się z pomocą specjalisty – rzeczoznawcy majątkowego. Sporządza on operat szacunkowy, w którym wskazuje on wartość nieruchomości sprzed wystąpienia danego zdarzenia (np. otwarcia drogi szybkiego ruchu) i po jego wystąpieniu.
W udowodnieniu spadku wartości nieruchomości pomóc mogą również inne zgromadzone dowody – ich przykładami są:
- materiał wideo lub fotograficzny – w ten sposób można udokumentować np. zacienienie i zadymienie działki czy nadmierny hałas;
- faktury potwierdzające wydatki poniesione na izolację akustyczną budynku – jeżeli właściciel zdecydował się na taki krok;
- wszystkie inne dokumenty, które mogą uprawdopodobnić żądanie – w tym również uchwalony lub zmieniony MPZP.
Odszkodowanie a miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP)
Odszkodowanie przysługuje nie tylko za nadmierny hałas z drogi czy lotniska – powodem jego wypłaty może być też uchwalenie lub zmiana MPZP. Modyfikacja założeń MPZP może spowodować, że wskaźnik intensywności zabudowy będzie prezentować się inaczej niż dotychczas, a wartość nieruchomości ulegnie obniżeniu.
Uchwalenie czy zmiana MPZP mogą mieć też dalej idące konsekwencje – mogą spowodować, że korzystanie z nieruchomości lub jej części zostanie istotnie ograniczone, a nawet okaże się niemożliwe. Wówczas właściciel nieruchomości może ubiegać się o:
- wspomniane już odszkodowanie – za poniesioną rzeczywistą szkodę albo
- wykup nieruchomości przez gminę – całej nieruchomości lub jej części.
Istnieje też trzecia możliwość. Gmina, zgodnie z art. 36 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, może zaoferować właścicielowi (użytkownikowi wieczystemu) nieruchomość zamienną. Jeżeli strony dojdą do porozumienia, to dzień zawarcia takiej umowy będzie dniem wygaśnięcia roszczeń.
Jak wygląda procedura dochodzenia roszczeń krok po kroku?
Odszkodowanie za inwestycję obok domu czy nadmierny hałas generowany przez działalność lotniska można starać się uzyskać na drodze pozasądowej. Wymaga to jednak doświadczenia w formułowaniu żądań i przedstawianiu swojego stanowiska. To właśnie powoduje, że wysuwający roszczenia właściciele nieruchomości często korzystają z merytorycznego wsparcia specjalistów – prawników od nieruchomości.
Jak uzyskać odszkodowanie za nieruchomość, jeżeli nie udało się to na drodze pozasądowej? Wówczas pozostaje:
- przygotować wszystkie dokumenty i materiały, które pomogą przedstawić własne stanowisko – to choćby wspomniana dokumentacja wideo;
- zlecić przygotowanie operatu szacunkowego – w dokumencie tym znajdzie się informacja o tym, o ile zmniejszyła się wartość nieruchomości;
- przygotować i następnie złożyć pozew do właściwego sądu – o tym, czy właścicielowi nieruchomości należy się odszkodowanie, zdecyduje sąd.
W tym przypadku rekomendowanym rozwiązaniem również jest skorzystanie z pomocy doświadczonego prawnika, który przygotuje pozew, a następnie zadba o właściwe reprezentowanie interesów swojego klienta przed sądem.
