Renta planistyczna i opłata adiacencka to dwie opłaty związane z nieruchomościami, a dokładniej ze wzrostem ich wartości. Jeżeli planujesz sprzedaż działki czy jej podział, to koniecznie zapoznaj się z poniższym artykułem – sprawdź, czy i ile zapłacisz.
Czym jest renta planistyczna i kiedy powstaje obowiązek jej zapłaty?
Renta planistyczna to jednorazowa opłata z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, do którego doszło w związku z uchwaleniem lub zmianą MPZP – miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Zasady naliczania tej opłaty zostały sprecyzowane w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
Zastanawiasz się, kiedy zapłacisz rentę planistyczną? Aby renta planistyczna została naliczona, spełnione muszą zostać łącznie 3 warunki:
- Wzrost wartości nieruchomości musi mieć związek z uchwaleniem lub zmianami wprowadzonymi w MPZP
- Uchwalony lub zmieniony MPZP musi przewidywać stawkę procentową wzrostu wartości nieruchomości – podstawę, w oparciu o którą zostanie naliczona wysokość opłaty planistycznej
- Nieruchomość musi zostać zbyta przed upływem 5 lat od wejścia w życie uchwalonego lub zmienionego MPZP
Planujesz zakup nieruchomości? Wskaźnik intensywności zabudowy to jedno z zagadnień, z którymi warto się zapoznać jeszcze przed rozpoczęciem poszukiwania działki pod budowę domu jednorodzinnego.
Opłata adiacencka – podział nieruchomości, scalenie, infrastruktura
Od renty planistycznej należy odróżnić opłatę adiacencką, której naliczanie i pobieranie zostało uregulowane w ustawie o gospodarce nieruchomościami. Opłata adiacencka to opłata ustalona w związku ze wzrostem wartości nieruchomości, który został spowodowany m.in. podziałem nieruchomości.
Kiedy płaci się opłatę adiacencką? Z przepisów wynika, że opłata ta może pojawić się w 3 następujących przypadkach:
- Budowa urządzeń infrastruktury technicznej z wykorzystaniem środków np. Skarbu państwa
- Scalenie i podział nieruchomości
- Podział nieruchomości – o tym, czy będzie on możliwy, decydują z kolei wymiary działki budowlanej
Jak gmina ustala wysokość? Stawki, operat szacunkowy, terminy
Stawka renty planistycznej jest ustalana przez każdą gminę, z tym jednak ograniczeniem, że opłata nie może być wyższa niż 30 proc. wzrostu wartości nieruchomości. Podobnie jest w przypadku opłaty adiacenckiej, przy czym nie jest ona jednolita – opłata adiacencka wynosi:
- Nie więcej niż 50 proc. różnicy między wartością, jaką nieruchomość miała przed wybudowaniem urządzeń infrastruktury technicznej a wartością, jaką nieruchomość ma po ich wybudowaniu
- Do 50 proc. wzrostu wartości nieruchomości w stosunku do wartości nieruchomości dotychczas posiadanych – w przypadku scalenia i podziału nieruchomości
- Nie więcej niż 30 proc. różnicy wartości nieruchomości – gdy miał miejsce podział nieruchomości
Podczas ustalania opłaty planistycznej i adiacenckiej kluczowy jest operat szacunkowy. Jego sporządzenie to zadanie dla rzeczoznawcy majątkowego. Renta planistyczna, podobnie jak opłata adiacencka, najczęściej jest do zapłaty w ciągu 14 dni. Termin ten liczy się od dnia, w którym decyzja o ustaleniu opłaty stała się ostateczna.
Kto i kiedy płaci – sprzedający czy kupujący?
Zapłata renty planistycznej obciąża sprzedającego nieruchomość. Powód jest prosty – uchwalenie MPZP czy zmiana MPZP doprowadziły do wzrostu wartości nieruchomości, gdy to właśnie sprzedający był jej właścicielem.
Planujesz kupić działkę i następnie wystąpić o pozwolenie na budowę? Nie musisz się obawiać, że otrzymasz wezwanie do zapłaty w związku z uchwaleniem MPZP, które miało miejsce jakiś czas temu.
Odwołanie od decyzji – procedura, koszty, najczęstsze argumenty
Właściciel nieruchomości, który otrzymał decyzję o ustaleniu opłaty planistycznej, może się od niej odwołać. Odwołanie od decyzji gminy wnosi się do Samorządowego Kolegium Odwoławczego za pośrednictwem tego organu, który ją wydał. Jak uzasadnić swoje stanowisko? Najczęstszym argumentem są błędy znalezione w operacie szacunkowym.
Gdyby decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego okazała się niekorzystna, to rozważyć można skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. To jednak wiąże się z opłatą sądową. W tym przypadku warto też rozważyć pomoc profesjonalisty – prawnika.
Jak planować transakcję, aby zminimalizować ryzyko dopłaty?
Uniknięcie renty planistycznej jest dość łatwe – wystarczy odłożyć sprzedaż nieruchomości w czasie. Wspomniany termin 5 lat liczy się od daty wejścia w życie uchwalonego MPZP czy dokonanej w nim zmiany. Ale nie jest to jedyna możliwość.
Sprzedaż działki a renta planistyczna – warto wiedzieć: Jako właściciel nieruchomości nie musisz zbyć całej nieruchomości, aby pojawiła się opłata planistyczna – wystarczy zbyć np. udział w prawie własności nieruchomości. Opłata nie pojawi się jednak, gdy planujesz przekazać nieruchomość w formie darowizny.
Jeszcze przed wystawieniem nieruchomości na sprzedaż jej właściciel może wystąpić do wójta lub burmistrza o wydanie decyzji, z której będzie wynikać wysokość renty planistycznej. Z takim dokumentem dużo łatwiej jest ustalić cenę ofertową i tym samym uniknąć przykrej niespodzianki.
