Sprzedaż mieszkania po darowiźnie – kiedy można sprzedać lokal i jaki podatek trzeba zapłacić?

Sprzedaż mieszkania po darowiźnie jest możliwa, ale przeprowadzenie takiej transakcji przed upływem 5 lat może wiązać się z zapłatą 19% podatku dochodowego. Kiedy ten podatek nie wystąpi? Czym jest ulga mieszkaniowa i kto może z niej skorzystać? Dowiedz się, czy masz szansę uniknąć podatku po sprzedaży mieszkania otrzymanego w darowiźnie.

Czy mieszkanie otrzymane w darowiźnie można sprzedać od razu?

Jeżeli chcesz, możesz sprzedać mieszkanie tuż po darowiźnie. Powód jest prosty – jako właściciel nieruchomości możesz nią swobodnie dysponować, w tym zdecydować o jej sprzedaży. Jednak taka transakcja może mieć swoje konsekwencje podatkowe – może powstać obowiązek zapłaty podatku dochodowego. To właśnie często jest powodem, dla którego osoby obdarowane nieruchomością powstrzymują się od jej natychmiastowej sprzedaży.

Przykład: 10 czerwca 2026 r. Anna otrzymała w darowiźnie od babci mieszkanie. Ponieważ szczegóły darowizny zostały ustalone dużo wcześniej, znalazła ona też nabywcę lokalu. W dniu 11 czerwca 2026 r. sprzedała lokal, którego była już właścicielką.

Planujesz sprzedać nieruchomość? Poznaj dokumenty potrzebne do sprzedaży mieszkania.

Jak liczyć 5-letni okres przy sprzedaży nieruchomości po darowiźnie?

Zasada jest następująca: jeżeli sprzedasz mieszkanie otrzymane w darowiźnie przed upływem 5 lat, może powstać obowiązek zapłaty podatku dochodowego. Jednocześnie ważne jest to, jak liczy się ten 5-letni okres – biegnie on od końca roku kalendarzowego, w którym miała miejsce darowizna. Nie ma zatem znaczenia dokładny dzień, w którym został sporządzony akt notarialny.

Przykład: 16 lutego 2026 r. Maciej otrzymał od rodziców w darowiźnie nieruchomość. Aby uniknąć podatku dochodowego, nie powinien sprzedać mieszkania do końca 2031 r. Sprzedaż lokalu przed 1 stycznia 2032 r. może wiązać się z koniecznością zapłaty podatku.

Ile wynosi podatek od sprzedaży mieszkania otrzymanego w darowiźnie?

Podatek od sprzedaży mieszkania po darowiźnie wynosi 19% od dochodu – jeżeli do sprzedaży doszło przed upływem 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym miała miejsce darowizna. Aby wyliczyć wysokość podatku, od kwoty uzyskanej z tytułu sprzedaży nieruchomości należy odjąć poniesione koszty. Należą do nich:

• udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość nieruchomości – jeżeli po darowiźnie mieszkanie zostało wyremontowane, to jest to koszt, który obniży wysokość podatku dochodowego;
• podatek od spadków i darowizn – występuje np. w przypadku darowizny pomiędzy członkami dalszej rodziny (darowizna nieruchomości w rodzinie pomiędzy osobami zaliczanymi do zerowej grupy podatkowej nie rodzi konieczności zapłaty takiego podatku).

Przykład: W 2025 r. Aleksandra otrzymała od rodziców w darowiźnie mieszkanie i sprzedała je 3 miesiące później, po przeprowadzeniu remontu. Cena sprzedaży to 360 000 zł, z kolei udokumentowane fakturami VAT nakłady, które zwiększyły wartość mieszkania, to 15 000 zł. Podatek do zapłaty wyniesie 65 550 zł, chyba że Aleksandra skorzysta z ulgi mieszkaniowej. 

Ulga mieszkaniowa – jak uniknąć podatku po sprzedaży?

Sprzedaż darowanej nieruchomości przed upływem 5 lat nie oznacza automatycznie konieczności zapłaty podatku dochodowego w wysokości 19% – możesz skorzystać z ulgi mieszkaniowej. Ulga mieszkaniowa to zwolnienie z podatku, które przysługuje po spełnieniu dwóch warunków:

1. przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości zostanie przeznaczony na własne cele mieszkaniowe – może to być zakup innego mieszkania, budowa domu czy nabycie wyposażenia nieruchomości (np. kuchenki gazowej);
2. inwestycja zostanie zrealizowana nie później niż w okresie 3 lat – termin ten liczy się od końca roku, w którym nieruchomość została sprzedana.

Jeżeli cała kwota ze sprzedaży mieszkania nie została przeznaczona na budowę domu czy zakup innego lokalu, to aby uniknąć podatku, warto ją rozdysponować na zakup elementów wyposażenia. Przeznaczenie wszystkich uzyskanych ze zbycia mieszkania środków na własne cele mieszkaniowe spowoduje, że podatek nie wystąpi.

Warto wiedzieć: Nie każdy zakupiony element wyposażenia mieszkania może zostać zaliczony do wydatków na cele mieszkaniowe w ramach ulgi mieszkaniowej. W tym przypadku znaczenie ma treść interpretacji ogólnej Ministra Finansów z dnia 13 października 2021 r.

Jak zgłosić sprzedaż nieruchomości do urzędu skarbowego?

Sprzedaż mieszkania przed upływem 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym miała miejsce darowizna, należy zgłosić do urzędu skarbowego. Zgłoszenie sprzedaży mieszkania do urzędu skarbowego polega na złożeniu zeznania PIT-39. Należy to zrobić w terminie do 30 kwietnia roku następującego po roku, w którym miała miejsce sprzedaż nieruchomości.

Zeznanie możesz złożyć na dwa sposoby:

1. elektronicznie – m.in. przez serwis e-Deklaracje;
2. papierowo – dokument do urzędu skarbowego możesz dostarczyć osobiście albo przesłać pocztą (powinien być to list polecony).

Darowizna ze służebnością a późniejsza sprzedaż mieszkania

Nie zawsze sprzedaż mieszkania tuż po darowiźnie jest łatwa – problemem może okazać się znalezienie nabywcy. Dobrym przykładem jest darowizna z dożywotnią służebnością mieszkania. Służebność mieszkania może skutecznie zniechęcić potencjalnego nabywcę, a powód jest prosty – darczyńca może dożywotnio zamieszkiwać w nieruchomości, bez względu na to, do kogo ona należy.

Wpis służebności w księdze wieczystej powoduje, że mieszkanie staje się praktycznie niesprzedawalne. Jest jednak rozwiązanie – mowa o dobrowolnym zrzeczeniu się służebności mieszkania.

FAQ – najczęściej zadawane pytania

• Czy można sprzedać mieszkanie zaraz po darowiźnie?

Z formalnego punktu widzenia sprzedaż mieszkania zaraz po darowiźnie jest możliwa. Jednak to rozwiązanie nie zawsze się opłaca – kluczowe jest to, na co właściciel mieszkania planuje przeznaczyć środki otrzymane ze sprzedaży.

• Czy sprzedaż mieszkania po darowiźnie zawsze podlega podatkowi?

Podatek dochodowy nie zawsze występuje, bo sprzedający może skorzystać z ulgi mieszkaniowej. Po spełnieniu warunków (inwestycja na własne cele mieszkaniowe we właściwym terminie) można uniknąć podatku.

• Jak liczy się 5 lat od otrzymania darowizny?

W kontekście podatkowym termin 5 lat liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym miała miejsce darowizna. Data dzienna sporządzenia aktu notarialnego nie ma w tym przypadku znaczenia.

• Na czym polega ulga mieszkaniowa?

Ulga mieszkaniowa pozwala uniknąć podatku, jeżeli do sprzedaży mieszkania doszło przed upływem 5 lat od otrzymania go w darowiźnie. Warunkiem jest jednak przeznaczenie uzyskanej kwoty na własne cele mieszkaniowe w okresie 3 lat, licząc od końca roku, w jakim miała miejsce sprzedaż.

• Czy służebność mieszkania utrudnia sprzedaż nieruchomości?

Ustanowiona służebność skutecznie utrudnia sprzedaż mieszkania. Nabywca musi liczyć się z lokatorem, którego nie będzie mógł usunąć z lokalu. W konsekwencji służebność sprawia, że nieruchomość może okazać się w praktyce niesprzedawalna.