Umowa dożywocia to rozwiązanie, z którego często korzystają osoby starsze – dzięki temu mogą liczyć na opiekę i wsparcie finansowe. Jednak termin „dożywocie” może słusznie budzić wątpliwości u potencjalnego nabywcy mieszkania lub domu jednorodzinnego. Dowiedz się, jakie ryzyko wiąże się z zakupem nieruchomości obciążonej dożywociem.
Czym jest umowa dożywocia i czym różni się od darowizny?
Co to jest dożywocie? Istota umowy dożywocia sprowadza się do przekazania przez właściciela nieruchomości mieszkalnej (mieszkania lub domu jednorodzinnego) wybranej osobie (nabywcy), która z kolei zapewnia mu dożywotnie utrzymanie. To dożywotnie utrzymanie obejmuje m.in. zapewnienie dożywotnikowi miejsca zamieszkania, opiekę, pomoc w chorobie i pokrycie kosztów pogrzebu.
Warto wiedzieć: Przedmiotem umowy dożywocia jest nieruchomość. Oznacza to, że dożywocie nie może dotyczyć spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, gdyż nie jest to nieruchomość, ale ograniczone prawo rzeczowe.
Nieruchomość mieszkalna może zostać przekazana również poprzez umowę darowizny. W tym przypadku jednak darczyńca nie otrzymuje niczego w zamian.
Różnica dożywocie a darowizna – 4 kluczowe różnice:
- Odpłatność. Umowa dożywocia jest odpłatna (strony wymieniają się świadczeniami), z kolei umowa darowizny jest nieodpłatna.
- Podatki. Dożywocie jest opodatkowane podatkiem od czynności cywilnoprawnych, a umowa darowizny podatkiem od spadków i darowizn.
- Przedmiot umowy. Umowa darowizny pozwala przenieść własność ruchomości, np. pojazdu czy pieniędzy.
- Ochrona darczyńcy. Z perspektywy darczyńcy korzystniejsza jest umowa dożywocia, która zapewnia mu m.in. opiekę.
Prawa i obowiązki stron: dożywotnik vs nabywca
Strony, które zawierają umowę dożywocia, mogą w niej doprecyzować, na czym będzie polegać dożywotnie utrzymanie. Gdyby tak się nie stało, prawa dożywotnika wskazuje art. 908 Kodeksu cywilnego. Wynika z niego, że dożywotnik powinien:
- zostać przyjęty przez nabywcę jako domownik,
- otrzymywać wyżywienie, ubranie, mieszkanie, światło i opał,
- dostać odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie.
Do obowiązków nabywcy należy również pokrycie kosztów pogrzebu, który będzie odpowiadać miejscowym zwyczajom.
Warto wiedzieć: Z uwagi na zakres obowiązków osoby, która nabyła nieruchomość poprzez zawarcie umowy dożywocia, konieczne jest utrzymywanie bliskich stosunków ze zbywcą. To właśnie powoduje, że umowa dożywocia często jest zawierana przez osoby spokrewnione.
Dożywocie w księdze wieczystej – gdzie szukać wpisu i jak go czytać?
Umowa dożywocia wiąże się z przeniesieniem własności nieruchomości na nabywcę. To z kolei powoduje, że musi ona zostać zawarta w formie aktu notarialnego. Wynika to zresztą wprost z treści art. 158 Kodeksu cywilnego.
Jak znaleźć dożywocie w księdze wieczystej? Informacji o nim należy szukać w dziale III księgi wieczystej. Ten dział nosi nazwę „Prawa, roszczenia i ograniczenia”. W konsekwencji dożywocie, służebność mieszkania czy roszczenie o przeniesienie własności to przykładowe wzmianki, jakie można w nim znaleźć.
Zmiana lub zniesienie dożywocia – kiedy są możliwe?
Nie zawsze relacje między zbywcą a nabywcą układają się poprawnie. Co wówczas? Na taką okoliczność w Kodeksie cywilnym przewidziane zostały dwie możliwości:
- Zmiana wszystkich lub niektórych uprawnień objętych treścią prawa dożywocia na dożywotnią rentę, której wysokość będzie odpowiadać wartości tych uprawnień – w tej sytuacji wykreślenie dożywocia z księgi wieczystej nie ma miejsca
- Rozwiązanie umowy o dożywocie – zgodnie z art. 908 Kodeksu cywilnego jest to możliwe w wyjątkowych sytuacjach
Aby skorzystać z powyższych możliwości, jedna ze stron umowy dożywocia musi wystąpić do sądu – złożyć np. wniosek o zmianę dożywocia na rentę.
Z kolei wykreślenie dożywocia z księgi wieczystej jest możliwe po śmierci zbywcy nieruchomości. Wiąże się to z koniecznością złożenia wniosku, do którego należy dołączyć m.in. akt zgonu dożywotnika.
Warto wiedzieć: Istnieje jeszcze inna możliwość – dożywotnik może zrzec się prawa dożywocia. Takie oświadczenie musi być sporządzone w formie pisemnej z notarialnym poświadczeniem podpisu lub w formie aktu notarialnego.
Sprzedaż mieszkania z dożywociem – wycena, ryzyka, procedura
Sprzedaż nieruchomości z dożywociem jest możliwa, a sam proces przebiega identycznie jak w przypadku każdej innej nieruchomości. Jednak z punktu widzenia potencjalnego nabywcy istnieje pewne ryzyko zakupu mieszkania z dożywociem – mowa o tym, że w momencie zakupu nieruchomości może nie być on świadomy istnienia umowy dożywocia. Dlaczego?
Wpis do księgi wieczystej umowy dożywocia nie był oczywistością w latach 90. ubiegłego wieku. W rezultacie księga wieczysta może być „czysta”, mimo że sprzedawca jest stroną umowy dożywocia. Tymczasem to właśnie na nowego właściciela nieruchomości przechodzą zobowiązania wobec dożywotnika. Jak uchronić się przed takim scenariuszem? Kluczowe jest:
- Dokładniejsze sprawdzenie nieruchomości – zweryfikować trzeba każdy akt własności domu czy mieszkania, aby stwierdzić, czy gdzieś pojawiła się umowa dożywocia.
- Zamieszczenie w umowie zapisów, które będą chronić nabywcę – w tym przypadku z pomocą przychodzą prawnicy, którzy specjalizują się w prawie nieruchomości.
Koszty, podatki przy umowie dożywocia i ubezpieczenie
Koszty umowy dożywocia to przede wszystkim wynagrodzenie notariusza, opłaty sądowe (za wpis do księgi wieczystej) i podatek od czynności cywilnoprawnych. Podatek wynosi 2 proc. wartości rynkowej nieruchomości, a zatem jest wyliczany zawsze indywidualnie.
Dodatkowym kosztem może być ubezpieczenie na życie. Może, gdyż nie jest ono obowiązkowe. Przyda się jednak na wypadek śmierci nabywcy nieruchomości – dożywotnik może zostać wskazany jako osoba, która otrzyma środki z polisy.
