Lokalizacja, cena i funkcjonalność układu pomieszczeń – to prawdopodobnie trzy kluczowe kwestie, na które zwrócisz uwagę, poszukując mieszkania. Czy wiesz jednak, że to, kto zarządza nieruchomością, ma wpływ na wysokość czynszu? I w tym kontekście istotne są dwa pojęcia: wspólnota mieszkaniowa i spółdzielnia mieszkaniowa. Poznaj najważniejsze różnice między wspólnotą a spółdzielnią.
Czym jest wspólnota mieszkaniowa, a czym spółdzielnia mieszkaniowa?
Zarówno wspólnota mieszkaniowa, jak i spółdzielnia mieszkaniowa mają wspólny cel – jest nim zarządzanie nieruchomością. Dużo więcej można jednak wymienić różnic – poczynając od różnych podstaw prawnych działania spółdzielni i wspólnot mieszkaniowych, przez prawo własności lokalu aż po decyzyjność mieszkańców. Jeżeli planujesz zakup mieszkania, warto mieć świadomość tych niuansów.
Podstawy prawne działania obu form zarządzania nieruchomościami
Działalność wspólnot mieszkaniowych reguluje przede wszystkim Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. W przypadku zarządu nieruchomością wspólną zastosowanie mają przepisy Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności. Wspólnota nie ma osobowości prawnej, ale ma zdolność prawną.
Spółdzielnie mieszkaniowe działają na podstawie dwóch ustaw – Ustawy z dnia 16 września 1982 r. Prawo spółdzielcze i Ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych. Z pierwszego z wymienionych aktów prawnych wynika, że z chwilą wpisania do Krajowego Rejestru Sądowego spółdzielnia nabywa osobowość prawną.
Własność lokali i odpowiedzialność za nieruchomość wspólną
We wspólnocie mieszkaniowej każdy właściciel mieszkania jest jednocześnie współwłaścicielem części wspólnych znajdujących się w budynku. Częściami wspólnymi są m.in. pomieszczenia wspólne (np. suszarnia, rowerownia czy wózkarnia) i grunt pod budynkiem. Informacje o udziale w nieruchomości (a zatem o tym, w jakiej części właściciel mieszkania jest jej współwłaścicielem) można znaleźć w księdze wieczystej.
Utworzenie spółdzielni mieszkaniowej oznacza, że to właśnie ona jest właścicielem budynku i gruntu, na którym został on wybudowany. Jednocześnie członek spółdzielni mieszkaniowej może posiadać:
- Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Takie prawo jest zbywalne – nieruchomość może zostać zarówno sprzedana, jak i wejść w skład spadku. W razie chęci zbycia lokalu nie wystarczą jednak standardowe dokumenty do sprzedaży mieszkania – sprzedający będzie musiał jeszcze uzyskać stosowne zaświadczenie ze spółdzielni.
- Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu. Formą przypomina ono najem. Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu jest niezbywalne – takiego mieszkania nie można sprzedać, nie wejdzie ono też w skład spadku, ale może je wynajmować. Członek spółdzielni musi wnieść wkład mieszkaniowy, a po spełnieniu dodatkowych warunków ma możliwość wykupienia mieszkania.
Jakie są różnice między wspólnotą a spółdzielnią mieszkaniową?
Wspólnota mieszkaniowa a spółdzielnia mieszkaniowa to dwie odmienne formy zarządu nieruchomością. Różnice są zauważalne, gdy mowa o strukturze organizacyjnej, decyzyjności członków i ponoszonych przez nich kosztach.
Struktura organizacyjna, decyzje i udział mieszkańców
Sposób zarządu nieruchomością wspólną jest uzależniony od tego, czy mowa o małej, czy też dużej wspólnocie mieszkaniowej. Jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i niewyodrębnionych jest większa niż 3 (duża wspólnota mieszkaniowa), to ich właściciele mają obowiązek wybrać zarząd wspólnoty. Taki zarząd może być jednoosobowy lub wieloosobowy. Z kolei do jego obowiązków należy choćby:
- Zwoływanie zebrań ogółu właścicieli lokali. Takie zebranie należy zwołać co najmniej raz w roku. Przepisy określają też termin, w jakim należy to zrobić – zebranie powinno się odbyć nie później niż w pierwszym kwartale każdego roku.
- Składanie właścicielom lokali rocznego sprawozdania ze swojej działalności. Takie sprawozdanie powinno zawierać informacje m.in. o dochodach i wydatkach wspólnoty, a także remontach czy ubezpieczeniu nieruchomości.
Każdy członek wspólnoty może zaproponować podjęcie uchwały. Takie rozwiązanie sprawdza się w praktyce – mieszkańcy danej nieruchomości najlepiej wiedzą, z jakimi problemami spotykają się na co dzień i co można ulepszyć.
W spółdzielni mieszkaniowej kwestia struktury organizacyjnej jest rozwiązana inaczej. Spółdzielnia powstaje w oparciu o statut spółdzielni i uchwałę założycieli. Projekty uchwał przygotowuje z kolei zarząd. Członkowie spółdzielni mogą zgłaszać uwagi do uchwał, z kolei zarząd może (ale nie musi) ich uwzględnić. W konsekwencji członek spółdzielni ma mniejszą decyzyjność niż członek wspólnoty.
Opłaty, remonty i podejmowanie uchwał
Członkowie wspólnoty, podobnie jak członkowie spółdzielni, mają określone obowiązki. Wśród nich są obowiązki o charakterze finansowym – właściciel lokalu musi ponosić opłaty mieszkaniowe. Składają się na nie koszty związane m.in. z utrzymaniem lokalu, przeprowadzaniem remontów i konserwacji części wspólnych oraz partycypacja w wynagrodzeniu zarządcy.
Każdy członek spółdzielni mieszkaniowej opłaca fundusz remontowy, a środki trafiają na wspólne konto. Oznacza to, że środki zebrane przez mieszkańców jednego budynku zostaną przeznaczone na przeprowadzenie napraw, modernizację instalacji czy zadbanie o tereny zielone przy nieruchomości, ale niekoniecznie tej, w której mieszkają. To nie wszystko – członków spółdzielni obciąża się też opłatami za utrzymanie innych nieruchomości, które znajdują się w zasobach spółdzielni.
Kiedy powstaje wspólnota mieszkaniowa, a kiedy spółdzielnia?
Wspólnota mieszkaniowa powstaje z mocy samego prawa – z chwilą wyodrębnienia pierwszego lokalu w nieruchomości. Oznacza to, że nie ma konieczności np. zawierania umowy, aby wspólnota mieszkaniowa powstała i zaczęła funkcjonować. Konieczne jest jednak, aby lokale w budynku należały do przynajmniej dwóch właścicieli.
Spółdzielnia mieszkaniowa może zostać założona zarówno przez osoby fizyczne, jak i osoby prawne. W pierwszym przypadku wymagane jest nie mniej niż 10 osób, a w drugim zaledwie 3 osoby. W praktyce utworzenie spółdzielni wymaga podjęcia określonych kroków – spółdzielnia nie powstanie z mocy prawa.
Wady i zalety wspólnoty mieszkaniowej i spółdzielni
Jeżeli zastanawiasz się, co jest lepszym rozwiązaniem – wspólnota czy spółdzielnia mieszkaniowa – to w odpowiedzi pomóc może wskazanie zalet i wad tych rozwiązań. Kluczowe różnice można zauważyć w następujących kwestiach:
- Przejrzystość zarządzania. Wybierany przez członków wspólnoty zarząd ma obowiązek składać sprawozdanie ze swojej działalności. Kontrolę i nadzór nad działalnością spółdzielni sprawuje z kolei rada nadzorcza, która składa się z co najmniej trzech członków wybranych przez walne zgromadzenie, zebranie przedstawicieli lub zebrania grup członkowskich.
- Koszty utrzymania. Koszty utrzymania lokalu mieszkalnego we wspólnocie mieszkaniowej z reguły są niższe. Członkowie spółdzielni płacą więcej, co ma związek m.in. z zatrudnianiem pracowników przez spółdzielnię.
- Stopień wpływu mieszkańców na decyzje. Prawa we wspólnocie mieszkaniowej obejmują m.in. proponowanie podjęcia uchwał przez członków. Uchwały wspólnoty mogą być podejmowane m.in. na zebraniu. W przypadku spółdzielni uchwały przygotowuje zarząd, który nie jest w żaden sposób związany uwagami członków spółdzielni. Stąd też stopień decyzyjności jest wyższy we wspólnotach.
Jak wybrać – wspólnota czy spółdzielnia?
W Polsce jest dużo więcej wspólnot mieszkaniowych niż spółdzielni mieszkaniowych. Jeżeli planujesz kupić mieszkanie od dewelopera, to w przyszłości najpewniej zostaniesz członkiem wspólnoty mieszkaniowej. Sytuacja prezentuje się inaczej, gdy szukasz lokalu na rynku wtórnym – istnieje szansa, że sprzedający wspomni o spółdzielni mieszkaniowej. Wspólnota mieszkaniowa a spółdzielnia – co zatem wybrać?
Jeżeli chcesz mieć większą decyzyjność i jednocześnie szukasz najtańszego rozwiązania, celuj we wspólnoty mieszkaniowe – wybierz mieszkanie w budynku, w którym powstała (lub powstanie) wspólnota.
Czy można przekształcić spółdzielnię we wspólnotę?
Niższe opłaty i większy wpływ na utrzymanie budynku – to dwie główne kwestie, w kontekście których pojawia się pytanie o możliwość przekształcenia spółdzielni mieszkaniowej we wspólnotę mieszkaniową. Przepisy dopuszczają takie rozwiązanie. Co więcej, przekształcenie spółdzielni we wspólnotę mieszkaniową może odbyć się na dwa sposoby:
- Z mocy prawa. Przekształcenie spółdzielni we wspólnotę następuje, jeżeli w określonym budynku lub budynkach położonych w obrębie danej nieruchomości zostanie wyodrębniona własność wszystkich lokali. Wówczas, po wyodrębnieniu własności ostatniego lokalu, mają zastosowanie przepisy ustawy o własności lokalu.
- W drodze uchwały. Przekształcenie spółdzielni we wspólnotę może też odbyć się w drodze uchwały. Uchwałę o zastosowaniu przepisów o własności lokali ma prawo podjąć większość właścicieli lokali w budynku (lub budynkach położonych w obrębie danej nieruchomości).
