Poszukując mieszkania lub domu, wiele osób koncentruje się na stanie technicznym budynku, układzie pomieszczeń i lokalizacji. W kontekście położenia nieruchomości istotna jest kwestia terenów zielonych – ich obecność jest ważna dla nabywców. Jak tereny zielone w bezpośrednim sąsiedztwie nieruchomości wpływają na jej wartość?
Czy tereny zielone zwiększają wartość nieruchomości?
Pobliskie tereny zielone mają niebagatelny wpływ na wartość nieruchomości. Ta zależność dotyczy większości nieruchomości, bez względu na to, czy mają one przeznaczenie mieszkalne, biurowe czy handlowo-usługowe. Jakie są tego powody? W przypadku budynków mieszkalnych i biurowych kluczowe są walory estetyczne i możliwość wypoczynku (aktywnego lub pasywnego) wśród natury. Z kolei zieleń wokół budynków handlowo-usługowych tłumi hałas i korzystnie wpływa na samopoczucie pracowników.
Bliskość parków, skwerów i roślinności a ceny działek i mieszkań
Jak sąsiedztwo terenów zielonych wpływa na ceny nieruchomości? Szacuje się, że pobliskie tereny zielone zwiększają wartość nieruchomości o 2-5 proc. Mieszkania w budynkach położonych tuż przy parkach, skwerach czy ogródkach są droższe niż lokale mieszkalne usytuowane przy ruchliwych ulicach. Podobnie jest z działkami – właściciele gruntów zlokalizowanych w bezpośrednim sąsiedztwie lasu mogą oczekiwać wyższej ceny niż osoby posiadające działkę otoczoną polami uprawnymi czy zabudowaniami.
Przeczytaj również: Szukasz działki na terenie Olsztyna lub w jego okolicach? Poznaj minimalne wymiary działki budowlanej, aby zawęzić poszukiwania i znaleźć odpowiednią nieruchomość.
Wpływ terenów zielonych na atrakcyjność inwestycji mieszkaniowych
Zabudowa mieszkaniowa, która powstaje w pobliżu terenów zielonych, jest odbierana przez potencjalnych nabywców jako niezwykle atrakcyjna – są oni w stanie zapłacić więcej za mieszkanie w budynku położonym wśród zieleni. Z perspektywy deweloperów wybór działki położonej tuż pod lasem, w pobliżu dużego parku czy w sąsiedztwie woonerfu jest opłacalny – to sposób, aby sprzedać większość mieszkań we wczesnej fazie budowy.
Jakie znaczenie mają zielone przestrzenie w planowaniu osiedli?
Trawniki czy nasadzenia to dla deweloperów nie tylko metoda na podniesienie walorów estetycznych budowanego osiedla – to także kwestia regulacji prawnych. Rozporządzenie Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie wskazuje, że na działkach budowlanych przeznaczonych pod budowę budynków mieszkalnych wielorodzinnych (…) co najmniej 25 proc. powierzchni działki należy urządzić jako teren biologicznie czynny.
Chociaż wspomniane rozporządzenie stawia wymóg, aby co najmniej 25 proc. powierzchni działki było terenem biologicznie czynnym, to trzeba pamiętać, że inwestycja może być realizowana na terenie, na którym kwestia ta uregulowana jest odmiennie – duże znaczenie mają zapisy miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Jednocześnie z uwagi na ograniczoną powierzchnię działek w miastach firmy deweloperskie poszukują różnych sposobów, aby wprowadzić rośliny na budowane osiedla. Więcej o tym przeczytasz w dalszej części artykułu.
Gmina i samorząd a przeznaczenie terenów zielonych
Ponieważ tereny zielone wpływają pozytywnie na wizerunek miasta i są pożądane przez jego mieszkańców, to nie powinno dziwić, że w granicach miast takich obszarów wciąż przybywa. Wymaga to jednak zabezpieczenia gruntów. W konsekwencji wiele prywatnych działek zostaje zarezerwowanych pod inwestycje publiczne, w tym właśnie tereny zielone. Ma to swoje konsekwencje – właściciele takich działek albo nie mogą z nich korzystać, albo zyskują, gdy wartość ich nieruchomości rośnie.
Jak decyzje planistyczne wpływają na wartość nieruchomości prywatnych?
Park kieszonkowy, zielony skwer czy zieleniec może podnieść wartość okolicznych nieruchomości – zielone sąsiedztwo jest pożądane przez najemców i nabywców. Stąd też miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego może spowodować wzrost wartości nieruchomości. Co oznacza to dla właściciela działki?
Gdy działka zyskuje na wartości w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą, zastosowanie ma opłata planistyczna. Taka opłata wynosi maksymalnie 30 proc. wzrostu wartości nieruchomości. Jest ona pobierana przez wójta, burmistrza albo prezydenta miasta, gdy właściciel zbywa nieruchomość.
Opłata planistyczna może zostać pobrana jedynie przez okres 5 lat od daty uchwalenia planu zagospodarowania przestrzennego. Warto też pamiętać, że gmina pobierze opłatę nie tylko po sprzedaży działki, ale również jej przekazaniu np. w darowiźnie.
Odszkodowania i roszczenia właścicieli działek w sąsiedztwie zieleni
Chociaż gmina ma prawo przeznaczyć prywatne nieruchomości m.in. na tereny zielone, to nie oznacza to, że właściciel nieruchomości musi pogodzić się z decyzją urzędników i uszczerbkiem w majątku – może on żądać m.in. odszkodowania. Jednocześnie odszkodowanie nie jest jedyną możliwością dostępną dla właściciela działki.
Gdy zostanie uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, a korzystanie z działki (lub jej części) w dotychczasowy sposób nie będzie możliwe, to zgodnie z art. 36 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym właściciel takiego gruntu lub dotychczasowy użytkownik wieczysty – poza wspomnianym odszkodowaniem – może żądać:
- wykupienia nieruchomości lub jej części;
- przyznania nieruchomości zamiennej.
Wpływ zieleni na komfort życia i prywatność mieszkańców
Powodów, dla których miasta (a w mniejszym stopniu również deweloperzy) inwestują w zieloną infrastrukturę, jest wiele. Tereny zielone mają realny wpływ na zdrowie i samopoczucie członków lokalnych społeczności – nie można ich sprowadzać wyłącznie do kwestii estetyki. Zieleń wkomponowana w tereny mieszkalne pomaga:
- kształtować korzystny mikroklimat otoczenia – zieleń obniża temperaturę, oczyszcza powietrze i reguluje jego wilgotność;
- obniżyć poziom stresu – przebywanie wśród natury redukuje stres i lęk, co ma znaczenie dla dobrostanu psychicznego;
- zadbać o zdrowie – spacery, bieganie czy jazda na rowerze (a ogólnie rekreacja) w zielonym otoczeniu są przyjemne;
- zapewnić prywatność – budynki mieszkalne odgrodzone od pozostałych zabudowań zielenią zapewniają intymność;
- nawiązać relacje sąsiedzkie – mowa przede wszystkim o zielonych dziedzińcach między budynkami, na których spotyka się społeczność.
Chociaż tereny zielone to obszar, który co do zasady ma korzystny wpływ na życie mieszkańców okolicznych nieruchomości, to nie można też zapomnieć, że niekiedy mogą one być przyczyną gorszego samopoczucia. Dotyczy to osób, u których zdiagnozowano alergię – niektóre rośliny mogą wywołać reakcję alergiczną.
Zieleń jako element inwestycji deweloperskiej
W ostatnim czasie w branży deweloperskiej dużo mówi się o taksonomii UE, która promuje zrównoważone inwestycje. To kolejna z wielu kwestii (przykładem może być wskaźnik intensywności zabudowy), na które deweloperzy muszą zwrócić szczególną uwagę. Zieleń w nową tkankę miejską wplata się na wiele sposobów. Kilka przykładowych rozwiązań stosowanych przez firmy deweloperskie – również na olsztyńskich osiedlach – to:
- kwietne i miododajne łąki – są one łatwiejsze i tańsze w utrzymaniu niż trawniki, wspierają również bioróżnorodność;
- zielone dachy – rośliny na dachach oczyszczają powietrze, obniżają temperaturę otoczenia i również przyczyniają się do zwiększenia bioróżnorodności;
- elewacje pokryte pnączami – nie tylko zwiększają one na estetykę budynku, ale również chronią elewację przed deszczem i promieniami słońca.
Z kwestią terenów zielonych wiążą się również inne działania o charakterze proekologicznym. Wspomnieć wystarczy tworzenie ogrodów deszczowych czy zbiorników retencyjnych. Woda deszczowa gromadzona w takich zbiornikach najczęściej jest wykorzystywana do utrzymania okolicznej zieleni.
