Aby przeprowadzić udaną termomodernizację budynku, w pierwszej kolejności trzeba ustalić jego aktualne zapotrzebowanie na energię. Właśnie w tym celu wykonuje się audyt energetyczny. Dowiedz się, jak przebiega taki audyt, kiedy warto się na niego zdecydować i jak znaleźć specjalistę z uprawnieniami. Podpowiadamy też, czym audyt energetyczny różni się od świadectwa charakterystyki energetycznej.
Czym jest audyt energetyczny nieruchomości?
Audyt energetyczny nieruchomości to ocena budynku przeprowadzana w oparciu o ściśle określone kryteria, której celem jest zidentyfikowanie obszarów o dużym zapotrzebowaniu na energię (nieefektywnych energetycznie). Potwierdzeniem wykonania audytu energetycznego budynku jest dokument sporządzony przez specjalistę – audytora. Informacje zebrane podczas audytu stanowią znaczne ułatwienie dla inwestora, gdy jego planem jest termomodernizacja budynku.
Dysponując audytem energetycznym budynku, inwestor uzyskuje odpowiedzi na szereg pytań:
- Ile energii aktualnie zużywa budynek?
- Jakie rozwiązania można wdrożyć, aby zmniejszyć zapotrzebowanie budynku na energię?
- Którymi miejscami w budynku może uciekać ciepło?
Audyt energetyczny a świadectwo charakterystyki energetycznej
Zdarza się, że właściciele nieruchomości mylą świadectwo charakterystyki energetycznej z audytem energetycznym – tymczasem są to dwa różne dokumenty. W świadectwie charakterystyki energetycznej prezentuje się zapotrzebowanie budynku na energię w związku z jego użytkowaniem. Dane zawarte w świadectwie pozwalają zatem oszacować koszty utrzymania nieruchomości. Jednocześnie świadectwo charakterystyki energetycznej to dokument, który również jest przygotowywany przez specjalistę – audytora energetycznego.
Świadectwo charakterystyki energetycznej – co warto wiedzieć:
- świadectwo musi posiadać każdy budynek (również dom zeroenergetyczny), który będzie przedmiotem sprzedaży – dokument należy przekazać nabywcy nieruchomości;
- dokument jest ważny 10 lat – jeżeli jednak budynek (albo część budynku) przejdzie termomodernizację, konieczne jest sporządzenie nowego świadectwa;
- koszt przygotowania świadectwa charakterystyki energetycznej jest niższy niż koszt przeprowadzenia audytu – audyt jest bardziej rozbudowanym dokumentem;
- każde świadectwo charakterystyki energetycznej jest odnotowywane w rejestrze – za prowadzenie rejestru odpowiada Ministerstwo Rozwoju i Technologii.
Kiedy warto przeprowadzić audyt energetyczny budynku?
Wykonanie audytu energetycznego powinno być priorytetem dla każdego właściciela nieruchomości, który planuje przeprowadzić termomodernizację budynku. Posiadając dokument sporządzony przez specjalistę, inwestor uniknie działania po omacku – będzie wiedzieć, na czym skoncentrować swoje wysiłki, aby efektem był np. dom pasywny. Informacje uzyskane dzięki audytowi pozwolą również w racjonalny sposób wykorzystać budżet przeznaczony na inwestycję.
Audyt przed termomodernizacją i przy programie „Czyste Powietrze”
Program „Czyste Powietrze” to przedsięwzięcie, które ma wspierać ekologiczne budownictwo. Jego idea polega na udzielaniu finansowego wsparcia właścicielom starszych budynków – środki mają być przeznaczone na termomodernizację. Założenia programu na przestrzeni lat były wielokrotnie modyfikowane. Dotychczas właściciele nieruchomości mieszkalnych mogli starać się o dofinansowanie m.in. do ocieplenia domu, wymiany okien i drzwi oraz zmiany źródła ciepła.
W 2025 r. program „Czyste Powietrze” wciąż jest dostępny. Aktualnie z programu mogą skorzystać jednak jedynie właściciele i współwłaściciele budynku mieszkalnego jednorodzinnego lub wydzielonego w nim lokalu mieszkalnego, który uległ uszkodzeniu w wyniku powodzi z 2024 r.
Jak przebiega audyt energetyczny krok po kroku?
Powstanie dokumentu (audytu energetycznego) jest poprzedzone kilkoma czynnościami. Po pierwsze, inwestor musi wybrać audytora i przekazać mu dokumentację techniczno-budowlaną obiektu. Po drugie, musi udostępnić audytorowi nieruchomość – przeprowadzi on wizję lokalną, w oparciu o którą będzie mógł dokonać oceny m.in. sprawności instalacji w budynku. Pozostała część pracy audytora odbywa się w biurze – specjalista dokonuje wyliczeń i przygotowuje finalny dokument. Wielu audytorów korzysta w tym celu z dedykowanego oprogramowania.
O tym, jak przebiega audyt energetyczny, można też wnioskować na podstawie jego zawartości. W każdym audycie znajdują się choćby:
- informacje o celu audytu;
- ogólne dane dotyczące budynku;
- informacje o rozwiązaniach zastosowanych w budynku (np. system grzewczy, ciepła woda użytkowa, ściany, stropy, okna i drzwi);
- dostępne rozwiązania, których wdrożenie pozwoli zmniejszyć zapotrzebowanie budynku na energię (warianty termomodernizacyjne);
- oceny wariantów termomodernizacyjnych;
Kto wykonuje audyt i jak znaleźć dobrego audytora?
Audyt energetyczny to zadanie dla specjalisty – inżyniera z uprawnieniami. Jak się upewnić, że wybrany audytor energetyczny to osoba o właściwych kompetencjach? Przed zleceniem sporządzenia analizy obrazującej poziom zużycia energii, warto uzyskać odpowiedzi na niżej zamieszczone pytania. To prosty sposób, aby uniknąć rozczarowania – zwłaszcza gdy dokument ma stanowić załącznik do wniosku o dofinansowanie.
4 pytania przed wyborem audytora:
- Czy audytor ma odpowiednie kwalifikacje do przeprowadzenia audytu energetycznego? Można to łatwo ustalić, przechodząc na stronę internetową Platformy Ekspertów Efektywności Energetycznej czy sprawdzając wykaz osób uprawnionych do sporządzania świadectw charakterystyki energetycznej prowadzony przez Ministerstwo Rozwoju i Technologii.
- Czy audytor ma doświadczenie w przeprowadzaniu audytów energetycznych? Warto zapytać, kiedy ostatnio przygotował taki dokument i dla jakiego obiektu.
- Czy audytor przygotowywał już w przeszłości dokumenty na potrzeby dofinansowań oferowanych w ramach programu „Czyste Powietrze”? Naturalnie pytanie to powinni zadać jedynie inwestorzy, którzy chcą skorzystać ze wsparcia.
- Jaki jest zakres audytu i jak długo trzeba czekać na audyt? To pytanie jest istotne, gdy inwestor pracuje w oparciu o terminach i liczy się dla niego czas.
Aby audyt energetyczny mógł stanowić koszt kwalifikowany ramach programu „Czyste Powietrze”, nie może być wykonany samodzielnie przez właściciela nieruchomości. Z tego powodu warto zlecić jego przeprowadzenie doświadczonemu specjaliście.
Ile kosztuje audyt energetyczny i co wpływa na cenę?
Koszt audytu energetycznego tylko w niewielkim stopniu zależy od tego, gdzie jest położony obiekt (np. czy jest to ekodziałka w województwie warmińsko-mazurskim czy województwie dolnośląskim). Z perspektywy audytora dużo ważniejsze jest przeznaczenie budynku. Zdecydowanie najmniej za audyt energetyczny zapłacą właściciele mieszkań w budynkach wielorodzinnych. Z kolei z najwyższymi stawkami muszą liczyć się właściciele nieruchomości komercyjnych.
Orientacyjny koszt przygotowania audytu energetycznego w 2025 roku w zależności od przeznaczenia budynku to:
- budynek jednorodzinny – 1000 zł;
- budynek wielorodzinny – 2000 zł;
- nieruchomość komercyjna – 3000 zł.
Ostateczna cena, jaką zaproponuje audytor, może uwzględniać powierzchnię obiektu czy rzadziej spotykane rozwiązania w zakresie instalacji, z którymi będą wiązać się dodatkowe nakłady pracy.
Jakie są korzyści z wykonania audytu energetycznego?
To nie przypadek, że zaleca się przeprowadzić audyt energetyczny przed termomodernizacją budynku – w oparciu o sporządzony przez specjalistę dokument można szybko określić zakres koniecznych do wykonania prac oraz oszacować koszty inwestycji. Jednak korzyści z wykonania audytu i termomodernizacji nieruchomości jest znacznie więcej – wymienić można choćby:
- możliwość uzyskania dofinansowania – audyt energetyczny budynku jest załącznikiem do wniosku, gdy inwestor ubiega się o wsparcie finansowe;
- niższe rachunki – przeprowadzenie prac termomodernizacyjnych w oparciu o audyt oznacza niższe koszty eksploatacji obiektu przy jednoczesnym zwiększeniu komfortu cieplnego;
- wzrost wartości nieruchomości – odpowiednio docieplony budynek z ekologicznym źródłem ciepła jest wart dużo więcej niż nieruchomość, która nie spełnia współczesnych wymagań.
Czy audyt energetyczny jest obowiązkowy?
Niekiedy wykonanie audytu energetycznego jest obligatoryjne. Dotyczy to sytuacji, gdy inwestor chce skorzystać z programów, w ramach których może otrzymać wsparcie finansowe na działania termomodernizacyjne. Przykładami mogą być pożyczki na preferencyjnych warunkach z Banku Gospodarstwa Krajowego skierowane do właścicieli budynków wielorodzinnych czy wspomniany już program „Czyste Powietrze”.
Jeżeli nieruchomość ma zostać poddana termomodernizacji z wykorzystaniem środków własnych inwestora, to nie musi on przeprowadzić audytu energetycznego. Jest to jednak zalecane – w ten sposób można się dowiedzieć, gdzie zużycie energii jest na tyle wysokie, że warto podjąć działania, aby je obniżyć. Opieranie się na rzeczywistych danych pozwala efektywnie wykorzystać budżet i uniknąć zbędnych prac.
