Do rzadkości nie należy sytuacja, gdy działka nie ma dostępu do drogi publicznej. Wówczas jej właściciel może korzystać z uprzejmości sąsiadów, ale może też uregulować sprawę prawnie, żądając ustanowienia drogi koniecznej. Dowiedz się, czym jest służebność drogi koniecznej, jak przebiega jej ustanowienie i jakie są alternatywy dla tego rozwiązania.
Kiedy można żądać ustanowienia drogi koniecznej?
Odpowiedź na to pytanie znajduje się w art. 145 § 1 Kodeksu cywilnego – ustanowienia drogi koniecznej może żądać właściciel nieruchomości, która nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej. Wystąpienie z takim żądaniem jest też możliwe, gdy nie ma dostępu do budynków gospodarczych należących do tej nieruchomości.
Z perspektywy właścicieli działek, którzy rozważają służebność drogi koniecznej, kluczowe jest sformułowanie „odpowiedni dostęp”. W praktyce całkowity brak dostępu do drogi nie jest jedyną sytuacją, gdy żądanie ustanowienia drogi koniecznej będzie uzasadnione. Właściciel nieruchomości może wskazać, że:
- aktualny wjazd na działkę jest zbyt wąski – nie została zachowana minimalna szerokość drogi dojazdowej, w konsekwencji czego nie można nią przejechać samochodem;
- korzystanie z aktualnej drogi jest niebezpieczne – dojazd do działki wymaga naruszenia przepisów ruchu drogowego lub droga jest zbyt stroma;
- jakość drogi pozostawia wiele do życzenia – jest ona dostępna jedynie sezonowo, np. przejazd jest możliwy wyłącznie w okresie letnim.
Jak przebiega postępowanie i kto ponosi koszty?
Postępowanie o ustanowienie służebności drogi koniecznej jest inicjowane poprzez złożenie wniosku do właściwego sądu. W uzasadnieniu wniosku podać należy m.in. dane właścicieli działek, przez które droga ma przebiegać. Jeżeli wniosku nie trzeba będzie uzupełniać, sąd powoła biegłego – zadaniem geodety będzie wytyczenie trasy z działki do drogi publicznej.
Następnie, w oparciu o zgromadzony materiał, sąd wyda postanowienie. Po uprawomocnieniu się postanowienia służebność drogi koniecznej będzie mogła zostać wpisana do księgi wieczystej. Więcej o tym, jak dokonać wpisu do księgi wieczystej nieruchomości, dowiesz się z dalszej części artykułu.
Koszty związane z utrzymaniem drogi obciążają właściciela nieruchomości władnącej – czyli nieruchomości, dla której droga konieczna została ustanowiona. Również on będzie musiał wypłacić wynagrodzenie właścicielowi działki obciążonej.
Wynagrodzenie za służebność i sposób korzystania
Właściciel nieruchomości, przez którą ma przebiegać droga konieczna, ma prawo do wynagrodzenia. Jest ono przyznawane bez względu na to, czy po jego stronie doszło do szkody. Często jest wypłacane jednorazowo, ale nie jest to jedyna możliwość – wynagrodzenie może być też wypłacane cyklicznie (okresowo).
Ile wynosi wynagrodzenie za służebność drogi koniecznej? Jeżeli o ustanowieniu drogi koniecznej rozstrzygał sąd, to kluczowa będzie opinia biegłego. Wynagrodzenie zostanie ustalone z uwzględnieniem m.in. ewentualnych szkód, jakie poniósł właściciel działki, przez którą przebiega droga konieczna, oraz charakteru tej działki.
Z punktu widzenia właściciela działki bez dostępu do drogi publicznej korzystniejsze będzie porozumienie się z sąsiadem. To rozwiązanie zapewnia możliwość negocjowania wynagrodzenia. Jeżeli sprawa trafi do sądu, to kluczowe znaczenie będzie miała opinia biegłego.
Alternatywy: wykup, zamiana, zgody sąsiedzkie
Dla ustanowienia drogi koniecznej na drodze sądowej jest co najmniej kilka scenariuszy alternatywnych, które warto rozważyć. Trzy najpopularniejsze to:
- wykup działki sąsiadującej przez właściciela działki bez dostępu do drogi
- zamiana gruntu z sąsiadem
- wypracowanie porozumienia z sąsiadem i ustanowienie drogi koniecznej w umowie notarialnej
Wymienione możliwości zostały omówione poniżej.
Wykup działki z dostępem do drogi publicznej
To rozwiązanie wiąże się z dodatkowym kosztem, jednak niekiedy jest rekomendowane. Zdarza się, że wymiary działki budowlanej, która została zakupiona wiele lat temu, nie odpowiadają współczesnym standardom – powierzchnia powinna być większa, aby można było zrealizować zamierzony cel budowlany. Właśnie wówczas wykup położonej obok parceli przez właściciela działki bez dostępu do drogi publicznej jest opłacalny.
Zamiana gruntu z sąsiadem
Sposobem, aby zapewnić sobie dojazd do działki, może też być zamiana gruntu z sąsiadem. Zamiana działek jest szczególnie często spotykana wśród rolników, którzy dysponują wieloma parcelami. Niekiedy taka transakcja wiąże się z dodatkowymi korzyściami – dochodzi do połączenia gruntów, które dotychczas były rozdzielone działką sąsiada. Wówczas prowadzenie prac na polu staje się dużo łatwiejsze.
Zgoda sąsiedzka i ustanowienie służebności w formie umowy
Niekiedy sąsiedzi pozostają w bardzo dobrych stosunkach. Wówczas – zamiast trybu sądowego – warto rozważyć ustanowienie służebności przed notariuszem. To rozwiązanie jest korzystne z perspektywy właścicieli obu działek – mogą oni wypracować porozumienie m.in. co do wysokości wynagrodzenia i sposobu jego zapłaty. Do tego ich relacje nie ulegają pogorszeniu – sprawa zostaje załatwiona poza salą sądową.
Jak wpisać służebność do księgi wieczystej?
Wpis do księgi wieczystej służebności drogi koniecznej wymaga złożenia wniosku i wniesienia opłaty sądowej. W praktyce należy:
- wypełnić wniosek o wpis w księdze wieczystej (KW-WPIS) – wniosek można znaleźć na stronie internetowej www.gov.pl;
- przygotować dokument, który będzie stanowić podstawę wpisu – może to być np. akt notarialny;
- uregulować opłatę sądową od wpisu służebności do księgi wieczystej – aktualnie wynosi ona 200 zł.
Wpisu do księgi wieczystej służebności drogi koniecznej nie trzeba dokonywać samodzielnie – można w tym celu skorzystać z pomocy notariusza (gdy umowa zostanie zawarta w kancelarii notarialnej), a w pozostałych przypadkach prawnika.
Najczęstsze spory i jak ich uniknąć
Służebność drogi koniecznej, podobnie jak służebność mieszkania, może być źródłem sporu sąsiedzkiego. Jak uniknąć problemów? Duże znaczenie ma przezorność właściciela działki, który korzysta z uprzejmości sąsiada lub sąsiadów.
Do rzadkości nie należy sytuacja, gdy właściciel działki bez dostępu do drogi publicznej przechodzi lub przejeżdża przez nieruchomość sąsiada, gdyż pozostaje z nim w dobrych stosunkach. Jednak ta życzliwość może skończyć się w momencie sprzedaży nieruchomości. Nowy właściciel gruntu może już nie być tak wyrozumiały. Jak uniknąć takiego scenariusza? Wystarczy zawczasu zawrzeć umowę o ustanowienie służebności drogi koniecznej w formie aktu notarialnego.
