Jednym z etapów zakupu mieszkania jest jego odbiór – dotyczy to także mieszkań z rynku wtórnego. Odbiór mieszkania z rynku wtórnego pozwala wykryć wady, a niekiedy jest również punktem wyjścia do negocjacji ceny. Dowiedz się, jak sprawdzić mieszkanie przed zakupem i na co zwrócić szczególną uwagę.
Czym różni się odbiór mieszkania z rynku wtórnego od deweloperskiego?
Odbiór mieszkania z rynku wtórnego koncentruje się na innych elementach niż odbiór mieszkania nabywanego od dewelopera. W mieszkaniach z rynku wtórnego nie ma potrzeby sprawdzania, czy ściany lub podłogi są proste, gdyż to z reguły od razu widać – wystarczy spojrzeć na meble. Stąd skupić należy się na zweryfikowaniu, czy instalacje są sprawne, nie ma przecieków, okna są szczelne, a na ścianach nie występują ślady wilgoci.
Warto wiedzieć: Chociaż między odbiorem mieszkania z rynku wtórnego i od dewelopera występują różnice, to cel tej czynności jest taki sam – odbiór ma wykryć usterki, których usunięcie mogłoby sporo kosztować nowego właściciela.
Stan techniczny mieszkania – instalacje, ściany, wilgoć
Co sprawdzić przed zakupem mieszkania z rynku wtórnego? Szczególną uwagę należy zwrócić na instalacje, stan ścian oraz stolarkę okienną i drzwiową wraz z parapetami. Zakres oględzin powinien obejmować:
- instalacje w mieszkaniu – kontrola ich sprawności to podstawa. Dotyczy to również szczelności instalacji gazowej, którą powinien skontrolować fachowiec. Sprawdzić należy, czy działają gniazdka, włączniki, krany i grzejniki;
- ściany – należy się upewnić, że nie są one zawilgocone. Wątpliwości powinno wzbudzić np. pomalowanie tylko jednej ze ścian czy sufitu – może to wskazywać, że właściciel próbuje coś ukryć;
- okna i drzwi – jeżeli okno się nie domyka, to może to świadczyć o osiadaniu budynku. Z kolei w przypadku drzwi często spotykanym problemem jest ich ocieranie się o podłogę, co najczęściej ma związek z opuszczeniem się na zawiasach.
Warto wiedzieć: Jak sprawdzić wilgoć w mieszkaniu? Sposobem na weryfikację, czy w lokalu nie ma problemu z wilgocią, jest przeprowadzenie badania wilgotności. Pomocne może być badanie termowizyjne, które pozwala stwierdzić występowanie mostków termicznych.
Sprawdzenie wyposażenia i zgodności z umową
Mieszkania z rynku wtórnego często są sprzedawane wraz z wyposażeniem. Najczęściej w lokalu pozostają meble – kuchenne, łazienkowe czy szafy w zabudowie. Z drugiej strony do rzadkości nie należą sytuacje, gdy sprzedający zabiera z lokalu jedynie rzeczy osobiste. Stąd też przed sfinalizowaniem transakcji należy sprawdzić, czy wyposażenie – w zakresie, w jakim strony się umówiły – rzeczywiście pozostało w mieszkaniu.
Informacje o wyposażeniu, które sprzedający pozostawia w mieszkaniu, powinny znaleźć się w protokole zdawczo-odbiorczym. W tym przypadku nie sprawdzą się ogólniki – dużo lepiej będzie szczegółowo wymienić, jakie sprzęty i meble sprzedający ma zostawić w lokalu.
Warto wiedzieć: Planujesz w najbliższym czasie sprzedaż lub zakup lokalu mieszkalnego? Poznaj dokumenty potrzebne do sprzedaży mieszkania – przygotuj się do transakcji od strony zarówno formalnej, jak i sprawdzenia stanu technicznego mieszkania.
Dokumenty i rozliczenia licznikowe – co musi przekazać sprzedający?
W trakcie odbioru mieszkania lub jeszcze przed nim sprzedający powinien przekazać świadectwo charakterystyki energetycznej. To dokument, o który notariusz zapyta podczas sporządzania aktu notarialnego. Jeżeli w mieszkaniu jest piecyk gazowy, to nabywca powinien otrzymać też dokumenty potwierdzające, że był on regularnie serwisowany (właściciel mieszkania zlecał obowiązkowe przeglądy).
Rozliczenia licznikowe powinny obejmować spisanie numerów i wskazań liczników w dniu przekazania lokalu. W zależności od mediów doprowadzonych do mieszkania w protokole zdawczo-odbiorczym należy uwzględnić informacje o następujących licznikach:
- licznik prądu,
- licznik gazu,
- licznik ciepła,
- licznik wody – zimnej i ciepłej.
Protokół zdawczo-odbiorczy – jak go sporządzić?
Samo sporządzenie protokołu zdawczo-odbiorczego nie jest trudne – protokół zdawczo-odbiorczy mieszkania powinien zawierać podstawowe dane sprzedającego i kupującego, a także informacje o stanie liczników, wyposażeniu, liczbie przekazanych kompletów kluczy, kodzie wejścia do budynku oraz wszelkich innych informacjach, które strony uznają za istotne. Pamiętać należy też o podpisach – dokument powinien zostać podpisany przez każdą ze stron.
Ponieważ zakupowi mieszkania towarzyszą emocje, nie jest trudno o pomyłki czy niedopatrzenia. To powoduje, że zamiast samodzielnie sporządzać protokół zdawczo odbiorczy mieszkania, warto skorzystać z gotowego wzoru.
Najczęstsze wady mieszkań z rynku wtórnego
Wady techniczne mieszkania z rynku wtórnego najczęściej dotyczą instalacji elektrycznej, wilgoci na ścianach i nieszczelności instalacji wodno-kanalizacyjnej. Niekiedy specjaliści stwierdzają też problemy z oknami lub drzwiami, które swoje przyczyny mogą mieć w uszkodzeniach strukturalnych budynku. Nie zawsze wady są łatwe do usunięcia – może to wymagać znacznych nakładów finansowych.
Warto wiedzieć: Wady mieszkania używanego mogą dotyczyć nie tylko stanu technicznego, ale również prawnego. Właśnie dlatego należy dokładnie sprawdzić zawartość księgi wieczystej, w tym każdy dokonany wpis do księgi wieczystej.
Kiedy warto skorzystać z pomocy specjalisty?
Samodzielny odbiór mieszkania z rynku wtórnego nie jest koniecznością – skorzystać można ze wsparcia specjalisty. To dobre rozwiązanie, jeżeli chcesz:
- mieć pewność, że mieszkanie nie posiada wad, których usunięcie będzie czasochłonne lub będzie wiązać się z wysokimi kosztami;
- dowiedzieć się, czy istnieje ryzyko, że w mieszkaniu pojawi się pleśń – specjalista ma do dyspozycji narzędzia diagnostyczne;
- mieć pewność, że w razie zamiaru sprzedaży nieruchomości nie pojawią się problemy, które wymuszą obniżkę ceny.
Samodzielny odbiór mieszkania – checklist:
- Sprawdź instalację elektryczną – poprawność działania włączników i gniazdek
- Sprawdź ściany i ich stan – zwróć uwagę, czy ich fragmenty były niedawno malowane lub nie ma na nich śladów zawilgocenia
- Sprawdź okna i drzwi – czy są szczelne i nie ma problemów z ich zamykaniem
- Sprawdź instalacje wodno-kanalizacyjne pod kątem wycieków – zajrzyj m.in. pod zlew i umywalkę, skontroluj działanie spłuczki
- Sprawdź stan fug w łazience, również pod prysznicem – gdy ich brakuje, istnieje ryzyko, że woda dostała się pod ceramikę
- Skontroluj wymiary pomieszczeń – upewnij się, że są zgodne z informacjami w księdze wieczystej
- Sprawdź stan techniczny balkonu – zwróć uwagę na stan balustrady i podłoża
- Sprawdź działanie grzejników – czy nie wycieka z nich woda lub nie występują niedrożności
- Sprawdź, czy wyciąg kuchenny jest prawidłowo zainstalowany – czy nie jest nieprawidłowo podłączony do wentylacji grawitacyjnej
- Sprawdź, czy piec gazowy jest regularnie serwisowany – poproś o dokumentację
FAQ
- Czy odbiór mieszkania z rynku wtórnego jest konieczny?
Odbiór mieszkania z rynku wtórnego jest niezbędnym elementem transakcji. Pozwala on sprawdzić, czy w mieszkaniu nie ma wad, a także spisać liczniki. Ta ostatnia czynność jest konieczna, aby nabywca mógł zawrzeć umowy z dostawcami mediów.
- Co sprawdzić przed zakupem mieszkania używanego?
Zakup mieszkania z rynku wtórnego powinien być poprzedzony sprawdzeniem jego stanu technicznego. Zajrzeć warto też do dokumentów, w tym zwłaszcza księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości.
- Czy można negocjować cenę mieszkania po wykryciu usterek?
Długa lista usterek wykrytych podczas sprawdzania stanu technicznego mieszkania często jest punktem wyjścia do ponownej negocjacji ceny. To również kolejny powód, dla którego odbiór mieszkania z rynku wtórnego powinien być przeprowadzony rzetelnie.
- Jak sporządzić protokół zdawczo-odbiorczy?
W protokole zdawczo-odbiorczym powinny znaleźć się dane sprzedającego i nabywcy oraz informacje o wskazaniach liczników, wyposażeniu i stanie technicznym nieruchomości. Zasada jest prosta – im bardziej szczegółowy będzie protokół, tym lepiej.
- Czy warto zabrać fachowca na odbiór mieszkania?
Odbiór mieszkania z rynku wtórnego najlepiej wykonać ze specjalistą. Fachowiec będzie wiedział, na co zwrócić uwagę i szybko wykryje ukryte usterki. Dodatkowo dysponuje on narzędziami diagnostycznymi, np. kamerą termowizyjną.
