Zadłużone nieruchomości nieprzypadkowo są oferowane po atrakcyjnych cenach – ich zakup jest ryzykowny, szczególnie gdy potencjalny nabywca zaniecha dokładnego sprawdzenia lokalu czy gruntu. Jeżeli zastanawiasz się, jak sprawdzić zadłużenie mieszkania, zapoznaj się z naszym poradnikiem – podpowiadamy, co możesz zrobić, aby ograniczyć ryzyko i uniknąć odpowiedzialności za długi poprzedniego właściciela.
Kim jest zadłużony właściciel i jakie długi mogą obciążać nieruchomość?
Przez zadłużonego właściciela nieruchomości należy rozumieć osobę, która ma nieuregulowane zobowiązania finansowe. Najczęściej zadłużenie jest wynikiem zdarzeń losowych lub błędnych decyzji biznesowych. Przykład? Nabywca zaciąga kredyt na zakup mieszkania, a następnie ze względów zdrowotnych nie jest go w stanie spłacać. Mnogość scenariuszy sprawia, że mieszkanie może być obciążone rozmaitymi długami – ich przykładami mogą być:
- hipoteka – hipoteczny wpis do księgi wieczystej może zostać ustanowiony np. na rzecz ZUS-u, gdy właściciel nieruchomości prowadzi JDG;
- zajęcie komornicze – jeżeli właściciel nieruchomości ma np. niespłacony kredyt gotówkowy, to komornik sądowy na wniosek banku może dokonać zajęcia nieruchomości, które następnie zostanie ujawnione w księdze wieczystej;
- zadłużenie czynszowe mieszkania – pojawia się, gdy właściciel nieruchomości zalega z opłatami na rzecz wspólnoty.
Jak sprawdzić zadłużenie mieszkania lub domu przed zakupem?
Zakup nieruchomości od dłużnika wymaga szczególnej ostrożności – należy dokładnie sprawdzić zadłużenie mieszkania czy domu. Jak to zrobić? Podstawową czynnością jest zapoznanie się z treścią księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości. Szczególną uwagę należy zwrócić na dział III – prawa, roszczenia i ograniczenia (do tego działu trafiają informacje o wszczęciu egzekucji komorniczej) oraz dział IV – hipoteki.
Bezpieczny zakup nieruchomości wymaga również uzyskania szeregu dokumentów od właściciela. Dokumenty potrzebne do sprzedaży mieszkania, o które warto lub należy się zwrócić do sprzedającego, obejmują:
- zaświadczenie o niezaleganiu lub kwocie zaległości za czynsz;
- zaświadczenie o niezaleganiu lub kwocie zaległości za media od poszczególnych dostawców – przykładowo dostawcy energii elektrycznej;
- zaświadczenie o zapłacie podatku od nieruchomości – albo wysokości zaległości;
- zaświadczenie o braku zaległości lub wysokości zadłużenia z ZUS i urzędu skarbowego – gdy właściciel nieruchomości prowadzi działalność gospodarczą;
- dokument potwierdzający zapłatę podatku od darowizny – jeżeli właściciel mieszkania otrzymał je w darowiźnie.
Hipoteka, komornik, zaległości czynszowe – co oznaczają dla kupującego?
Do rzadkości nie należy sytuacja, gdy w księdze wieczystej prowadzonej dla wystawionej na sprzedaż nieruchomości widnieje informacja o hipotece. Co oznacza hipoteka na nieruchomości? Ustanowienie hipoteki daje wierzycielowi prawo do zaspokojenia swoich roszczeń z nieruchomości – bez względu na to, do kogo ona aktualnie należy.
Jeżeli przedmiotem transakcji jest zadłużona nieruchomość z informacją o hipotece w księdze wieczystej, to zacząć należy od uzyskania zgody wierzyciela na wykreślenie hipoteki. W kolejnym kroku strony transakcji kupna-sprzedaży spotykają się u notariusza, aby podpisać umowę przenoszącą własność. W oparciu o tę umowę nabywca spłaca zadłużenie i przelewa umówioną kwotę sprzedającemu. Nieco inaczej jest w przypadku zaległości czynszowych, które nie zostały zabezpieczone hipoteką – takie zobowiązania nie przejdą na kupującego.
Nieruchomość może być też zajęta przez komornika sądowego, który na wniosek wierzyciela będzie dążył do jej sprzedaży w drodze licytacji komorniczej. W tej sytuacji potencjalny nabywca może wziąć udział w licytacji, wymaga to jednak zapoznania się z operatem szacunkowym, sprawdzenia nieruchomości i zorientowania się w procedurze.
Zakup nieruchomości z licytacji komorniczej vs od właściciela – różnice
Wielu dłużników próbuje sprzedać nieruchomość po jej zajęciu przez komornika sądowego z prostego powodu – pod względem finansowym dla właściciela licytacja komornicza mieszkania jest najmniej opłacalnym rozwiązaniem. Jednak z perspektywy nabywcy kupno mieszkania zadłużonego i zajętego przez komornika sądowego wiąże się z dużo wyższym ryzykiem niż zakup mieszkania z licytacji komorniczej. Powodem jest brzmienie art. 930 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego.
Warto wiedzieć: Rozporządzenie nieruchomością po jej zajęciu nie ma wpływu na dalsze postępowanie, a kolejni wierzyciele dłużnika mogą przyłączyć się do prowadzonej egzekucji. Nabywca może uczestniczyć w postępowaniu w charakterze dłużnika. W każdym razie czynności egzekucyjne są ważne tak w stosunku do dłużnika, jak i w stosunku do nabywcy – art. 930 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego.
Co z niego wynika? Zakup zajętej przez komornika sądowego nieruchomości i spłata wierzyciela, który rozpoczął egzekucję z nieruchomości, nie chroni nabywcy przed innymi wierzycielami dłużnika (poprzedniego właściciela mieszkania) – wciąż mogą oni przyłączyć się do egzekucji z nieruchomości. Takie ryzyko nie pojawia się w przypadku zakupu mieszkania w ramach licytacji komorniczej.
Jak zabezpieczyć transakcję zakupu nieruchomości od dłużnika?
Chociaż zakup mieszkania z długami to ryzyko, to jest też dobra wiadomość – można je ograniczyć. Z pomocą przychodzą prawnicy specjalizujący się w prawie nieruchomości. Prawnikowi można zlecić sprawdzenie nieruchomości, a także zweryfikowanie zadłużenia jej aktualnego właściciela. Takie działania pozwalają ograniczyć ryzyko. Dodatkowe kroki, jakie może podjąć nabywca, to:
- spłata zobowiązań dłużnika przed zakupem mieszkania – tę opcję warto rozważyć, gdy zobowiązania są stosunkowo niewielkie lub zostały zabezpieczone wpisem hipotecznym;
- zawarcie umowy warunkowej – umowa jest zawierana w formie aktu notarialnego i zobowiązuje właściciela nieruchomości do przeniesienia własności na nabywcę, gdy ten spłaci jego zobowiązania.
Najczęstsze błędy kupujących i jak ich uniknąć
Jednym z błędów, które można popełnić przy zakupie mieszkania z długami, jest skoncentrowanie się na sferze finansowej. Tymczasem nie tylko zadłużenie poprzedniego właściciela rodzi problemy i wymaga ostrożności – ryzyko może pojawić się również na innych obszarach. Przykładem mogą być służebności, które niekoniecznie muszą zostać ujawnione w księdze wieczystej nieruchomości.
Niekiedy zadłużona nieruchomość jest zamieszkała. Wówczas istnieje ryzyko, że konieczna będzie eksmisja z mieszkania, jeżeli lokatorzy nie będą chcieli opuścić go dobrowolnie. Dla nabywcy będzie oznaczać to dodatkowe koszty i brak możliwości korzystania z nieruchomości bezpośrednio po jej zakupie.
Kiedy zakup zadłużonej nieruchomości się opłaca?
Kupno mieszkania zadłużonego opłaca się, gdy dotychczasowy właściciel oczekuje za nie kwoty poniżej ceny rynkowej i otwarcie informuje o swoich zobowiązaniach, z kolei nabywca jest skłonny współpracować ze specjalistami od nieruchomości, w tym prawnikiem – zamiast polegać na własnej wiedzy i doświadczeniach. Powód jest prosty – zmiany w przepisach. Przykładem może być przywołany art. 930 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego, który jeszcze kilka lat temu brzmiał inaczej.
FAQ – najczęściej zadawane pytania
Czy można kupić mieszkanie z długami?
Formalnie nie ma przeszkód, aby kupić zadłużone mieszkanie. Jednak potencjalny nabywca powinien wykazać się dużą ostrożnością, aby uniknąć odpowiedzialności rzeczowej za długi sprzedającego.
Czy długi przechodzą na nowego właściciela?
Jeżeli mieszkanie było zadłużone we wspólnocie, to te długi nie przejdą na nabywcę. Jednak odrębną kwestią jest prowadzenie egzekucji z nieruchomości, która została obciążona hipoteką (hipotekami).
Jak sprawdzić, czy mieszkanie jest zadłużone?
Aby ustalić, czy nieruchomość jest zadłużona, należy zapoznać się z treścią prowadzonej dla niej księgi wieczystej – działami III i IV. Dodatkowo właściciel mieszkania powinien przedstawić zaświadczenia o braku zadłużenia.
Czy komornik może zająć nieruchomość po zakupie?
Komornik może zająć mieszkanie czy dom po zakupie, jeżeli wierzyciel hipoteczny złoży wniosek o wszczęcie egzekucji z tego składnika majątku. Gdy dług jest zabezpieczony hipoteką, nie ma znaczenia, kto jest właścicielem nieruchomości.
Czy warto kupić mieszkanie od dłużnika?
Zakup mieszkania od osoby zadłużonej może być korzystny, jednak potencjalny nabywca musi dokładnie zweryfikować księgi wieczyste i inne dokumenty dotyczące nieruchomości. Dopiero wówczas transakcja będzie bezpieczna.
