Zarówno sprzedaż, jak i wynajem mieszkania wiążą się z formalnościami po stronie właściciela – musi on zamówić świadectwo charakterystyki energetycznej. Co to za dokument i czego można się z niego dowiedzieć?
Kiedy świadectwo jest wymagane i kogo dotyczy?
Świadectwo charakterystyki energetycznej to dokument, w którym zamieszcza się informację o zapotrzebowaniu danej nieruchomości na energię potrzebną do jej ogrzania, wentylacji, chłodzenia i przygotowania ciepłej wody użytkowej. Dokument może zostać sporządzony dla całego budynku lub jego części, np. mieszkania czy lokalu komercyjnego znajdującego się na parterze budynku wielorodzinnego.
Kto potrzebuje świadectwa charakterystyki energetycznej? Każdy, kto planuje sprzedać lub wynająć nieruchomość (np. mieszkanie), gdyż prawo obliguje taką osobę do przekazania świadectwa odpowiednio nabywcy lub najemcy. Świadectwo energetyczne jest też niezbędne niektórym inwestorom – należy je dołączyć do wniosku o udzielenie pozwolenia na użytkowanie albo zawiadomienia o zakończeniu budowy obiektu budowlanego.
Jak zamówić świadectwo i kto może je wykonać?
Świadectwo charakterystyki energetycznej można zamówić zarówno online, jak i osobiście w firmie, która specjalizuje się w sporządzaniu takich dokumentów. W pierwszej kolejności należy się jednak upewnić, że zatrudnia ona audytorów energetycznych, czyli osoby posiadające stosowne uprawnienia potwierdzone wpisem do wykazu osób uprawnionych do sporządzania świadectw prowadzonego przez Ministerstwo Rozwoju i Technologii.
Warto wiedzieć
Wykaz osób uprawnionych do sporządzania świadectw charakterystyki energetycznej znajduje się na stronie internetowej Ministerstwa Rozwoju i Technologii pod adresem: https://rejestrcheb.mrit.gov.pl/rejestr-uprawnionych. Korzystanie z niego jest bezpłatne i nie wymaga rejestracji.
Audytorem energetycznym może zostać osoba, która:
- ma wykształcenie techniczne lub uprawnienia budowlane,
- nie została skazana prawomocnym wyrokiem za przestępstwo przeciwko mieniu, wiarygodności dokumentów, obrotowi gospodarczemu, obrotowi pieniędzmi i papierami wartościowymi lub za przestępstwo skarbowe,
- ma pełną zdolność do czynności prawnych.
Co zawiera dokument: EP, EK, EU i klasy energetyczne
W prawidłowo przygotowanym świadectwie charakterystyki energetycznej wyodrębnić można kilka grup informacji. Pierwszą kategorią są podstawowe dane ocenianej nieruchomości lub jej części – to m.in. rodzaj i adres budynku, rok oddania go do użytkowania oraz powierzchnia użytkowa. Druga obejmuje ocenę charakterystyki energetycznej budynku lub mieszkania. Ta część wiąże się z terminami: energia pierwotna, energia użytkowa i energia końcowa.
Wskaźnik rocznego zapotrzebowania na energię pierwotną (EP), energię użytkową (EU) i energię końcową (EK) jest ujawniany w Centralnym rejestrze charakterystyki energetycznej budynków. Dostęp do tego rejestru jest nieograniczony, bezpłatny i nie wymaga rejestracji. Można go znaleźć na stronie internetowej Ministerstwa Rozwoju i Technologii – pod adresem: https://rejestrcheb.mrit.gov.pl/.
Kary i konsekwencje braku świadectwa przy sprzedaży lub najmie
Nieprzekazanie nabywcy lub najemcy nieruchomości świadectwa charakterystyki energetycznej jest zagrożone karą finansową w wysokości 5000 zł. Notariusz, który sporządza akt sprzedaży nieruchomości, ma obowiązek odnotować w jego treści, czy sprzedający przekazał nabywcy świadectwo. Jeżeli taka czynność nie miała miejsca, notariusz powinien uprzedzić sprzedającego o konsekwencjach.
Chociaż świadectwo energetyczne mieszkania jest wymagane przy sprzedaży lub wynajmie takiego lokalu, to aktualnie przepisy są tak skonstruowane, że rzadko kiedy dochodzi do nałożenia grzywny na właściciela, który nie dopełnił ciążącego na nim obowiązku. Jest to spowodowane tym, że notariusz nie ma obowiązku poinformować policji o nieprzekazaniu świadectwa – zawiadomienie musi złożyć kupujący lub najemca nieruchomości.
Warto wiedzieć
Informacje zawarte w świadectwie energetycznym pozwalają przyporządkować nieruchomość do klasy energetycznej. Przykładowe klasy energetyczne budynku to: klasa A+ (dom zeroenergetyczny i dom pasywny), klasa B (budynki energooszczędne) i klasa G (nieruchomości wymagające termomodernizacji).
Ile kosztuje świadectwo i jak długo jest ważne?
Koszt świadectwa energetycznego jest uzależniony od rodzaju nieruchomości i w 2026 r. wynosi od 130 do 1000 zł. Wersje budżetowe są oferowane przede wszystkim przez firmy działające online – 130 zł wystarczy, aby otrzymać świadectwo dla mieszkania. Złożenie zamówienia w lokalnie działającej firmie wiąże się z wyższym kosztem – za świadectwo dla lokalu mieszkalnego trzeba zapłacić od 300 do 500 zł, a dla budynku czy lokalu komercyjnego nawet 1000 zł.
Ważność świadectwa charakterystyki energetycznej wynosi 10 lat od jego sporządzenia, chyba że w budynku zostaną przeprowadzone prace, które będą miały wpływ na jego charakterystykę energetyczną. Przykładem takich prac może być wymiana okien starego typu na okna energooszczędne. Zapotrzebowanie budynku na energię zmieni się również, gdy zostanie on ocieplony.
Jak poprawić parametry energetyczne przed transakcją?
Nowoczesne ekologiczne budownictwo jest też energooszczędne. Jednak właściciele mieszkań wybudowanych w okresie międzywojennym czy w latach 60. ubiegłego wieku niekoniecznie muszą przeprowadzić ich kompleksową termomodernizację przed planowaną transakcją – niekiedy wystarczy wykonać drobne prace, aby obniżyć zapotrzebowanie na energię. Duże zmiany może przynieść wykonanie następujących czynności:
- uszczelnienie stolarki okiennej – to właśnie nieszczelne okna w największym stopniu odpowiadają za straty ciepła;
- instalacja termostatów – dzięki nim możliwe jest kontrolowanie temperatury w poszczególnych pomieszczeniach;
- wymiana żarówek starego typu na LED – w porównaniu do żarówek żarowych oświetlenie LED jest znacznie oszczędniejsze.
