Z reguły podział majątku odbywa się po rozwodzie. Małżonkowie mogą dokonać podziału majątku u notariusza albo w sądzie. Procedura ta budzi sporo wątpliwości, zwłaszcza gdy w skład majątku wspólnego wchodzi mieszkanie zakupione z zaciągniętego w tym celu kredytu hipotecznego. Jeżeli przed Tobą podział mieszkania po rozwodzie, to poniższej znajdziesz odpowiedzi na swoje pytania.
Wspólność majątkowa a majątek osobisty – co wchodzi do podziału?
Z chwilą zawarcia małżeństwa między małżonkami powstaje wspólność majątkowa. Ten domyślny ustrój majątkowy w małżeństwie oznacza tyle, że wynagrodzenie za pracę i dochody z innej działalności zarobkowej prowadzonej przez małżonków (a także zakupione za te środki dobra materialne, np. mieszkanie) zasilają majątek wspólny. Właśnie ten majątek małżonkowie będą między sobą dzielić po rozwodzie.
Małżonkowie mogą też inaczej ukształtować wzajemne relacje majątkowe – mogą wybrać rozdzielność majątkową (tzw. intercyzę). W tej sytuacji majątek wspólny w ogóle nie powstanie – każdy z małżonków będzie miał własny majątek. Jeżeli jednak małżonkowie złożyli się na zakup mieszkania lub wspólnie zaciągnęli na ten cel kredyt hipoteczny, to będą jego współwłaścicielami – wówczas pozostaje zniesienie współwłasności nieruchomości.
Warto wiedzieć: Zniesienie współwłasności po rozwodzie, podobnie jak podział wspólnego majątku po rozwodzie, jest możliwe na drodze umownej lub sądowej. Z perspektywy byłych małżonków korzystniejsze będzie zniesienie współwłasności nieruchomości u notariusza – ten sposób pozwala uniknąć czasochłonnego postępowania sądowego.
Mieszkanie z kredytem – trzy najczęstsze scenariusze
Gdy mieszkanie jest elementem majątku wspólnego małżonków, pojawia się pytanie, jak je podzielić. Możliwe scenariusze są trzy:
- fizyczny podział mieszkania – z reguły jednak nie jest on możliwy, gdyż nie ma możliwości wyodrębnienia z jednego mieszkania dwóch niezależnych lokali mieszkalnych;
- przejęcie mieszkania przez jednego małżonka i spłata drugiego małżonka – to rozwiązanie ma zastosowanie, gdy jeden z byłych małżonków ma finansowe możliwości, aby spłacić drugiego byłego małżonka;
- sprzedaż mieszkania po rozwodzie – jeżeli żadne z wyżej opisanych rozwiązań nie jest możliwe, pozostaje sprzedaż nieruchomości i podzielenie się uzyskanymi środkami.
Byli małżonkowie mogą być tak skonfliktowani, że podział wspólnego majątku będzie możliwy wyłącznie na drodze sądowej. To jednak rozwiązanie bardzo niekorzystne z dwóch powodów. Po pierwsze, sprzedaż licytacyjna jest niekorzystna – pojawią się dodatkowe, zupełnie zbędne koszty. Po drugie, sąd dzieli wyłącznie aktywa – nie będzie orzekał w zakresie kredytu hipotecznego.
Sprzedaż, dopłata, zniesienie współwłasności – co wybrać?
Jeżeli żaden z byłych małżonków ze względów finansowych lub innych powodów nie chce stać się jedynym właścicielem wspólnej nieruchomości, to rozsądnym rozwiązaniem będzie sprzedaż mieszkania. Jak sprzedać mieszkanie z kredytem? Procedura nie różni się zbytnio od transakcji zbycia nieruchomości bez kredytu – w pierwszej kolejności należy znaleźć potencjalnego nabywcę, a następnie zawrzeć umowę w formie aktu notarialnego.
Chociaż sprzedaż mieszkania z kredytem nie powinna sprawić problemów, to może ona być bardziej angażująca – trzeba zgromadzić więcej dokumentów niż w przypadku standardowej transakcji. Stąd też warto rozważyć wsparcie specjalistów, zwłaszcza że prowizja pośrednika nieruchomości nie musi być wysoka. To również dobre rozwiązanie, gdy byli małżonkowie pozostają w chłodnych relacjach.
Warto wiedzieć: Jeżeli byli małżonkowie są właścicielami nie tylko mieszkania, ale również innych wartościowych dóbr, rozwiązaniem może być ich podział między małżonków z dopłatą po jednej stronie. Dopłata przy podziale majątku oznacza tyle, że ten z byłych małżonków, który dostał składniki majątkowe o wyższej wartości, wyrównuje różnicę.
Jak ustalić wartości rynkowe i nakłady?
W sytuacji, gdy byli małżonkowie zdecydowali, że jeden z nich stanie się wyłącznym właścicielem mieszkania i jednocześnie będzie miał obowiązek spłacić drugiego małżonka, to pozostaje kwestia tego, ile powinien zapłacić. Tu z pomocą przychodzi rzeczoznawca majątkowy. Przygotowana przez niego wycena nieruchomości może być punktem odniesienia dla rozliczeń, jakich między sobą będą dokonywać byli małżonkowie.
Rozliczenia pomiędzy byłymi małżonkami będą dużo bardziej skomplikowane, gdy w różnych okresach trwania małżeństwa zawierali oni różne umowy majątkowe małżeńskie. Pojawić może się też kwestia nakładów, np. z majątku wspólnego na majątek osobisty jednego z byłych małżonków. Co wówczas? Jeżeli małżonkowie nie są w stanie wypracować satysfakcjonującego ich rozwiązania, pozostaje skonsultowanie się z prawnikiem.
Umowy i zabezpieczenia – jak uniknąć sporów?
Podział mieszkania po rozwodzie może być stosunkowo prosty, gdy małżonkowie nie zaciągnęli na jego zakup kredytu hipotecznego. Sytuacja komplikuje się jednak, gdy spłacają takie zobowiązanie. Nawet po podziale majątku za spłatę kredytu będą odpowiadać wspólnie – jak już wspomniano, sąd nie będzie orzekał o zobowiązaniach. Jak uniknąć sporów na tym tle? Możliwe są trzy rozwiązania:
- przejęcie długu przez jednego z kredytobiorców – bank musi wyrazić na to zgodę, a ta z kolei będzie uzależniona od tego, czy małżonek ma zdolność kredytową;
- wymiana współkredytobiorcy – to rozwiązanie, które może być wyjściem, gdy małżonek nie ma zdolności kredytowej, ale ma w swoim otoczeniu bliską osobę (np. rodzica), która mogłaby wstąpić w miejsce jego byłego małżonka;
- sprzedaż mieszkania – z uzyskanych środków byli małżonkowie mogą spłacić kredyt i tym samym pozbyć się zobowiązania.
Rozwiązanie kwestii kredytu na jeden z powyżej opisanych sposobów jest rekomendowane w większym stopniu niż spisanie przez byłych małżonków umowy, na podstawie której jeden z nich będą zobowiązany do spłaty kredytu hipotecznego.
Podatki i koszty – na co uważać?
Podział majątku po rozwodzie, podobnie jak zniesienie współwłasności po rozwodzie, wiąże się z kosztami. Ostateczna kwota zależy od indywidualnej sytuacji byłych małżonków i podjętych przez nich decyzji – inne opłaty pojawią się w przypadku skorzystania z pomocy notariusza, a inne, gdy byli małżonkowie zwrócą się do sądu. Przykładowe opłaty, jakie mogą wystąpić, to:
- opłata za wpis do księgi wieczystej – gdyby jeden z byłych małżonków stał się wyłącznym właścicielem nieruchomości;
- honorarium prawnika – każda ze stron może mieć własnego prawnika, z którym będzie konsultować treść umowy o podział majątku wspólnego;
- opłaty sądowe za podział majątku lub zniesienie współwłasności po rozwodzie – opłaty są stałe, np. opłata za zniesienie współwłasności wynosi 1000 zł.
Dodatkowo byli małżonkowie mogą zapłacić za pomoc doradcy podatkowego. Taka konsultacja może być wskazana, aby sprawdzić, czy planowane czynności będą skutkować koniecznością zapłaty podatku dochodowego.
