Jeżeli przysługuje Ci spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego, możesz rozważać wykupienie mieszkania. Dopiero szukasz nieruchomości? Zakup mieszkania od spółdzielni mieszkaniowej jest możliwy choćby w ramach przetargu. Możesz też kupić mieszkanie spółdzielcze własnościowe. Każda z tych możliwości budzi sporo wątpliwości, w tym o procedurę i finansowanie. Odpowiedzi na swoje pytania znajdziesz poniżej.
Rodzaje praw do mieszkania spółdzielczego (spółdzielcze własnościowe a lokatorskie)
Aktualnie w przepisach wyróżnia się trzy prawa do mieszkań wybudowanych przez spółdzielnie – są to:
- Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu
- Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu
- Odrębna własność lokalu
Kluczowa różnica między spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu a spółdzielczym lokatorskim prawem do lokalu dotyczy możliwości jego zbycia. Zbywalne jest wyłącznie spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Co to oznacza w praktyce? Osoba, której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, może je sprzedać, przekazać w darowiźnie lub uwzględnić w sporządzonym testamencie. Takich możliwości nie ma osoba, której przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu.
Istnieje też możliwość przekształcenia spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego w odrębną własność. O przekształcenie nie może jednak wnioskować każdy – to uprawnienie osób, którym przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu.
Na czym polega zakup mieszkania od spółdzielni mieszkaniowej?
Jeżeli szukasz okazji cenowych, to możesz natrafić na przetargi. Organizują je m.in. spółdzielnie mieszkaniowe. Lokale mieszkalne oferowane w ramach przetargów mogą (ale nie muszą) być zadłużone. Często – inaczej niż nieruchomości oferowane na licytacjach komorniczych – są bez lokatorów. Aby kupić mieszkanie od spółdzielni w przetargu, trzeba wziąć w nim udział. Taki przetarg krok po kroku przebiega następująco:
- Zapoznajesz się z warunkami przetargu – w ogłoszeniu o przetargu znajdziesz informacje m.in. o wadium (to kwota, której wpłata jest warunkiem przystąpienia do przetargu).
- Wpłacasz wadium – jeżeli Twoja oferta będzie najwyższa, wadium zostanie zaliczone na poczet ceny (dopłacisz różnicę), w przeciwnym razie środki zostaną Ci zwrócone.
- W wyznaczonym dniu uczestniczysz w przetargu – w przypadku wygranej pozostaje jeszcze spełnienie warunków, a zatem wpłata umówionej kwoty i podpisanie umowy ze spółdzielnią.
Spółdzielnie mieszkaniowe – choć w dużo mniejszym stopniu niż kiedyś – wciąż budują mieszkania. Kupno nowego mieszkania od spółdzielni jest atrakcyjną alternatywą dla zakupu nieruchomości od dewelopera, a powody są co najmniej dwa. Po pierwsze, po zmianie przepisów, która miała miejsce kilkanaście lat temu, nabywca mieszkania staje się jego właścicielem (nie ma mowy o spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu). Po drugie, spółdzielnie często oferują niższe ceny za 1 mkw. – zakup zatem się opłaca.
Koszty związane z zakupem mieszkania od spółdzielni
Planujesz kupić nowe mieszkanie bezpośrednio od spółdzielni? Koszty zakupu mieszkania od spółdzielni mogą być niższe niż od dewelopera, gdyż nabywca takiego mieszkania często może liczyć na preferencyjną cenę – o ile zostanie członkiem spółdzielni. To jednak nie wszystkie warunki – trzeba jeszcze wnieść wkład budowlany. Jego wysokość może wynosić np. 10 czy 20 proc. kosztów mieszkania. Pozostałą część spłaca się w kolejnych latach – wraz z opłacanym co miesiąc czynszem. W praktyce oznacza to brak konieczności zaciągania kredytu hipotecznego.
Z ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych wynika, że do własności można dojść najwcześniej po 5 latach – po tym okresie możliwe jest wykupienie lokalu. Wykupienie wymaga spłaty pozostałej części kosztów wybudowania mieszkania.
Inaczej prezentuje się kwestia kosztów przy zakupie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Strony takiej transakcji mogą umówić się, że np. pokryją koszty notarialne po połowie. Tak jednak zdarza się rzadko – najczęściej wszelkie koszty związane z zakupem prawa do mieszkania (w tym ewentualnym uzyskaniem finansowania) spoczywają na kupującym.
Jakie dokumenty są potrzebne przy zakupie mieszkania od spółdzielni?
Jeżeli planujesz wziąć udział w przetargu mieszkaniowym, nie potrzebujesz żadnych dokumentów – przygotowanie i udostępnienie dokumentów do wglądu leży po stronie organizatora przetargu, czyli spółdzielni mieszkaniowej. Podobnie jest w przypadku zakupu spółdzielczego prawa do lokalu – dokumenty musi przygotować sprzedający. Jako kupujący musisz jednak wiedzieć, co jest potrzebne do przeprowadzenia transakcji. Dokumenty wymagane przy zakupie mieszkania spółdzielczego to:
- księga wieczysta – może się zdarzyć, że dla mieszkania spółdzielczego własnościowego księga wieczysta nie będzie prowadzona;
- zaświadczenie ze spółdzielni – powinno ono potwierdzać, że sprzedawcy przysługuje prawo do lokalu, a także wskazywać, czy mieszkanie spółdzielcze nie jest zadłużone;
- świadectwo energetyczne – sprzedający musi zlecić jego wykonanie ekspertowi, a dokument przekazać nabywcy;
- zaświadczenie, że w lokalu nie jest nikt zameldowany.
Pojawić mogą się też inne dokumenty, np. zaświadczenie z urzędu skarbowego. Taki dokument jest wymagany, gdy mieszkanie spółdzielcze zostało nabyte przez sprzedającego w drodze dziedziczenia. Jeżeli z kolei w księdze wieczystej prowadzonej dla lokalu znajduje się informacja o hipotece (wpis do księgi wieczystej), potrzebny będzie dokument z banku.
Na co uważać, kupując mieszkanie spółdzielcze?
Z perspektywy nabywców najwięcej wątpliwości budzi sytuacja, gdy dla mieszkania spółdzielczego nie została założona księga wieczysta. A taki scenariusz nie należy do rzadkości. To również najczęstszy problem przy zakupie mieszkania spółdzielczego. Wówczas należy się upewnić, że osoba oferująca mieszkanie rzeczywiście jest jego właścicielem. Wymaga to dokładnego zapoznania się z treścią przedłożonych dokumentów – a zwłaszcza tych, które zostały wydane przez spółdzielnię mieszkaniową.
Przeglądasz mieszkania na sprzedaż w Olsztynie? Pamiętaj, że zakup lokalu z pomocą pośrednika (doradcy ds. nieruchomości) zmniejsza ryzyko – stan prawny nieruchomości zostanie zweryfikowany przez specjalistę.
H2: Czy można uzyskać kredyt hipoteczny na mieszkanie spółdzielcze?
Zakup mieszkania spółdzielczego na kredyt jest możliwy. Bank będzie jednak wymagał, aby dla lokalu była prowadzona księga wieczysta – tylko wówczas będzie możliwe ustanowienie na jego rzecz hipoteki (to zabezpieczenie kredytu hipotecznego). Założenie księgi wieczystej dla nieruchomości to dla banku również znak, że nie ma problemów z prawem do gruntu, na którym budynek został posadowiony.
Jeżeli planujesz kupić mieszkanie od spółdzielni mieszkaniowej na kredyt, przed rozpoczęciem załatwiania formalności w banku upewnij się, że dla lokalu została założona księga wieczysta. Brak księgi wieczystej powinien skłonić do zainicjowania ze zbywcą rozmowy o jej założeniu.
Zakup mieszkania od spółdzielni a wpis do księgi wieczystej
Nabycie lokalu mieszkalnego wiąże się z formalnościami. Jedno z częstych pytań dotyczy wpisów w księdze wieczystej. Jakie wpisy pojawią się w księdze wieczystej? Najczęściej są to:
- dane nabywcy spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu w dziale II księgi wieczystej („Własność”) – zostaniesz wymieniony jako uprawniony, gdyż właścicielem wciąż będzie spółdzielnia;
- hipoteka ustanowiona na rzecz banku w dziale IV księgi wieczystej – jeżeli to właśnie przy pomocy środków z banku sfinansujesz zakup mieszkania.
Przekształcenie spółdzielczego prawa do lokalu we własność — co warto wiedzieć?
Każda osoba, której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, może ubiegać się o przekształcenie mieszkania spółdzielczego (a dokładniej: własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu) w odrębną własność. Taki krok, chociaż wiąże się z formalnościami, jest opłacalny. Przykład? W ten sposób zyskuje się możliwość obciążenia mieszkania dożywociem. Taka opcja jest niedostępna w przypadku spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.
Przekształcenie spółdzielczego prawa do lokalu we własność inicjuje członek spółdzielni – musi on złożyć wniosek. Po jego stronie będzie też uregulowanie kwestii finansowych. Dopiero wówczas możliwe będzie przeniesienie własności – odbywa się to w kancelarii notarialnej, gdyż dla tego dokumentu wymagana jest forma aktu notarialnego.
